TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Références :

N° RG 25/00193 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UUE

MINUTE N°2025/ 399

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Août 2025

S.A. PROMOLOGIS

c/

[V] [F], [U] [M] épouse [F]

Copie délivrée à

Monsieur [V] [F]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Dominique VIAL-BONDON

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 690 802 053

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [F]

né le 20 Juillet 1973 à [Localité 12] (ALGERIE)

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [U] [M] épouse [F]

née le 15 Décembre 1985 à [Localité 11] (ALGERIE) ([Localité 11])

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 juin 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 21 novembre 2022 , à effet au 25 novembre 2022 , pour un loyer mensuel de 416,76 euros hors charges , outre 20,76 euros pour une place de parking (N°26) sise même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le19 décembre 2024 , pour un montant en principal de 1108,57 euros.

Le 20 décembre 2024 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire , être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1068,87 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 3 avril 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, dont il ressort que les impayés de loyer sont liés à une perte de revenus suite à un accident du travail pour monsieur et une régularisation des charges . La famille souhaite se maintenir dans les lieux et aurait repris le paiement du loyer résiduel depuis un mois. Un plan d’apurement est en cours de négociation avec le bailleur et un FSL maintien est en attente.

A l’audience du 17 juin 2025 , la SA PROMOLOGIS , représentée par son conseil, maintient ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1274,79 euros, somme arrêtée au 11 juin 2025. Elle précise qu’un FSL maintien est en cours et n’est pas opposée à des délais de paiement.

Monsieur [F] [V] comparaît en personne assisté de l’UDAF. Il ne conteste pas le montant de la dette locative. Il demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme en règlement de l’arriéré. Il prétend avoir versé 200 euros les trois derniers mois et propose de rajouter 70 euros par mois pour apurer la dette.

Madame [M] [U] épouse [F] , quant à elle , bien que régulièrement citée conformément à l’article 656 du code de procédure civile , n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 4 avril 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 21 novembre 2022 , à effet au 25 novembre 2022, contient une clause résolutoire (article 4-7-1) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 , pour la somme en principal de 1108,57 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] restent lui devoir la somme de 1274,79 euros à la date du 11 juin 2025 .

Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] seront donc condamnés à verser à la SA PROMOLOGIS cette somme de 1274,79 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant et de la justification de ce qu’un FSL maintien est en cours , Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. Sur la solidarité :

En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail ( N°7-8) , la solidarité sera ordonnée pour la somme de 1274,79 euros correspondant à l’arriéré des loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail , de même que pour les indemnités d’occupation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] , parties perdantes, supporteront donc solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2022 , à effet au 25 novembre 2022 , entre la SA PROMOLOGIS d’une part , monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] à verser à la SA PROMOLOGIS , à titre provisionnel , la somme de 1274,79 euros (décompte arrêté au 11 juin 2025) au titre des loyers dus ;

AUTORISONS monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 70 euros chacune et une 19ème mensualité de 14,79 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] soient condamnés à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [V] et madame [M] [U] épouse [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 5 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :