TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 25/231

AFFAIRE N° RG 23/02884 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3EIC

Jugement Rendu le 05 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. RESIDENCE SENIORS DES POETES

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 838 209 005

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître David BRUN de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Samuel PALLIER avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A. [Adresse 13]

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 786 950 329

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Amélie VATIER, avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 03 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2025 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2016, la société LOGIRYS a conclu avec la société EMERA EXPLOITATIONS, un « Contrat de location de résidence services seniors » ayant pour objet une résidence à construire sur une parcelle cadastrée section MR n°[Cadastre 6] sise [Adresse 5] [Localité 9] ([Localité 4][Adresse 1] [Adresse 11], pour une durée de 20 ans à compter de la réalisation des conditions suspensives stipulées en son article 2.1.

Ledit bail a par la suite fait l’objet de sept avenants successifs.

L’avenant n°4 en date du 10 juillet 2018 a pour objet d’acter la substitution de la société RESIDENCE SENIORS DES POETES à la société EMERA EXPLOITATIONS dans les droits dont celle-ci était titulaire au titre du bail.

Par courriel en date du 3 février 2023 et lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 juin 2023, LOGIRYS a informé la société RESIDENCE SENIORS DES POETES de l’augmentation du montant du loyer compte tenu de l’indexation sur le taux du livret A de deux des quatre prêts souscrits pour le financement de l’opération, en l’occurrence deux prêts locatifs sociaux (PLS).

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 mai 2023 la société RESIDENCE SENIORS DES POETES a refusé de payer l’augmentation du loyer.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2023, la société LOGIRYS a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société RESIDENCE SENIORS LES POETES de lui payer la somme de 102.723,14 euros dans le délai d’un mois.

C’est dans ces conditions que par acte du 14 novembre 2023, la SAS RESIDENCE SENIORS DES POETES a fait assigner la société LOGIRYS devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de faire opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 octobre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, LA RESIDENCE SENIORS DES POETES demande au Tribunal de :

SE DIRE compétent pour statuer sur le présent litige ;DIRE ET JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire que la société [Adresse 12] a fait délivrer à la société RESIDENCE SENIORS DES POETES le 16 octobre 2023 est nul et de nul effet pour avoir été délivré de mauvaise foi en vue du recouvrement de loyers indus ; DIRE ET JUGER que loyer dû en vertu du bail par la société RESIDENCE SENIORS DES POETES pour l’année 2023 correspond au montant indiqué dans le tableau reproduit à l’annexe 2 de l’avenant n°6 au bail en date du 21 mars 2022, en l’occurrence, 531.474 € ; DONNER ACTE à la société RESIDENCE SENIORS DES POETES de ce qu’elle est à jour du paiement de toute somme due en vertu du bail en cause ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société [Adresse 12] de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNER la société LOGIRYS SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE à payer la somme de 8.000 € à la société RESIDENCE SENIORS DES POETES au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la société [Adresse 12] aux entiers dépens ; RAPPELER que le jugement à venir est exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, LOGIRYS demande au Tribunal de :

DEBOUTER la société RESIDENCE SENIORS DES POETES de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la société RESIDENCE SENIORS DES POETES à lui verser la somme de 155 895,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 inclus,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la SAS RESIDENCE DES POETES au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, La CONDAMNER aux entiers dépens,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 février 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 16 octobre 2023

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil : « [Localité 10] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il résulte, par ailleurs, de l’article 1104 du Code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

A cet égard, il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi par le bailleur au preneur est privé d’effet.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2023, la société LOGIRYS a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société RESIDENCE SENIORS LES POETES de lui payer la somme de 102.723,14 euros dans le délai d’un mois.

La société RESIDENCE SENIORS DES POETES soutient que la société bailleresse a manqué à son obligation précontractuelle d’information et a fait délivrer ledit commandement de payer en faisant preuve de mauvaise foi.

En effet, elle fait valoir que la société LOGIRYS ne l’a pas informé de ce qu’elle allait avoir recours « à des prêts à taux variable PLS à taux variable pour le financement de la construction de la résidence tout en lui précisant le taux du livret A long terme de manière à lui donner les moyens d’estimer de manière éclairée la portée de ses engagements ».

A ce titre, il résulte des termes du bail conclut entre les parties que « la présente location est consentie moyennant une redevance calculée, pour chaque période allant du 1er janvier au 31 décembre suivant, sur la base des différents éléments du prix de revient définitif et du financement définitif de l’opération et correspondant à la redevance prévisionnelle indiquée dans l’annexe 2 jointe aux présentes (…)

Cette redevance comprend :

1- le montant des charges d’emprunts du propriétaire (de l’exercice ou de l’année n+1 selon les dispositions de la convention initiale) liées au financement de l’ensemble des dépenses relatives à la réalisation du programme et aux travaux d’amélioration y incluant les réhabilitations et éventuelles mises aux normes (amortissements, intérêts, redevances, etc..) ».

En outre, l’article 2.1 du bail litigieux prévoit que le contrat est consenti sous réserve de « l’attribution au propriétaire des prêts PLS dont dépend la construction de l’ensemble immobilier, ouvrant droit au conventionnement à l’aide personnalisée au logement ».

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société RESIDENCE SENIORS DES POETES, cette dernière était parfaitement informée des conditions financières du bail litigieux.

En effet, il est effectivement stipulé au bail que la redevance est revalorisée chaque année en fonction « du prix de revient définitif et du financement définitif » et, notamment, des montants des charges d’emprunts, étant rappelé que le financement par des prêts PLS était une condition de la conclusion du bail.

Or, le financement définitif a été annexé à l’avenant 6 en date du en date du 21 mars 2022.

En outre, la société RESIDENCE SENIORS DES POETES ne peut valablement soutenir qu’elle ignorait le caractère variable du taux des prêts PLS souscrit par LOGIRYS alors qu’il s’agit du fonctionnement classique d’un tel prêt dont le taux est indexé sur la rémunération du livret A.

Or, le taux du livret A qui était de 0,5% en 2020 est passé à 2% en février 2022 et 3% en 2023 ce qui est parfaitement indépendant de la volonté de la société LOGIRYS.

Ces éléments ont été communiqués, conformément aux termes de la convention, par LOGIRYS à la société RESIDENCE SENIORS DES POETES.

En conséquence, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif de la société bailleresse et sera donc déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer en date du 16 octobre 2023.

Par ailleurs, le compte de la société RESIDENCE SENIORS DES POETES présente un solde débiteur de 155 895,29 euros mensualité de février 2024 incluse, somme qu’elle ne conteste pas devoir.

Dans ces circonstances, conformément aux stipulations du contrat de bail, la société RESIDENCE SENIORS DES POETES sera condamnée à payer à la société LOGIRYS la somme de 155 895,29 euros.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société RESIDENCE SENIORS DES POETES aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la société RESIDENCE SENIORS DES POETES, condamnée aux dépens, devra verser à LOGIRYS une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS RESIDENCE SENIORS DES POETES de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS RESIDENCE SENIORS DES POETES à payer à la société [Adresse 12] la somme de 155 895,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 inclus ;

CONDAMNE la SAS RESIDENCE SENIORS DES POETES aux dépens ;

CONDAMNE la SAS RESIDENCE SENIORS DES POETES à payer à la société [Adresse 12] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 05 Mai 2025

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

Copie à Maître David BRUN de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM [Localité 9]-SETE