TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 MARS 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00581 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4WL

Minute : n°

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nathalie AUGNET-DELAFOSSE

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. IMGEST’IS, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric BASSOMPIERRE, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉFENDEUR

S.A.S. BATI CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 10 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :10/03/25

exécutoire & expédition

à :M^e BASSOMPIERRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 15 décembre 2023, la S.C.I. Imgest’is a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024, à la S.A.S. Bati Concept un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), moyennant un loyer d’un montant mensuel de 994,00 euros T.T.C. Il est également prévu dans ce bail le versement par le locataire, en début de bail, d’un dépôt de garantie d’un montant de 1540,00 euros.

Ce bail contient par ailleurs une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que ni le dépôt de garantie, ni les loyers n’ont été réglés par le locataire depuis le début du bail, et ce malgré la délivrance le 18 avril 2024 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans ledit bail, la S.C.I. Imgest’is a fait citer, par acte extra-judiciaire du 6 novembre 2024, la S.A.S. Bati Concept devant la présente juridiction aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 19 mai 2024, faute du paiement complet des causes du commandement,

— condamner la S.A.S. Bati Concept au paiement de la somme de 5 510,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 (date du commandement de payer) sur le fondement de l’article 1153 du code civil,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

— condamner la S.A.S. Bati Concept au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. Bati Concept, lesdits lieux, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner la S.A.S. Bati Concept au paiement de la somme de 1 500,00 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. Bati Concept au paiement de la somme de 1 500,00 euros en légitimes dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— condamner la S.A.S. Bati Concept au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

A l’audience, la S.C.I. Imgest’is, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S. Bati Concept n’est plus représentée, son avocat initialement constitué ayant informé la juridiction qu’il n’avait plus charge.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut-être encourue.

En l’espèce, la S.C.I. Imgest’is produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.C.I. Imgest’is et la S.A.S. Bati Concept contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, du non-paiement de frais de poursuite, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation ».

Il est établi par le décompte versé aux débats que la S.A.S. Bati Concept n’a effectué aucun règlement depuis le début du bail en janvier 2024, ni au titre des loyers, ni au titre du dépôt de garantie. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 18 avril 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. Bati Concept n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 5 516,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.S. Bati Concept, qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 19 mai 2024, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par la locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ». En l’espèce, l’obligation de la S.A.S. Bati Concept de payer le dépôt de garantie, les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.S. Bati Concept s’élève à la somme de 5 510,00 euros, représentant le montant du dépôt de garantie et des loyers et charges dus jusqu’au mois de mai 2024 inclus, cette somme se décomposant comme suit :

Dépôt de garantie ……………………………………………………….. 1 540,00 euros

Loyers échus de janvier à mai 2024 (994,00 E x 5) ………… 4 970,00 euros

A déduire, versement du locataire du 16 avril 2024 …….. – 1 000,00 euros

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TOTAL …………………………………………………………………….. 5 510,00 euros

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. Bati Concept à payer cette somme à la S.C.I. Imgest’is, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la société locataire est sans droit ni titre, soit le mois de juin 2024. La S.A.S. Bati Concept sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel. Il appartiendra à la bailleresse de déduire des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation les sommes perçues de la locataire depuis le mois de juin 2024 (dont deux règlements de 1 500,00 euros et de 1 000,00 euros respectivement en juillet et octobre 2024).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la S.C.I. Imgest’is :

La S.C.I. Imgest’is sollicite la condamnation de la S.A.S. Bati Concept à lui verser une somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Cependant, bien que la S.A.S. Bati Concept présente un retard important dans le paiement de ses loyers, la S.C.I. Imgest’is ne justifie pas d’un préjudice autre que celui généré par ce retard, compensé par l’allocation de dommages intérêts moratoires, ne motivant d’ailleurs nullement, dans son acte introductif d’instance, cette demande de dommages intérêts, qualifiée de “légitime” sans aucune explication complémentaire sur le préjudice subi. En conséquence, la demande de dommages intérêts formée par cette bailleresse doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. Bati Concept, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. Imgest’is, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. Bati Concept, relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), propriété de la S.C.I. Imgest’is, s’est trouvé résilié de plein droit le 19 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. Bati Concept est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. Bati Concept de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. Bati Concept à payer à la S.C.I. Imgest’is, à titre provisionnel :

— la somme de CINQ MILLE CINQ CENT DIX EUROS (5 510,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de mai 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

DISONS qu’il appartiendra à la S.C.I. Imgest’is de déduire des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation les sommes perçues de la S.A.S. Bati Concept depuis le mois de juin 2024,

DÉBOUTONS la S.C.I. Imgest’is de ses autres demandes,

CONDAMNONS la S.A.S. Bati Concept à payer à la S.C.I. Imgest’is la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. Bati Concept aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 18 avril 2024, assignation en justice du 6 novembre 2024 …),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT