TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00443 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YNH

MINUTE N°2025/669

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Décembre 2025

[E] [S] [U] [P]

c/

[W] [Y] [I]

Copie délivrée à

Monsieur [W] [Y] [I]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Virginie ALCINA

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [S] [U] [P]

né le 05 Janvier 1955 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Y] [I]

né le 16 Septembre 1964 au PORTUGAL

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 07 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Madame [P] [G] a donné à bail à monsieur [Y] [I] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] par contrat en date du 27 août 2024 , à effet au 1er septembre 2024 , pour un loyer mensuel de 470 euros hors charges.

Selo acte notarié en date du 22 avril 2025 , monsieur [P] [E] est venu aux droits de Madame [P] [G] , décédée .

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [E] a fait signifier à monsieur [Y] [I] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2025 , pour un montant en principal de 1217,82 euros. Un commandement de justifier d’une assurance lui a également été signifié le 13 mars 2025 .

Le 14 mars 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

Monsieur [P] [E] a ensuite fait assigner monsieur [Y] [I] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisé à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1217,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, qui révèle que monsieur [Y] [I] [W] perçoit l’AAH et l’APL soit 1316 euros mensuels . Il n’a pas d’autres dettes et a mis en place un prélèvement automatique depuis août 2025 , date à laquelle il a repris le paiement du loyer . Un FSL maintien est en cours d’instruction et il bénéficie d’une mesure d’ASLL prévention des expulsions confiée à l’UDAF.

A l’audience du 7 octobre 2025 , Monsieur [P] [E] comparant en personne et assisté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1566 euros. Il reconnaît que monsieur [Y] [I] [W] s’est acquitté des loyers du mois d’août et du mois de septembre 2025 et qu’il a fourni une attestation d’assurance valable du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025. Il reste toutefois opposé à la demande de délais de paiement.

Monsieur [Y] [I] [W] comparaît en personne assisté de l’UDAF . Il ne conteste pas le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en versant 20 euros de plus chaque mois pour apurer la dette .

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 31 juillet 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 27 août 2024 , à effet au 1er septembre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2025 , pour la somme en principal de 1217,82 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2025 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [P] [E] produit un décompte démontrant que monsieur [Y] [I] [W] reste lui devoir la somme de 1566 euros à la date du 15 septembre 2025 .

Monsieur [Y] [I] [W] sera donc condamné à verser à Monsieur [P] [E] cette somme de 1566 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant , des ressources de monsieur [Y] [I] [W] , qui lui permettent d’ apurer sa dette , et de la justification qu’un dossier FSL maintien a bien été déposé , monsieur [Y] [I] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [Y] [I] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [Y] [I] [W] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à Monsieur [Y] [I] [W] , la demande de Monsieur [P] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée .

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2024 , à effet au 1er septembre 2024 entre Madame [P] [G] et monsieur [Y] [I] [W] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONDAMNONS monsieur [Y] [I] [W] à verser à Monsieur [P] [E] , venant aux droits de Madame [P] [G] , à titre provisionnel , la somme de 1566 euros , décompte arrêté au 15 septembre 2025 au titre des loyers impayés ;

AUTORISONS monsieur [Y] [I] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 44 euros chacune et une 36ème mensualité de 26 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [Y] [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, monsieur [P] [E] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [Y] [I] [W] soit condamné à verser à monsieur [P] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS monsieur [P] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [Y] [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :