TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05371 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOPA

Minute : 24/01167

Monsieur [M] [J]

Représentant : M^e Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0028

Madame [V] [Y] [P] épouse [J]

Représentant : M^e Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0028

C/

Madame [T] [S]

Madame [K] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [M] [J],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

assisté de M^e Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [Y] [P] épouse [J], demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Aliria BARBOSA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [T] [S],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [K] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2021, Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] ont donné à bail à Madame [T] [S] et Madame [K] [I] un logement avec cave et garage situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 980 euros outre 140 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] ont fait signifier à Madame [T] [S] et Madame [K] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2843,16 euros en principal, au titre des loyers impayés au 24 novembre 2023, terme du mois de novembre inclus.

Par notification électronique du 12 décembre 2023, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] ont fait assigner Madame [T] [S] et Madame [K] [I] aux fins de :

o les dire recevables et bien fondés en leurs demandes,

o constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 1er février 2024,

En conséquence,

o dire que Madame [T] [S] et Madame [K] [I] sont occupantes sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], depuis le 1er février 2024,

o ordonner l’expulsion de Madame [T] [S] et Madame [K] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,

o ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls des défenderesses,

o condamner solidairement Madame [T] [S] et Madame [K] [I] au paiement :

«  de la somme de 9496,11 euros au titre des termes de loyers, charges et accessoires échus et impayés à février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2843,16 euros et de l’assignation pour le surplus,

«  d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, selon les termes du contrat de bail,

«  la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution du jugement à intervenir, en ce compris les frais de la procédure d’expulsion,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 avril 2024.

À l’audience, Monsieur [M] [J], représenté, et Madame [V] [Y] [P] épouse [J], assistée de son conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 17 479,65 euros arrêtée au mois 10 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus. Ils font état de la constance des impayés et sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Ils exposent que Madame [T] [S] et Madame [K] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que Madame [T] [S] et Madame [K] [I] n’ont effectué aucun règlement depuis novembre 2023 de sorte que la dette n’a cessé d’augmenter. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [S] et Madame [K] [I], régulièrement citées, avec remise de l’acte à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] justifient par ailleurs avoir saisi la CCAPEX le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 21 février 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2021 à compter du 02 février 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [T] [S] et Madame [K] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2021, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 octobre 2024 que Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] la somme de 17 479,65 euros, au titre des sommes dues au 10 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 2843,16 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il est rappelé, s’agissant des frais d’exécution forcée, qu’aux termes de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution "?A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.?"

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2021 entre Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] d’une part, et Madame [T] [S] et Madame [K] [I], d’autre part, concernant le logement, la cave et le garage situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 02 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Madame [T] [S] et Madame [K] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués (logement, cave et garage), conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] de leur demande concernant la désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à compter du 02 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J]la somme de 17 479,65 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 10 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 sur la somme de 2843,16 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 02 février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [S] et Madame [K] [I] à payer à Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [M] [J] et Madame [V] [Y] [P] épouse [J] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE