N°Minute:25/01163

N° RG 24/02479 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL2H

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [T] [G] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maïlis ANDRIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 10 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 19 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mai 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Maïlis ANDRIEU

Copie certifiée delivrée à : Mme [K] [X]

Le 19 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par bail en date du 1er mai 2012, prenant effet le même jour, M. [O] [Y], donnait à bail à Mme [K] [X], le logement situé [Adresse 8] sis [Adresse 5] à [Localité 7] pour un loyer initial de 590,00 euros, charges comprises.

Un acte de cautionnement était signé le 2 mai 2012 par Mme [B] [X] pour une durée de trois ans.

Un dépôt de garantie de 540,00 euros était versé à la signature.

Le bail a été tacitement reconduit.

A compter du mois de mai 2023, la locataire a cessé de régler l’intégralité du loyer, de sorte que sa dette locative s’élevait à la somme de 3157,00 euros au mois de mars 2024.

Parallèlement, elle a décidé de quitter le logement et un état des lieux de sortie a été signé le 8 mars 2024.

A la même date, un plan d’apurement de sa dette locative a été signé sous l’impulsion de la CAF.

Il s’avère que Madame [X] n’a jamais respecté son engagement financier et n’a jamais honoré sa dette et a dégradé l’appartement sans dédommagement.

Toute tentative de résolution amiable du litige est demeurée infructueuse.

Suivant exploit de commissaire de justice en date 11 décembre 2024, signifié à étude, M. [O] [Y] sis [Adresse 2] à SAINT JEAN DE VEDAS a fait assigner Mme [K] [X] demeurant [Adresse 4] à PALAVAS LES FLOTS devant le tribunal judiciaire de Montpellier le 6 janvier 2025 aux fins de :

Y venir le requis sus nommé,

Vu les pièces produites aux débats,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action diligentée par Monsieur [O] [Y] ;

Y faisant droit,

CONDAMNER Mme [K] [X] à régler à Monsieur [Y] la somme de 3157,00 euros au titre de sa dette locative, avec intérêts de retard à compter du 8 mars 2024 date de signature du plan d’apurement ;

CONDAMNER Mme [K] [X] à régler à Monsieur [Y] la somme de 4397,00 euros décomposée comme suit :

Frais de changement de toilettes : 250,00 euros

Frais de réfection des joints silicone 130,00 euros

Frais de réparation du trou dans le mur du salon, recollage des plinthes, peinture sur l’ensemble de l’appartement avec deux couches de monocouche banc mat et réfection du plafond de la salle de bain : 2105,00 euros

Frais de fixation de radiateur et achat d’un nouveau radiateur : 70,00 euros +206,00 euros

Frais de changement de robinet : 180,00 euros

Frais de remplacement plaques de cuisson : 69,90 euros

Volet roulant : 151,80 euros

Changement de serrures : 982,30 euros

Eclairages : 114,17 euros

Frais de renouvellement de la télécommande du portail : 45 euros

Frais forfaitaire de ménage : 245,00 euros

CONDAMNER Mme [K] [X] à régler à M. [Y] la somme de 540,00 euros au titre de son préjudice financier ;

RETRANCHER du montant total dû par Mme [X] le montant du dépôt de garantie soit 540,00 euros ;

CONDAMNER Mme [K] [X] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’audience du 6 janvier 2025, les parties sollicitent un renvoi afin de s’échanger les pièces du dossier.

L’affaire est renvoyée au 10 mars 2025.

A cette audience, M. [O] [Y], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a fourni de nouvelles conclusions auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et auxquelles il a ajouté les montant non contesté par la défenderesse et il a maintenue toute ses demandes précédentes:

Frais de changement de toilettes : 250,00 euros

Frais de réfection des joints silicone 130,00 euros – non contesté par la défenderesse

Frais de réparation du trou dans le mur du salon, recollage des plinthes, peinture sur l’ensemble de l’appartement avec deux couches de monocouche banc mat et réfection du plafond de la salle de bain : 2105,00 euros- reconnaissance partielle mais 345,00 euros reconnus

Frais de fixation de radiateur et achat d’un nouveau radiateur : 70,00 euros +206,00 euros

Frais de changement de robinet : 180,00 euros

Frais de remplacement plaques de cuisson : 69,90 euros

Volet roulant : 151,80 euros

Changement de serrures : 982,30 euros– non contesté par la défenderesse

Eclairages : 114,17 euros

Frais de renouvellement de la télécommande du portail : 45 euros– non contesté par la défenderesse

Frais forfaitaire de ménage : 245,00 euros

Il précise que le locataire a quitté le logement et qu’il maintient l’ensemble de ses demandes. Que Mme [X] est restée 10 ans dans le logement et qu’un accord de la CAF avait été passé pour que la défenderesse règle sa dette avec des délais soit 250,00 euros par mois et que cet accord n’a pas été respecté. Les sommes réclamées correspondent à des dégradations et non à de la vétusté.

A cette audience, Mme [K] [X] a comparu, elle déclare être au RSA et percevoir 630,00 euros par mois, son conjoint gagne 2500,00 euros par mois, il l’héberge et paie le loyer de 550,00 euros. Elle déclare que certaines choses sont démesurées concernant les peintures au bout de 12 ans.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les frais de remise en état du logement :

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

La liste de réparation ayant le caractère de réparations locatives à la charge du locataire prévue par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 1er mai 2012 et l’état des lieux de sortie du 8 mars 2024, tous deux contradictoires, et des photographies mises aux débats que de nombreuses dégradations ont été commises par la requise, et notamment :

1.Changement des toilettes et robinet :

Les WC qui étaient dans un très bon état au moment de l’état des lieux initial sont décrits comme « dégradés » en fin de location, avec mention d’une fuite derrière le sanitaire et d’un robinet cassé. Cette réparation s’élève à 250,00 euros.

2. Réfection des joins silicone sur bac à douche :

Le bac à douche qui était décrit comme en très bon état au moment de la prise de possession des lieux est dégradé au moment du départ de la locataire, qui n’a jamais respecté son obligation d’entretien.

D’après le devis de réfection de l’établissement « Les petites mains de [D] », le coût de cette réparation s’élève à la somme de 130,00 euros,

3. Réparation du trou dans le mur du salon, recollage des plinthes, peinture sur l’ensemble de l’appartement avec deux couches de monocouche banc mat et réfection du plafond de la salle de bain :

Les huisseries, murs, sols et plafonds de l’ensemble de l’appartement étaient globalement en bon état au moment de l’état des lieux d’entrée alors qu’ils sont totalement dégradés au moment de l’état des lieux de sortie.

Conformément aux photographies jointes en annexes, la locataire a littéralement fait un trou dans le mur du salon, d’une dimension de 30 cm sur 30 cm, dont il est expressément fait mention dans l’état des lieux de sortie.

Il est également précisé que certaines plinthes sont « décollées ».

D’après le devis de réfection de l’établissement « Les petites mains de [D] », le coût de ses remises en état s’élève à la somme de 2105,00 euros répartis comme suit :

— Réfection plafond salle de bain compris grattage, enduit, ponçage, peinture (Matériel et main d’œuvre) 290,00 euros avec abattement de 20% pour vétusté soit 232,00 euros ;

— Réparation du trou dans le mur du salon : Mise en place placo + enduit et peinture sur la totalité du mur (Matériel et main d’œuvre compris) 345,00 euros ;

— Recollage des plinthes 120,00 euros ;

— Peinture sur l’ensemble de l’appartement avec 2 couches de monocouche blanc mat (Matériel et main d’œuvre compris) 1350,00 euros avec abattement de 20% pour vétusté soit 1080,00 ;

4. Fixation des radiateurs tombés :

Les radiateurs qui étaient en très bon état au moment de l’état des lieux d’entrée sont dégradés au moment de l’état des lieux de sortie, qui précise qu’ils ont également été décrochés.

D’après le devis de réfection de l’établissement & Les petites mains de [D], cette prestation s’élève à la somme de 70,00 euros.

A cela s’ajoute l’achat d’un nouveau radiateur d’un montant de 206,12 euros.

5. Changement du robinet de l’évier de la cuisine :

Le robinet de la cuisine qui était en très bon état en début de location est cassé au moment du départ de la locataire, avec mention de l’existence d’une grosse fuite.

Les photographies permettent de constater ladite fuite.

D’après le devis de réfection de l’établissement « Les petites mains de [D] », cette prestation s’élève à la somme de 180,00 euros.

6. Remplacement des plaques de cuisson :

L’état des lieux de sortie mentionne que les plaques de cuisson sont « à changer ».

Le prix estimé pour cette prestation d’après devis versé correspondant s’élève à 69,90 euros.

7. Réparation du volet roulant :

L’état des lieux de sortie mentionne que « le volet roulant est cassé/bloqué ».

Le prix de cette réparation s’élève à 151,80 euros.

8. Changement des éclairages et petites réparations de la salle de bain :

L’état des lieux de sortie fait état d’un éclairage dégradé en lieu et place d’un éclairage initialement décrit comme « en bon état ».

Le prix de cette réparation s’élève conformément aux factures ci-jointes à 56,17 euros + 58,60 euros, soit 114,17 euros.

9. Changement des serrures :

L’état des lieux de sortie précise en bas de la page n°3 qu’un seul jeu de 4 clés a été restitué sur les deux jeux initiaux.

Les demandes de Monsieur [Y] afin que le deuxième jeu de clés lui soient remises ont été vaines.

Monsieur ne peut relouer sans avoir changé l’intégralité des serrures, dans la mesure où l’ancienne locataire pourrait avoir conservé le deuxième jeu.

Le prix de ce changement s’élève à 982,30 euros.

10. Prix de la reproduction de la télécommande du portail :

L’état des lieux de sortie indique en bas de la page n°3 que la télécommande du portail a été perdue par la locataire.

Le prix facturé par la copropriété pour cette perte s’élève à 45,00 euros.

Les photographies versées aux débats confirment que l’état général de l’appartement était très sale au moment du départ de Madame [X].

Les sanitaires, les plaques de cuisson et l’intérieur des placards n’avaient visiblement jamais été nettoyés.

11. Forfait ménage :

Une indemnité forfaitaire de 245,00 euros sera prélevée, correspondant au devis versé en pièces-jointes.

Soit un montant total pour les réparations de 3644,52 euros.

Il est constant qu’il appartient au locataire de prouver qu’il se trouve dans un cas d’exonération de réparations locatives. Celui-ci doit ainsi démontrer que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Mme [K] [X] reconnaît être redevable des sommes suivantes :

Perte des clés soit 982,00 euros

Perte télécommande soit 45,00 euros

Rebouchage trou mural soit 345,00 euros

Joints silicone de la douche soit 130,00 euros

Remise en peinture salle de bains soit 290,00 euros soumis à 20% de vétusté soit 232,00 euros

Remise ne peinture complet de l’appartement soit 1350,00 euros soumis à 20% de vétusté soit 1080,00 euros.

En prenant en compte la vétusté pour les 12 années passées dans ce logement mais aussi des dégradations commises par la locataire au regard de l’état des lieux et des photos mises aux débats, il convient donc de condamner Mme [K] [X] à payer à M. [O] [Y] la somme de 3644,52 euros.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [O] [Y] produit un décompte arrêté au mois de mars 2024, qui indique que la dette de Mme [K] [X] s’élève à 3157,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant qui a quitté le logement le 8 mars 2025, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [O] [Y] ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [K] [X], partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [K] [X] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros à M. [O] [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIS que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ;

En conséquence :

CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à M. [O] [Y] la somme de 3644,52 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à M. [O] [Y] la somme de 3157,00 au titre des loyers échus et impayés ;

DEBOUTE M. [O] [Y] du surplus de ses demandes ;

DIT que la somme de 540,00 euros correspondants au montant de garantie sera déduit des sommes dues par Mme [K] [X] ;

CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à M. [O] [Y] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,