TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/603

AFFAIRE : N° RG 24/00413 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3M3X

Copie à :

SCP AURAN VISTE

Copie exécutoire à :

Maître Florence DELFAU-BARDY

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

Madame [X] [V]

née le 29 Septembre 1964 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. LEONARD

RCS [Localité 6] n°422 438 994

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SCP AURAN VISTE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Michel MARLINGE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [J], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 15 mars 2020, la société civile immobilière LEONARD (ci-après désignée SCI LEONARD), prise en la personne de sa représentante légale, Madame [W] [B], a donné en location à Madame [X] [V] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à PUISSERGUIER (34620) pour un loyer initial mensuel de 470 euros.

A la demande de Madame [X] [V], le Pôle Habitat du syndicat mixte Pays Haut Languedoc et Vignobles a établi un document intitulé « Diagnostic-constat décence » le 04 juillet 2023 concluant à la non décence du logement et à un péril concernant la présomption relevant de l’habitat indigne.

Par courrier du 21 septembre 2023, la Caisse d’allocations familiales indiquait à Madame [X] [V] que suite au diagnostic réalisé, le constat a conclu à la non-conformité du logement au regard des critères, que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et qu’une notification de conservation de l’allocation logement lui a été adressée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 octobre 2023, la SCI LEONARD a adressé un courrier à Madame [V] pour lui indiquer ses disponibilités pour recevoir les artisans missionnés par elle pour effectuer les travaux dans le logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023, Madame [X] [V] a fait part à la SCI LEONARD de son souhait de mettre fin au contrat de bail et a sollicité de pouvoir bénéficier d’un préavis réduit d’un mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 novembre 2023, Madame [X] [V] a mis en demeure la SCI LEONARD sous quinze jours de faire réparer la porte du garage et d’intervenir concernant tous les problèmes électriques et a indiqué qu’à défaut elle engagerait une procédure devant le tribunal.

Par courrier du 23 novembre 2023, la Caisse d’allocations familiales écrivait à la SCI LEONARD que suivant son courrier du 13 novembre 2023, elle semblait rencontrer des difficultés à accéder au domicile de la locataire en vue d’effectuer les travaux nécessaires à sa mise en conformité et elle lui indiquait la démarche à suivre.

Le 28 novembre 2023, un procès-verbal de constat du bien était établi par un commissaire de justice à la demande de Madame [X] [V].

Par courrier du 29 novembre 2023, la SCI LEONARD écrivait à Madame [X] [V] pour l’informer de la réception de son courrier indiquant le départ du logement et de l’établissement d’un état des lieux lors de son départ le 15 décembre à 17 heures.

Par courrier du 02 février 2024, l’Agence régionale de santé Occitanie indiquait à la SCI LEONARD que suivant l’enquête du 15 décembre 2023 et le rapport établi, il ressort que le bien est insalubre au regard de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [X] [V] a fait assigner la SCI LEONARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— juger que la SCI LEONARD a manqué à son obligation de délivrance ;

— condamner la SCI LEONARD au paiement des sommes suivantes :

5000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 2000 euros au titre du préjudice moral ; 520 euros au titre des frais d’agence réglés par Madame [V] ; 520 euros au titre du dépôt de garantie réglé par Madame [V] ; 41,50 euros au titre des frais de changement d’adresse ; 49,00 euros au titre des frais de résiliation internet ; – prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du 15 décembre 2023 ;

— condamner la SCI LEONARD à restituer le dépôt de garantie versé par Madame [V] de l’ordre de 470 euros ;

— condamner la SCI LEONARD à régler à Madame [V] la somme de 423 euros correspondant à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 ;

— condamner la SCI LEONARD à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le procès-verbal de constat de l’ordre de 310 euros.

À l’audience du 09 mai 2025, Madame [X] [V], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et conclut au bénéfice de ses écritures.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [V] expose notamment au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, que sa bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et salubre ce qui lui a nécessairement causé un préjudice de jouissance. Elle indique que le diagnostic constat réalisé dans l’appartement litigieux a conclu à la non décence des lieux loués et que l’absence de réalisation des travaux l’a conduite à solliciter un préavis réduit et à se reloger. Elle ajoute avoir subi un préjudice moral en raison des conditions d’habitation et de l’inaction de sa bailleresse.

S’agissant de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse à compter du 15 décembre 2023, elle explique qu’aucun état des lieux n’a été réalisé et qu’aucune restitution des clés n’a été organisée. Elle ajoute qu’elle est dans une position difficile dans la mesure où celle-ci ne peut justifier auprès des organismes sociaux de la résiliation du bail d’habitation relatif au logement.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et d’application des pénalités, Madame [X] [V] fait valoir au visa de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 l’absence de restitution du montant relatif au dépôt de garantie dans les délais légaux de sorte que le montant du dépôt de garantie restant dû sera majoré d’une somme égale à 10%.

Sur la demande adverse de condamnation de celle-ci à des réparations locatives, elle fait observer que la SCI LEONARD se fonde pour établir la réalité du désordre uniquement sur ses doléances et non sur un quelconque document tel qu’un constat d’huissier et un état des lieux de sortie et que les réparations sollicitées par la bailleresse lui sont en réalité imputables.

La SCI LEONARD, représentée par son avocat, sollicite de :

— recevoir ses conclusions et pièces ;

— rejeter l’ensemble des demandes de Madame [V] ;

— constater que Madame [V] est responsable des dégradations relevées par la SCI LEONARD le 15 décembre 2023 ;

— condamner en conséquence, Madame [V] à payer à la SCI LEONARD la somme de 4057,48 euros au titre de la réparation de ces dégradations ;

— condamner Madame [V] à verser à la SCI LEONARD la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, elle soutient que le diagnostic-constat établi hors sa présence fait état de désordres correspondant à une usure normale du bien et/ou un défaut d’entretien et qu’il n’indique pas que le logement est inhabitable. Elle explique que le diagnostic indique en page 1 que le logement est déclaré non-décent du fait que deux critères sur cinq sont non-décents.

Sur la demande adverse de mettre à ses torts la résiliation du bail et de réparation du préjudice financier, elle fait valoir que Madame [X] [V] a sollicité de bénéficier d’un préavis réduit avant que les travaux aient pu être effectués dans le délai de dix-huit mois qui lui était imparti et que la véritable raison de son départ est que la locataire a trouvé un logement adapté à son handicap de sorte que les frais de l’agence immobilière et les frais de changement d’adresse ne peuvent être mis à sa charge.

Sur la demande adverse de préjudice de jouissance, elle expose qu’au cours de la période allant de son entrée dans les lieux jusqu’au début du mois de septembre 2023, soit pendant trois ans et cinq mois, Madame [V] ne lui a jamais fait part d’un quelconque désordre particulier dans le cadre de l’occupation du logement, que par la suite elle s’est opposée directement ou indirectement à toute réalisation des travaux qui étaient préconisés. Elle fait observer que le courrier du 29 juillet 2023 du Pôle habitat ne dit pas que le logement était insalubre et qu’à aucun moment la locataire devait quitter les lieux même pendant les travaux.

Sur la demande adverse de condamnation du bailleur à réparer le préjudice moral de la locataire, elle précise que Madame [X] [V] ne démontre pas la causalité entre son état de santé et les conditions d’habitation.

Au soutien de sa demande de réparation des dégradations imputables à la locataire, elle fait valoir que Madame [X] [V] ne s’est pas présentée pour faire l’état des lieux le 15 décembre à 17 heures comme cela avait été proposé, qu’elle s’est soustraite à cette obligation alors que des dégradations lui sont imputables pour un montant de 4727,48 euros. Elle précise qu’elle n’a pas restitué à la locataire le montant du dépôt de garantie en raison de ces dégradations.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Sur le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrer un logement décent et la demande de résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De surcroît, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [X] [V] soutient que les désordres au sein du logement lui ont causé un préjudice de jouissance et qu’ils sont la raison de son départ anticipé. Elle verse au débat le diagnostic-constat décence en date du 04 juillet 2023 qui conclut à la non décence du logement ainsi que le rapport d’insalubrité de l’Agence régionale de santé en date du 11 janvier 2024 qui conclut à l’insalubrité du logement au titre de l’article L.1331-22 du code de la santé publique.

Le diagnostic-constat décence du 04 juillet 2023 mentionne « non décent » les désordres relevant de « Electricité, chauffage, eau potable, eau chaude sanitaire » et « ventilation, étanchéité à l’air, humidité/infiltrations » et conclut à la non décence du logement.

Le rapport de l’Agence régionale de santé, établi après enquête du 15 décembre 2023, conclut à l’insalubrité du bien au regard de l’article 1331-22 du code de la santé publique, que le bien présente divers désordres de nature à porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants et qu’à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures, l’arrêté de traitement de l’insalubrité prescrira la réalisation des mesures propres à remédier aux situations citées dans un délai de cinq mois à compter de la notification de l’arrêté et l’interdiction d’habiter, à titre temporaire dans le logement dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté, pendant la durée des travaux et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté.

Elle produit également un courrier recommandé avec accusé de réception adressé à Madame [W] [B] en date du 15 novembre 2023 dans lequel elle fait état des désordres dans le logement notamment s’agissant des problèmes électriques et prises défectueuses non fonctionnelles, de l’impossibilité de fermer la porte du garage, donnant accès au logement et ce depuis le 10 novembre 2023.

Elle fait valoir un procès-verbal de constat en date du 28 novembre 2023 qui constate que les roulettes de la porte coulissante du garage dysfonctionnent et qu’il est possible d’ouvrir la porte par simple poussée ; que l’éclairage de la cage d’escalier s’effectue à l’aide d’une ampoule fixée à environ trois mètres au-dessus des marches ; que les prises électriques situées à proximité du réfrigérateur, le mur côté cuisine, à côté du lit, à coté de la porte dans la salle de bain et à droite du lavabo dans la salle d’eau ne fonctionnent pas ; que la plaque du filtre de la hotte est maintenue par une seule vis ; que le volet roulant manuel de la fenêtre ne fonctionne pas ; qu’il n’y a pas de pommeau sur la douchette.

En réplique, la SCI LEONARD soutient que les désordres relevés par Madame [X] [V] n’ont pas été relevés dans l’état des lieux d’entrée dressé le 15 mars 2020 en présence de cette dernière. L’état des lieux décrit le garage dans un état « passable » s’agissant du plafond et des murs et « bien » s’agissant du sol et des menuiseries. Elle indique que le diagnostic-constat en date du 04 juillet 2023 établi hors sa présence, fait état de désordres qui découlent pour certains, de l’usure normale du bien et d’un défaut d’entretien s’agissant de la porte du garage, du volet de la chambre, du radiateur dans la chambre, de l’humidité ponctuelle, de la condensation dans les murs mitoyens, les toilettes et la salle d’eau, et du portail du rez-de-chaussée et pour d’autres, de la structure du bâtiment s’agissant des toilettes en communication avec la cuisine et du tableau électrique situé à hauteur d’homme bien que difficilement accessible. La SCI LEONARD soutient que Madame [X] [V] a quitté le logement avant qu’elle ait pu effectuer les travaux nécessaires dans le délai de dix-huit mois qui lui avait été imparti par la Caisse d’allocations familiales.

Il apparait que la SCI LEONARD a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent dans la mesure où elle a donné à bail le logement susvisé ne satisfaisant pas aux prescriptions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Pour autant, Madame [V] n’a pas restitué les clefs du logement le 15 décembre 2023 alors qu’elle y avait été invitée par le bailleur dans son courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 novembre 2023. Elle n’a pas permis l’établissement d’un état des lieux de sortie du logement.

En outre, il sera également observé que Madame [X] [V] n’a pas répondu à la demande de la SCI LEONARD formulée dans un courrier en date du 16 octobre 2023 de communication de ses disponibilités afin d’organiser les visites des artisans dans le but de réaliser les travaux nécessaires.

Madame [X] [V] a également manqué à ses obligations contractuelles.

Par conséquent, Madame [V] sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat aux torts exclusifs de la SCI LEONARD à la date du 15 décembre 2023.

Sur la demande du préjudice de jouissance subi

En l’espèce, Madame [X] [V] sollicite la condamnation de la SCI LEONARD à lui payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance subi dans le logement.

Les désordres relevés dans le diagnostic-constat décence et le rapport d’insalubrité de l’Agence régionale de santé tel que précités ont nécessairement causé à la locataire un préjudice de jouissance en l’empêchant de profiter pleinement et paisiblement de son logement.

Dans un courrier du 31 juillet 2024, la régie développement local de [Localité 8] indique avoir accompagné Madame [X] [V] pendant un an et fait état des désagréments causés par les désordres dans le logement à la locataire : « pas de lumière dans la chambre, Madame [V] est tombée à de nombreuses reprises (…) Humidité et moisi dans la salle d’eau, madame était obligé de laisser la fenêtre ouverte été comme hiver. Accumulation de rallonges pour avoir l’électricité dans certaines pièces. Madame [V] devait s’accroupir tous les jours alors que ça lui a été contrindiqué ! ».

Madame [X] [V] n’expose pas la durée, ni le mode de calcul de son préjudice de jouissance.

Dans un courrier du 15 novembre 2023, elle indique « je suis dans cette situation infernale depuis mai 2023 », de sorte que le calcul du préjudice de jouissance ne peut être antérieur à cette date.

Cependant pour des raisons d’objectivité et en l’absence d’autres éléments, la date de début de la période sera celle du diagnostic constat décence du 04 juillet 2023.

Le préjudice de jouissance sera calculé sur la totalité du loyer compte-tenu de la nature des manquements de la bailleresse exposés dans les rapports précités sur la période correspondant à la date du diagnostic constat décence du 04 juillet 2023 jusqu’au départ des lieux de la locataire le 15 décembre 2023 soit 470 euros /30 jours X (27 jours en juillet + 31 jours en août + 30 jours en septembre + 31 jours en octobre + 30 jours en novembre + 15 jours en décembre) = 2569,33 euros.

Par conséquent, la SCI LEONARD sera condamnée à payer à Madame [X] [V] la somme de 2569,33 euros.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi

En l’espèce, Madame [X] [V] sollicite la condamnation de la SCI LEONARD à lui payer la somme de 2000 euros au titre de son préjudice moral.

Madame [X] [V] expose avoir été placée depuis le 1er janvier 2023 en affection longue durée compte tenu des répercussions psychologiques qu’ont eu les évènements.

Pour autant, suivant les éléments médicaux produits aux débats, les pathologies dont elle souffre préexistaient avant son entrée dans le logement et il n’est pas établi de liens entre ses problèmes de santé, leur aggravation et les désordres dans le logement.

Dès lors, aucun élément ne permet de caractériser l’existence d’un préjudice moral lié à la situation du logement de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier subi

En l’espèce, Madame [X] [V] sollicite la condamnation de la SCI LEONARD à lui payer les sommes de 41,50 euros au titre des frais de changement d’adresse, 49 euros au titre des frais de résiliation internet, 520 euros au titre du dépôt de garantie et 520 euros au titre des frais d’agence relatifs à son nouveau logement qu’elle justifie.

En réplique, la SCI LEONARD soutient que les frais engendrés à la suite du déménagement de Madame [X] [V] ne peuvent lui être imputés en ce qu’ils résultent de sa décision de quitter le logement.

Madame [X] [V] a fait le choix de donner son préavis et de quitter les lieux, alors que son bailleur a fait le nécessaire afin que des travaux soient effectués pour réparer les désordres causés.

En effet, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 octobre 2023, la SCI LEONARD a adressé un courrier à Madame [X] [V] pour lui demander ses disponibilités afin de recevoir les artisans missionnés par elle pour effectuer les travaux dans le logement. En l’absence de réponse de la locataire, elle écrivait le 13 novembre 2023 à la Caisse d’allocations familiales pour lui faire part de ces difficultés. Par courrier du 23 novembre 2023, l’organisme lui répondait sur la démarche à suivre.

Dès lors, Madame [X] [V] sera déboutée de ses demandes de condamnation au paiement de la SCI LEONARD à 520 euros au titre des frais d’agence ; 520 euros au titre du dépôt de garantie ; de 41,50 euros au titre des frais de changement d’adresse ; de 49,00 euros au titre des frais de résiliation internet.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives :

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation, sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En l’espèce, la SCI LEONARD sollicite la condamnation de Madame [X] [V] au paiement de la somme de 4057,48 euros au titre des dégradations locatives.

Au soutien de sa demande, la SCI LEONARD verse au débat :

— un document intitulé « état des lieux de sortie du 15 décembre 2023 » mentionnant notamment « logement laissé ouvert par Madame [V] [X] a quitté son logement le laissant ouvert sans remettre les clés et sans donner sa nouvelle adresse. Elle ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé pour établir l’état des lieux de sortie » ainsi que les désordres constatés dans le logement;

— des photographies non datées des dégradations dans le garage, dans la cage d’escalier, dans le couloir et dans la cuisine,

— un devis de maçonnerie générale en date du 26 mars 2024 d’ un montant de 2521,40 euros,

— un ticket d’achat avec mention manuscrite d’un montant de 120,78 euros pour des articles relatifs à la hotte,

— l’état des lieux d’entrée dans lequel il n’est pas mentionné un état dégradé de la hotte aspirante, de la serrure ou des escaliers.

Toutefois, il sera observé que l’absence d’état des lieux de sortie ne permet pas de faire une comparaison de l’état du logement à la sortie de la locataire par rapport à celui de l’entrée de celle-ci dans les lieux.

En outre, il apparait que certains désordres ne sont pas d’ordre locatif comme ayant été visés dans les éléments de non décence et pour lesquels, il n’est pas démontré qu’ils trouvent leur origine dans le défaut d’entretien de la locataire.

Enfin, la production de photographies non datées et annotées est insuffisante pour caractériser des dégradations imputables à Madame [X] [V].

Ainsi, il n’est pas établi que Madame [X] [V] soit à l’origine exclusive des dégradations invoquées.

Par conséquent, la SCI LEONARD sera déboutée de sa demande de condamner en conséquence Madame [X] [V] à lui payer la somme de 4057,48 euros au titre de la réparation des dégradations relevées par elle le 15 décembre 2023.

Sur la restitution du montant relatif au dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximum légal de deux mois à compter de la réception des clés par le bailleur ou son mandataire. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans le délai, le dépôt de garantie est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, Madame [X] [V] sollicite la restitution de la somme correspondant au dépôt de garantie soit 470 euros ainsi que la somme de 423 euros au titre de la majoration légale.

La SCI LEONARD reconnaît avoir conservé le dépôt de garantie après la reprise des lieux le 15 décembre 2023 au motif d’une estimation de travaux de remise en état liée aux dégradations locatives supérieure au dépôt de garantie.

Pour autant, comme indiqué précédemment, la SCI LEONARD ne démontre pas l’existence de désordres locatifs imputables à la locataire de sorte que la somme de 470 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie sera due.

Compte-tenu de l’absence de remise des clefs par Madame [X] [V] lors de son départ du logement et de l’absence de communication de sa nouvelle adresse à sa bailleresse, il ne saurait être fait application de la pénalité de retard.

Dès lors, Madame [X] [V] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LEONARD, succombant en partie à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, sauf concernant les frais du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière LEONARD à verser à Madame [X] [V] la somme de 2569,33 euros (deux mille cinq cent soixante neuf euros trente trois centimes) au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société civile immobilière LEONARD à restituer à Madame [X] [V] la somme de 470 euros (quatre cent soixante dix euros) au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [X] [V] de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse à compter du 15 décembre 2023 ;

DEBOUTE Madame [X] [V] de sa demande de condamnation de la société civile immobilière LEONARD au paiement des sommes de 2000 euros au titre du préjudice moral, 520 euros au titre des frais d’agence réglés par Madame [V], 520 euros au titre du dépôt de garantie réglé par Madame [V], 41,50 euros au titre des frais de changement d’adresse, 49,00 euros au titre des frais de résiliation internet ;

DEBOUTE Madame [X] [V] de sa demande de condamner la SCI LEONARD à régler à Madame [V] la somme de 423 euros correspondant à la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989

DEBOUTE la SCI LEONARD de sa demande de condamner en conséquence Madame [V] à lui payer la somme de 4057,48 euros au titre de la réparation de des dégradations relevées par elle le 15 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société civile immobilière LEONARD aux dépens de l’instance, sauf concernant les frais du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE