Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 26 juin 2025, n° 22/02292

TJ Nice 26 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Nécessité d'une expertise pour évaluer les préjudices
La cour a estimé que la demande d'expertise n'était pas nécessaire pour statuer sur le litige principal concernant le paiement des charges de copropriété, et que les éléments fournis par Nicelem étaient insuffisants pour justifier une telle mesure.
Rejeté
Existence de contestations sur le montant des charges
La cour a jugé que la société Nicelem contestait certaines charges, ce qui nécessite un examen plus approfondi par le juge du fond, rendant la demande provisionnelle irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Nice, le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] a assigné la S.C.I. Nicelem pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. La S.C.I. Nicelem a demandé la désignation d'un expert pour évaluer les conséquences de travaux sur sa terrasse, qu'elle estime préjudiciables. Les questions juridiques posées concernent la recevabilité de la demande d'expertise et la demande de provision pour charges impayées. Le tribunal a rejeté la demande d'expertise, considérant qu'elle n'était pas nécessaire pour statuer sur le litige principal, et a également rejeté la demande de provision, soulignant l'existence de contestations sérieuses. Enfin, la S.C.I. Nicelem a été condamnée aux dépens et à verser 800 euros au Syndicat au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 26 juin 2025, n° 22/02292
Numéro(s) :	22/02292
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	8 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elie LIONSChristine CURCURU-BOLIER
Parties :	Syndicat de copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

4ème Chambre civile

Date : 26 juin 2025 -

MINUTE N°25 /

N° RG 22/02292 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OH2Y

Affaire : Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO dont le siège social est sis [Adresse 6], elle même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/ S.C.I. NICELEM

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Eliancia KALO, Greffier.

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE A L’INCIDENT

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO dont le siège social est sis [Adresse 6], elle même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE A L’INCIDENT

S.C.I. NICELEM

C/LIONS, [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Elie LIONS, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 28 Mars 2025

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 26 Juin 2025 a été rendue le 26 juin 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e Christine CURCURU-BOLIER

Expédition

M^e Elie LIONS

Le 26/06/2025

Mentions diverses : RMEE 22/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

La société Nicelem est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°340 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 4] et [Adresse 2].

Cet appartement est situé au dernier étage de l’immeuble et dispose d’un accès à une terrasse, partie commune à usage privatif.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a fait délivrer à la société Nicelem le 28 août 2018, un commandement de payer la somme de 5.902,35 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 août 2018.

Par acte du 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], a fait assigner la société Nicelem devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à lui verser outre les dépens et frais irrépétibles les sommes suivantes :

8.428,07 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de copropriété arrêté au 20 avril 2022,5.902,35 euros au titre des intérêts à taux légal, 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident notifiées le 27 mars 2025, la société Nicelem a formé incident devant le juge de la mise en état. Elle sollicite la désignation d’un expert avec la mission de déterminer préalablement à l’examen au fond :

la justification ou pas du rehaussement d’une terrasse afférente à son lot,et, le cas échéant, la remise en état des locaux ou l’évaluation de la perte de valeur de son bien immobilier et les difficultés d’accession à la terrasse pour le locataire,que les dépens soient réservés.

La société Nicelem expose que des travaux de réfection de l’étanchéité de sa terrasse ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 décembre 2014, qu’elle n’a pas été informée en tant que propriétaire de l’appartement de la réalisation et de l’avancement des travaux, mais que son locataire l’avait informé que le seuil d’accès à la terrasse avait fait l’objet d’un important rehaussement et nécessitait d’être enjambé pour accéder à la terrasse. Elle explique avoir vainement mis en demeure le syndic de remettre les parties privatives dans leur état antérieur.

Elle indique que face à l’inertie du syndic, elle a volontairement suspendu le paiement de ses charges dans l’attente de la remise en l’état de la terrasse afférente à son appartement.

Elle fait valoir que la réalisation des travaux sur la terrasse a notamment conduit à un rehaussement et un élargissement du seuil des trois portes fenêtres et que le rehaussement du sol de la terrasse a ramené la hauteur des garde-corps à moins d’un mètre de sorte que ceux-ci ne respectent plus la hauteur légale minimale. Elle estime que les travaux réalisés ont entrâiné une perte de valeur de son bien.

Elle soutient au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que les dommages causés par les travaux dans des parties privatives doivent donner lieu à une indemnisation et estime qu’une expertise judiciaire est nécessaire pour permettre d’évaluer ses préjudices.

Par conclusions en réponse sur incident notifiées le 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] conclut à l’irrecevabilité de la demande d’expertise judiciaire et sollicite que la société Nicelem soit condamnée à titre provisionnel à lui verser la somme de 7.000 euros au titre des charges échues au 27 mars 2025 et à la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’exception d’inexécution soulevée par la société Nicelem pour refuser de payer les charges de copropriété doit être rejetée puisqu’il est de jurisprudence constante que l’inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires ne saurait justifier un refus par le copropriétaire de payer les charges de copropriété dues en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient en outre au visa de l’article 70 du code de procédure civile que la demande d’expertise est irrecevable puisqu’il s’agit d’une demande incidente reconventionnelle qui ne se rattache pas aux

prétentions originaires par un lien suffisant. Il estime que la demande reconventionnelle de la société Nicelem ne peut prospérer et souligne que les travaux litigieux ont été réalisés en 2015.

Il sollicite que la société Nicelem soit condamnée à lui verser la somme de 7.000 euros au titre des charges échues au 27 mars 2025. Il expose qu’au jour de l’assignation, la société Nicelem était redevable de la somme de 8.428,07 euros et que suite à quatre paiements intervenus entre-temps elle reste redevable de la somme de 7.835 euros.

Les parties ont été entendues à l’audience d’incident du 28 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 789 5° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

L’article 134 du même code dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, faire l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code précise qu’une mesure d’expertise peut être ordonnée dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 du même code prévoit qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour la prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Ainsi, l’opportunité d’ordonner une mesure d’instruction doit être appréciée au regard des éléments produits par la partie sur laquelle pèse la charge de la preuve car cette faculté trouve ses limites dans la finalité et la proportionnalité de la mesure réclamée.

Enfin, l’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

En l’espèce, par acte introductif d’instance délivré le 30 mai 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite principalement la condamnation de la société Nicelem à lui payer les charges de copropriété dues.

La société Nicelem sollicite, au stade de l’incident, une expertise judiciaire afin de déterminer « la justification ou pas du rehaussement de la terrasse et le cas échéant, ordonner la remise en état des locaux ou évaluer les conséquences désastreuses pour l’appartement de la concluante en ce qui concerne la perte de valeur du bien immobilier et, pour son locataire, les difficultés d’accession à la terrasse ».

La société Nicelem n’a toutefois pas saisi le tribunal d’une demande reconventionnelle de compensation judiciaire et le tribunal est principalement saisi d’une demande en paiement des charges de copropriété.

La mesure d’expertise portant sur la réalisation des travaux d’étanchéité et leurs conséquences préjudiciables sur la valeur du lot de la société Nicelem ne s’avère pas nécessaire pour statuer sur la demande relative au paiement des charges de la société Nicelem, même si cette dernière affirme subir un préjudice causé en raison des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires.

La société Nicelem produit deux photographies non datées de l’intérieur d’un appartement sur lesquelles le sol de la terrasse et la hauteur des garde-corps ne sont pas clairement visibles. Ces

photographies sont insuffisantes pour démontrer l’état de l’appartement avant la réalisation des travaux.

Elle produit en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 20 décembre 2022 qui précise que la hauteur du pas de porte à cette date est de 24 cm et celle des garde-corps de la terrasse est de 91,3 cm.

La demande d’expertise formulée plusieurs années après la réalisation des travaux allégués ne se rattache pas par un lien suffisant à la prétention originaire de paiement de charges de copropriété et risque de retarder de façon importante la solution du litige principal.

La demande d’expertise judiciaire sera par conséquent rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société Nicelem à titre provisionnel

En vertu des dispositions de l’article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par application de ce texte, une provision ne peut être accordée qu’à la condition qu’il n’existe pas de contestations sérieuses sur le principe de l’obligation qui fonde la demande et sur le montant de la somme allouée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite la condamnation à titre provisionnel de la société Nicelem de lui verser la somme de 7.000 euros au titre des charges impayées dont le montant actualisé au 27 mars 2025 s’élève à 7.835 euros.

La société Nicelem reconnaît qu’elle a cessé de payer les charges de copropriété mais estime que certaines factures ne lui sont pas imputables, comme le coût du remplacement des fenêtres suite à la réfection de la terrasse.

Il appartiendra par conséquent au juge du fond d’examiner les pièces versées par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de paiement des charges de copropriété pour déterminer le montant dû par la société Nicelem.

La demande de condamnation de la société Nicelem à verser la somme de 7.000 euros à titre provisionnel sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement à l’incident, la société Nicelem sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS la demande d’expertise judiciaire de la société civile Nicelem ;

REJETONS la demande reconventionnelle de condamnation de la société civile Nicelem à verser une provision au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNONS la société civile Nicelem à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 4] et [Adresse 2] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société civile Nicelem aux dépens de l’incident ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du mercredi 22 Octobre 2025 à 9 heures 00 (audience dématérialisée) et invitons la société Nicelem à notifier des conclusions au fond avant cette date ;

La présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT