N° RG 23/07460 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEE2

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 23/07460 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEE2

Minute n° 2023/00

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES VERTS COTEAUX

C/

[Z] [H]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Madame Ophélie CARDIN, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Novembre 2023,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES VERTS COTEAUX représenté par son syndic, la SAS FONCIA BORDEAUX, sise 61 quai Lawton – CS 50109 à Bordeaux (33070)

Avenue de la Gravière / Rue de la Libération

33310 LORMONT

représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

né le 08 Septembre 1976 à GNADOMBOENI

2 rue de la Porte de Buc

Porte 01

78000 VERSAILLES

défaillant

N° RG 23/07460 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEE2

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [H] est propriétaire d’un appartement et d’un cellier constituant les lots n° 56 et 46 de la Résidence Les Verts Côteaux, immeuble en copropriété sis rue des Gravières, avenue de la Libération à Lormont (33).

Au motif que depuis avril 2021 M. [H] ne s’acquitte plus régulièrement des charges de copropriété lui incombant, malgré plusieurs mises en demeure et une sommation de payer, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE Les Verts Côteaux agissant par son syndic la SAS FONCIA BORDEAUX a, par acte en date du 8 août 2023, valant conclusions et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, assigné M. [H] devant la présente juridiction. Il demande au tribunal sur le fondement des articles 36 du décret du 17 mars 1967, de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article10-1 et des articles 695, 696, 700 et 481-1 du code de procédure civile et de l’ordonnance du 17 juillet 2019 de :

— condamner M. [H] à lui payer les sommes de :

—  6.325,08 € arrêtée au 3 juillet 2023 et à parfaire éventuellement le jour de l’audience, avec intérêts à compter de la sommation de payer,

—  1.511,01 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété,

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement aux dépens et frais éventuels d’exécution forcée de la décision,

— juger qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.

M [H] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 24 octobre 2023.

MOTIVATION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 -SUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES ET FRAIS

M. [Z] [H] est propriétaire d’un appartement et d’un cellier constituant les lots n° 56 et 46 de la Résidence Les Verts Côteaux, immeuble en copropriété sis rue des Gravières, avenue de la Libération à Lormont (33).

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées .

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance envers M. [H], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux verse au débat :

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des : 18 novembre 2020, 17 novembre 2021 et 12 décembre 2022,

— les appels de provision 2021, 2022 et 2023

— les appels de fonds du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023,

— les mises en demeure de payer du 5 mai 2021 au 27 février 2023 ainsi que la sommation de payer du 26 avril 2023,

— les relevés de compte charges 2021 et 2022,

— le décompte actualisé du compte M. [H] arrêté au 3/07/2023

— les factures de frais de recouvrement du 3 mai 2023 au 28 juin 2023.

Il résulte de ce qui précède que M. [H] est défaillant dans le paiement des charges de copropriété lui incombant.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux justifie d’une créance d’un montant de 4.814,07 € au titre des charges impayées et de 776,61 €au titre des frais de recouvrement selon décompte arrêté au 3 juillet 2023.

M. [H] sera donc condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux, la somme de 4.814,07 € avec intérêt au taux légal à compter de sommation de payer du 26 avril 2023 au titre de l’arriéré des charges de copropriété au 1er juillet 2023, ainsi que la somme de 776,61 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété arrêtés à la même date.

En principe, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

L’article 9 du contrat de syndic ne met d’ailleurs ces frais à la charge du seul copropriétaire concerné qu’en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux ne justifie d’aucune diligence exceptionnelle permettant l’application de l’article 9 du contrat de syndic et ne peut donc prétendre au recouvrement contre le seul M. [H] des frais de constitution de dossier transmis à l’huissier/commissaire de justice comme à l’avocat ce qui conduit au rejet de sa demande en paiement des sommes à ce titre (300 € + 14,4 €(171,01-156,61) +420 €).

2-SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence Les Verts Côteaux sollicite la condamnation de M. [H] à indemniser les difficultés de financement et de trésorerie résultant des manquements réitérés et persistants de M. [H] au paiement des charges lui incombant.

Le fondement juridique non précisé de la demande indemnitaire est nécessairement l’article 1231-6 al 3 du code civil qui dispose que :

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaires au paiement des charges lui incombant constituent une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 800 €.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile M [H] qui a succombé dans ses prétentions supportera la charge des entiers dépens de la présente instance qui ne sauraient inclure les frais éventuels d’exécution forcée.

L’équité justifie par ailleurs de le condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE M. [Z] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux :

— la somme de 4.814,07 € avec intérêt au taux légal à compter de sommation de payer du 26 avril 2023 au titre de l’arriéré des charges de copropriété au 1er juillet 2023,

— la somme de 776,61 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété arrêtés au 1er juillet 2023,

— la somme de 800 € de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [Z] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [Z] [H] aux entiers dépens de la présente instance,

— DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence Les Verts Côteaux du surplus de ses demandes,

— RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame Ophélie CARDIN, Greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT