TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N°2025/ 641

AFFAIRE : N° RG 25/00054 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TCM

Copie exécutoire à :

M^e David BERTRAND

Le :

JUGEMENT DU 01 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble “[Localité 20] [Localité 16] 5" situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 314 686 429

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [X] [W] [E]

née le 28 Mars 1991 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 3]

Monsieur [L] [Y] [E]

né le 15 Août 1995 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 3]

Monsieur [S] [K] [E]

né le 09 Avril 1968 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 3]

Madame [W] [V] épouse [E]

née le 29 Mai 1970 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 3]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge,

Armelle ADAM, vice-présidente

Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 06 juin 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

prononcée par mise à disposition au greffe le 1er Août 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] a assigné Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer :

la somme de 4.303,74 euros à titre principal pour charges de copropriété impayées dues jusqu’au 28 novembre 2024, somme à parfaire en fonction de leur exigibilité à intervenir au jour du prononcé de la décision à intervenir et à assortir des intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024, date de la dernière mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiementla somme de 1.649,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété restant duela somme de 500 euros à titre de dommages et intérêtsla somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et frais liés à la présente procédureet d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 06 juin 2025 du tribunal judiciaire de BEZIERS, audience au cours de laquelle, le demandeur était assisté et représenté par Maître David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V], tous autre cité à étude, n’étaient pas présents ni représentés

L’instruction du dossier a été clôturée le même jour et le demandeur a déposé son dossier.

A l’appui de ses prétentions, le SDCOP de l’immeuble PORT [17] d’AGDE expose que par jugement en date du 05 janvier 2021, le tribunal judiciaire de BEZIERS a condamné in solidum Monsieur [S] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [W] [V] à lui payer la somme de 3.431,04 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété due au 24 février 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Lors des formalités préalables à la procédure de saisie immobilière et malgré un relevé de propriété actualisé, il a été découvert qu’en réalité les indivisaires [E] propriétaires du lot 600 au sein de la copropriété de l’immeuble [Localité 20] [Localité 16] étaient au nombre de 4 et non pas de 3.

Il s’évince en effet de l’acte hypothécaire que l’immeuble cadastré OE n° [Cadastre 6], lot n° 600 correspondant à l’appartement appartient à Madame [W] [V] et Monsieur [S] [E], s’agissant de l’usufruit, et à Madame [X] [E] et Monsieur [L] [E], s’agissant de la nue-propriété, comme il est confirmé par l’acte de donation à titre de partage reçu le 19 février 2011 aux minutes de Maître [F], Notaire à [Localité 19].

Il s’avère en outre que les propriétaires indivis n’ont pas communiqué leurs nouvelles adresses respectives au syndic. Ce n’est que lors de la sollicitation d’un nouveau relevé de propriété que leurs nouvelles adresses ont été découvertes.

Muni de ces nouvelles informations, le SDCOP a donc adressé à chacun des quatre indivis une mise en demeure de payer à leur nouvelle adresse le 03 décembre 2024.

Ils n’ont pas cru devoir y déférer.

Chaque année, les assemblées générales de la copropriété se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds avaient été régulièrement sollicités aux adresses connues alors.

Le décompte actualisé au terme des exercices écoulés échu fixe la dette des indivis [E] à la somme de 5.983,64 euros, soit une somme en principal de, hors frais de recouvrement de 1.649,90 euros (frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19656) soit la somme de 4.303,74 euros

De leur côté, aucun des quatre Indivis [E] n’a fait valoir aucun moyen de défense et n’a pas justifié de quelle manière que ce soit avoir réglé tout ou partie de la dette

Le jugement a été mis en délibéré au 01 août 2025

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence des défendeurs aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s’il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile

Sur la demande de paiement de la somme de 4.303,74 euros présentée par le SDCOP au titre des charges et contributions

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] sont bien propriétaires indivis du lot n° 600 correspondants à un appartement situé dans l’immeuble [Adresse 21] au [Localité 12].

Il ressort également des nouvelles écritures du requérant que par jugement en date du 05 janvier 2021, le tribunal judiciaire de BEZIERS a condamné in solidum Monsieur [S] [E], Monsieur [L] [E] et Madame [W] [V] à lui payer la somme de 3.431,04 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété due au 24 février 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, que ce jugement ne concernait pas Madame [X] [E] dont la qualité de nue-propriétaire était inconnue alors du syndic.

L’ensemble des nouvelles pièces produites par le SDCOP démontre sans aucune équivoque cette qualité qui confère à Madame [X] [E] le statut de redevable solidaire des charges de copropriété au même titre que les 3 autres indivis.

Dès lors, comme il avait été décidé par le premier jugement du tribunal de judiciaire de BEZIERS en date du 05 janvier 20212, il conviendra d’entrer en voie de condamnation cette fois-ci contre l’ensemble des indivis et toujours de façon solidaire.

Le SDCOP produit à l’instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte actualisé des sommes dues par les indivis [E] d’où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par ces derniers s’élève aujourd’hui à la somme de 4.303,74 euros.

Dès lors, il conviendra de considérer que les quatre indivis [E] qui n’ont pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n’ont pas respecté leur obligation légale et solidaire de participer aux charges communes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 4.303,74 euros au SDCOP avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024, dernière mise en demeure actualisée produite par le requérant

Sur la somme de 1.649,90 euros correspondant aux frais de syndic et de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1010-1 de la loi du 10 juillet 1965 : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En outre, il est de jurisprudence constante que les frais imputables au seul copropriétaire ne concernent que ceux nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, ce qui exclut tout préjudice pour retard subi.

Dans ses conclusions et au moyen des pièces qu’il produit, le SDCOP démontre avoir engagé toute une série de frais nécessaires en vue du recouvrement de la créance, notamment des frais de mises en demeure, des frais de relance après mises en demeure, des frais de commandements de payer par voie de commissaire de justice, ainsi que des frais de constitution de dossier de recouvrement judiciaire appelées frais de diligences exceptionnelles tels qu’ils apparaissent dans le contrat de syndic produit, de sorte que leur cumul additionné du décompte actualisé du copropriétaire s’élève bien à la somme de 1.649,90.

Dès lors, les quatre Indivis [E] seront condamnés solidairement, outre le principal, à rembourser cette somme au SDCOP de l’immeuble [Localité 20] [Localité 16]

Sur les demandes de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros

Les nombreuses et multiples tentatives demeurées vaines de recouvrement allant même jusqu’à la mise en demeure de payer, effectuées par le SDCOP et dont il justifie, démontrent la volonté manifeste de l’ensemble des Indivis [E] qui n’ont pas jugé utile par ailleurs de communiquer au syndic de l’immeuble leur nouvelle adresse comme ils en avaient le devoir, de se soustraire à leurs obligations légales, attitude qui porte incontestablement préjudice à la bonne gestion de la copropriété.

Qui plus est, les sommes dues sont de nature dans une certaine mesure en péril les fiances de la copropriété de sorte qu’il conviendra de sanctionner leur résistance abusive et injustifiée à hauteur de 500 euros

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC par les parties

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d’assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

Les quatre Indivis [E] qui succombent seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC

Sur les dépens

Les quatre Indivis qui succombent en tous points seront également condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui intégreront tous les frais de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

La rédaction du nouvel article 514 du code de procédure civile instituant l’exécution provisoire de plein droit des jugements civils, il n’y a donc plus lieu de prononcer une telle mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de BEZIERS statuant par jugement public, réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties à la date indiquée au greffe en application du décret 2004-836 du 20 août 2004

DECLARE RECEVABLE la nouvelle action engagée par le SDCOP de l’immeuble [Adresse 21] du [Adresse 11] [Localité 14] contre Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V]

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] à payer la somme de 4.303,74 euros au principal au SDCOP de l’immeuble [Adresse 22] [Localité 15] au titre des charges de copropriété impayées

DIT que le paiement de cette somme sera assorti d’intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 03 décembre 2024

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] à payer la somme de 1.649,90 euros au SDCOP de l’immeuble [Adresse 22] [Localité 13][Adresse 8] au titre des frais de recouvrement dus au syndic

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] à payer la somme de 500 euros au SDCOP de l’immeuble [Adresse 22] [Localité 13][Adresse 8] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] à payer la somme de 700 euros au SDCOP de l’immeuble [Adresse 22] [Localité 13][Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [E], Madame [X] [E], Monsieur [S] [E] et Madame [W] [V] aux entiers dépens qui intégreront tous les coûts des actes de commissaire de justice au cours de cette procédure

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC

Ainsi jugé et mis à la disposition du greffe le 1er août 2025

La GREFFIERE La Présidente