TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références :

N° RG 24/00486 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NSQ

MINUTE N°2025/301

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Juin 2025

[Y] [R]

c/

[T] [G] [P] [J]

Copie délivrée à

M^e Jean-françois TABET

Copie exécutoire délivrée à

M^e Isabelle KOLCHAK

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [R]

né le 08 Janvier 1971 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Isabelle KOLCHAK, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G] [P] [J]

né le 16 aout 1984 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 2]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 06 mars 2025)

Représenté par M^e Jean-françois TABET, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 29 avril 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 28 décembre 2022 , Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [J] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] au [Localité 12] pour un loyer initial mensuel de 600 €, outre 40€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [Y] , selon acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 a fait signifier à Monsieur [J] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 1733€.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [R] [Y] a assigné Monsieur [J] [T] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [T] au paiement de la somme de 1733 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que le locataire n’a pas répondu aux convocations du travailleur social .

A l’audience de renvoi du 18 février 2025 , Monsieur [R] [Y] , non comparant en personne mais représenté par son avocat, dépose ses dernières conclusions. Il maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 5444€, somme arrêtée au 18 février 2025. Il s’oppose à tout délai de paiement au motif que Monsieur [J] [T] n’a pas signé le plan d’apurement de la dette proposé par la CAF et ne justifie pas , nonobstant une promesse d’embauche au 1er avril 2025, de ressources suffisantes. Il s’oppose également à l’expertise judicaire sollicitée par Monsieur [J] [T] , ce dernier ne produisant aucune pièce qui attesterait de l’indécence du logement .Il demande, enfin , la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Non comparant à l’audience mais représenté par son avocat , Monsieur [J] [T] ne conteste pas le montant de la dette locative. Arguant d’une promesse d’embauche au 1er avril 2025 et de la perspective de toucher un salaire mensuel de 2000 euros , il propose un plan d’apurement de sa dette en 24 mensualités de 195 euros en sus du loyer , soit 795 euros par mois. En l’absence d’état des lieux d’entrée et de DPE, il demande une expertise judiciaire aux fins , notamment , de vérifier la décence du logement et les conditions de sa mise en location.

Par ordonnance en date du 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé ordonne la réouverture des débats à l’audience du 29 avril 2025 , afin que monsieur [R] [Y] produise l’accusé de réception du commandement de payer délivré par la CCAPEX , l’accusé de réception de l’assignation délivré par la préfecture de l’Hérault et précise, in fine et décompte à l’appui , le montant des sommes réclamées à Monsieur [J] [T] au titre des arriérés de loyer et des charges.

A l’audience du 29 avril 2025 , les débats son réouverts .

Monsieur [R] [Y] , non comparant en personne mais représenté par son avocat, dépose ses dernières conclusions . Il produit l’accusé de réception par la CCAPEX du commandement de payer daté du 19 juin 2024 , l’accusé de réception par la préfecture de l’Hérault de l’assignation daté du 2 septembre 2024 et produit un décompte actualisé à la date du 29 avril 2025 qui fixe le montant de la dette locative à 6644 euros. Il s’oppose à la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [J] [T] , maintient sa demande en résiliation du bail à la date du 18 août 2024, d’une indemnité d’occupation de 600 euros par mois et demande la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [T] , non comparant mais représenté par son conseil , maintient sa demande d’expertise judiciaire visant à faire constater l’indécence du logement . Il ne conteste pas formellement le montant de la dette locative mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il produit une promesse d’embauche à 2000 euros mensuels pour la saison estivale 2025 et propose d’apurer la dette en 24 mensualités de 195 euros en sus du loyer .

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [R] [Y] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire qui ne prévoit aucun délai mais le commandement de payer visant cette clause qui a été signifié le 18 juin 2024 à Monsieur [J] [T] pour un arriéré locatif de 1733€ prévoit un délai de deux mois.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 août 2024 .

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

[R] [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [T] reste lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 6644 € à la date du 29 avril 202 .

Monsieur [J] [T] , représenté à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [J] [T] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6644€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris depuis le mois de décembre 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [J] [T] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [J] [T] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [R] [Y] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande d’expertise judiciaire de Monsieur [J] [T] :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 146 du même code précise que «  une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

En l’espèce , Monsieur [J] [T] se contente de déplorer l’absence d’état des lieux d’entrée dans le logement et de remise d’un DPE . Il ne justifie d’aucune démarche , que ce soit auprès de l'[Localité 9] , des services d’hygiène de la ville d'[Localité 8] , de la CAF ou d’un commissaire de justice pour faire constater l’indécence du logement.

Inversement , Monsieur [R] [Y] produit une attestation sur l’honneur de sa précédente locataire , madame [S] , qui confirme que le logement était en bon état lorsqu’elle l’occupait . Il est également précisé dans le contrat de bail que Monsieur [R] [Y] a fait procéder à la remise à neuf du système électrique, de la plomberie , de la salle de bain ,du carrelage et des peintures , ce qui n’a pas été contesté par Monsieur [J] [T] .

Sa demande d’expertise est donc mal fondée et elle sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [T] , partie perdante , sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [R] [Y] la somme de 500€.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 entre Monsieur [R] [Y] et Monsieur [J] [T] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] au [Localité 12] sont réunies à la date du 19 août 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [J] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [Y] pourra , deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [R] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 600 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 6644 € arrêtée à la date du 29 avril 2025 au titre des loyers dus  ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [T] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [T] de sa demande d’expertise judiciaire du logement ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [J] [T] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 17 juin 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,