TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N°2025/ 624

AFFAIRE : N° RG 25/00030 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SJ4

Copie à :

Monsieur [K] [L]

Copie exécutoire à :

Me [Localité 10] TRONEL PEYROZ

Le :

JUGEMENT DU 01 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 11], sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AB GESTION 34 – VERSION IMMOBILIER GESTION

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [L]

né le 22 Juillet 1991 au CAMEROUN

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [G] [F]

née le 04 Avril 1993 au CAMEROUN

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [H], magistrate stagiaire

Magistrate ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire,

DÉBATS :

Audience publique du 23 Mai 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 01 Août 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] sont propriétaires du lot n°128 au sein de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3] [Localité 1] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le [Adresse 12] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, l’agence AB GESTION 34 , a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

4777.29 € au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 ; Sur les frais ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;984,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Aux entiers dépens ;

A l’audience du 23 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires requérant, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Monsieur [K] [L], présent, indique contester mais ne pas avoir d’éléments et qu’il n’était pas présent à la dernière assemblée de copropriété.

Madame [G] [F] n’est ni présente, ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ». Ils sont de plus « tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (…) ».

De même, l’article 14-1 de cette même loi prévoit que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] sont propriétaires du lot n°128 au sein de la résidence [Adresse 11] sise [Adresse 3] ([Adresse 7]) et est donc en cette qualité tenu au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en date du 9 mai 2023, du 23 novembre 2023 et du 23 avril 2024, des appels de fonds et du relevé de compte des défendeurs, que ces derniers, malgré mises en demeure préalables en date des 22 juillet 2024, et 28 août 2024, envoyées par courriers avec avis de réception, restent redevables au 31 mars 2025 de la somme de 4535.29 € au titre de sa quote-part de charges de copropriété, après déduction des frais de recouvrement à hauteur de 242 €, somme au paiement de laquelle il convient donc de les condamner solidairement.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 22 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Concernant les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1, a), de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (a.) ; ce qui s’entend des frais qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il précise enfin que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le décompte fait état des frais de mises en demeure d’un montant de 50 € ce qui correspond au frais de mise en demeure tels que prévus par le contrat de syndic.

Le décompte fait état de frais de constitution de dossier avocat pour un montant de 96 € tels que prévus par le contrat de syndic.

En revanche les frais de mises en demeure par avocat à hauteur de 96 € seront écartés faisant l’objet d’une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] à la somme totale de 146 € au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande indemnitaire : L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] sont redevables des charges de copropriété au titre de l’année 2024 sans que soit indiqué d’autres incidents de paiement.

Dans ces circonstances, il n’est pas rapporté que le retard important de règlement des charges de copropriétés résulte de la mauvaise foi de Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA GRENADE n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct que le simple retard.

Le requérant sera débouté de ses demandes à ce titre.

2°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F], partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] soient condamnés au paiement de la somme de 984,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes tendant à mettre à sa charge les frais prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront rejetées, ces frais de recouvrement, engagés sans titre exécutoire ne pouvant qu’être à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] à payer au [Adresse 12] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, la somme de 4535.29 € (quatre mille cinq cent trente-cinq euros vingt-neuf centimes) au titre de sa quote-part de charges de copropriété arrêtée au 31 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024 date de la mise en demeure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] à payer au [Adresse 12] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, la somme de 146 euros (cent quarante-six euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété ;

DEBOUTE le [Adresse 12] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice l’agence AB GESTION 34, de ses demandes au titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT qu’en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [G] [F] à payer au [Adresse 12] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, l’agence AB GESTION 34, la somme de 984,00 € (neuf cent quatre-vingt-quatre euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le PREMIER AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,