TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/420

AFFAIRE : N° RG 25/00072 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SOB

Copie exécutoire à :

M^e Corinne BAYLAC

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8]

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° B 467 800 561

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e Corinne BAYLAC, avocat au barreau de TOURS

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [L]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente chargée des contentieux de la protection

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 07 mars 2025

DECISION :

par défaut, en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 29 avril 2022, avec effet au 1er mai 2022, la SA d’HLM FDI HABITAT (ci-après désignée SA [Adresse 8]) a donné à bail à Madame [U] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] au [Localité 7], pour un loyer initial mensuel de 392,25 euros et un loyer annexe de 52,42 euros, outre 100,54 euros de provision sur charges.

Par courrier en date du 28 décembre 2022 avec effet au 04 février 2023, Madame [L] a donné congé.

Le 08 février 2023, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie était établi un par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SA D’HLM FDI HABITAT a assigné Madame [U] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

condamner Madame [U] [L] au paiement de la somme de 3.198,75 euros et ce avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la présente assignation et jusqu’au complet paiement,débouter Madame [U] [L] de toutes demandes contraires ou plus amples ; condamner Madame [U] [L] à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et éventuels frais d’exécution.

A l’audience du 07 mars 2025, la SA [Adresse 8], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose son dossier.

Elle expose qu’il résulte de la confrontation de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée ainsi que du décompte des réparations locatives non effectuées que les travaux réalisés pour la remise en état et le nettoyage des locaux ressortent à la somme totale de 2756,50 euros imputables à la locataire après application du taux de vétusté. Elle indique que la locataire est également redevable d’un montant au titre de la dette locative.

Bien que régulièrement citée par acte remis par acte de commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [U] [L] n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 24 mai 2022 et l’état des lieux de sortie établi le 08 février 2023 par procès-verbal de commissaire de justice en l’absence de Madame [U] [L] pourtant convoqués que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaitre un logement en « bon état » à l’exception de la peinture papier peint et les « sols souples » en mauvais état dans toutes les pièces.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice constate :

concernant la terrasse, la présence d’une structure en bois de construction artisanale constituée de divers matériaux de récupération ainsi que des déchets et détritus, un banc en bois, une étagère cassée, des cartons et objets divers sont observés sur la terrasse ;

concernant les toilettes, l’aérateur partiellement descellé ;

concernant la salle d’eau, la présence de quelques restes de produits d’hygiène, bacs plastiques, produits d’entretien, un pèse-personne, une éponge et un miroir,

concernant la première chambre, la grille de ventilation déposée ;

concernant la pièce principale, que la grille de ventilation a été retirée et a été colmatée à l’aide de papier toilette ; outre la présence de canapé et deux fauteuils assortis, un radiateur, une table basse, un téléviseur fixé au mur, un petit vaisselier, une table de salle à manger ronde avec une chaise, deux ventilateurs, quelques cadres et un deuxième vaisselier,

concernant la cuisine, divers aménagements avec étagères en bois comportant des ustensiles de cuisine, placards hauts, placards bas, plaque de cuisson quatre feux, évier inox double bac avec égouttoir, chaudière, dans les placards la présence de vaisselle et sur le plan de travail, la présence de divers déchets et détritus, sacs-poubelle, cendriers et produits usagés,

concernant le cellier : la présence de réfrigérateur cassé, à droite des étagères encombrées de restes d’aliments et de vaisselle, au sol la présence de divers déchets et détritus, morceaux de bois et téléviseur cassé ainsi qu’une grille de ventilation de fenêtres,

concernant le garage, des morceaux de meubles démontés, des cartons, des caisses plastiques remplies de divers objets, de divers morceaux de bois et batteries usagées.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 2.756,50 euros, la SA D’HLM FDI HABITAT produit les factures correspondant aux travaux nécessaires pour la reprise des désordres s’élevant à 770 euros pour la réfection de la peinture dans la cuisine et le cellier, 1666,50 euros pour le démontage de la cuisine et de la pergola, 320 euros pour l’enlèvement des encombrants dans le garage.

Les frais de remise en état liés à la réfection de la peinture dans la cuisine et le cellier pour un montant de 770,00 euros ne peuvent être mis à la charge de Madame [U] [L] compte tenu du mauvais état du papier peint dans ces pièces comme indiqué dans l’état des lieux d’entrée. Ils seront donc déduits des sommes imputables à la locataire.

Par conséquent, Madame [U] [L] sera condamnée au paiement de la somme de 1986,50 euros (2756,50 euros – 770 euros).

En l’absence de motivation, la SA FDI habitat sera déboutée de sa demande de majoration de la somme des intérêts au taux légal majoré de 5 points.

La somme de 1986,50 euros sera due avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’au complet paiement.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] produit un décompte démontrant que Madame [U] [L] restait devoir, déduction faites de la somme imputée dans le décompte au titre des dégradations locatives, la somme de 442,25 euros à la date du 15 octobre 2024.

Toutefois, il ressort du dernier décompte versé que les sommes de 2,66 euros au titre de « frais d’huissier », de 17,88 euros au titre de « frais d’huissier » et de 150,00 euros au titre de « frais d’huissier » ont été facturée au titre de frais de recouvrement non justifiés. Ces sommes seront donc déduites de la créance ((3.198,75 euros – 2.756,50 – 2,66 euros – 17,88 euros – 150,00 euros) = 271,00 euros).

En conséquence, Madame [U] [L] n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, sera donc condamnée au paiement de la somme de 271,71 euros.

En l’absence de motivation, la SA FDI habitat sera déboutée de sa demande de majoration de la somme des intérêts au taux légal majoré de 5 points.

La somme de 271,71 euros sera due avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’au complet paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [L], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne s’oppose pas à ce que madame [U] [L] soit condamnée au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à la SA d’HLM FDI HABITAT la somme de 1.986,50 euros (mille neuf cent quatre-vingt-six euros et cinquante centimes) outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’au complet paiement, à titre de remboursement des travaux nécessaires à la reprise des dégradations locatives ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à la SA d’HLM FDI HABITAT la somme de 271,71 euros (deux cent soixante et onze euros et soixante et onze centimes) outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et jusqu’au complet paiement au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 15 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM FDI HABITAT du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [U] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à la SA d’HLM FDI HABITAT la somme de 500,00 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection