TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Cité [15]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 10]

[Adresse 14]

[Localité 9]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

N° RG 25/02782 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRA6

JUGEMENT DU :

03 Novembre 2025

Syndic. de copro. [Adresse 17] sis [Adresse 2] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

C/

SCI WAZO

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Novembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 08 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété Résidence [13] 17 sis [Adresse 2] dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat plaidant au barreau de RENNES, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

SCI WAZO

[Adresse 11]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. WAZO est propriétaire des lots de copropriété n°12 et 7 correspondant respectivement à un appartement et une cave au sein d’un immeuble situé au [Adresse 6].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées et de mises en demeure demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, a fait délivrer au copropriétaire une sommation de payer le 2 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, immeuble sis [Adresse 3] Rennes (35000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR a fait assigner la S.C.I. WAZO devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la signification préalable au défendeur.

Ainsi, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la S.C.I. WAZO au paiement des sommes suivantes :

—  6.977,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 20 août 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement outre la capitalisation des intérêts,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle qu’il entre dans le rôle du syndic de recouvrer les charges de copropriété et que l’approbation des comptes par l’assemblée générale de copropriété rend la créance de celle-ci certaine, liquide et exigible. Il souligne que la S.C.I. WAZO a cessé de régler les charges de copropriété depuis l’été 2024 et n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises, la délivrance d’une sommation de payer et de l’assignation. Il considère que cette situation cause un préjudice à la copropriété et justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement convoquée, par acte de commissaire de justice signifié en l’étude, la S.C.I. WAZO n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la S.C.I. WAZO concernant les lots n° n°12 et 7 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 18 mai 2021 au 17 mai 2024 et du 18 mai 2024 au 17 mai 2027, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale des 23 novembre 2022, 26 juin 2023 et 4 septembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2023 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 20 août 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des frais « de constitution dossier huissier » d’un montant de 460 euros (le 15 avril 2024), des frais « de sommation de payer » d’un montant de 188 euros (le 6/11/2024), des frais « de constitution de dossier avocat » d’un montant de 460 euros (le 7 février 2025), des frais « d’assignation » d’un montant de 71,52 euros (le 18 mars 2025).

L’examen de ce décompte permet de constater que des règlements avaient eu lieu après les mises en demeure adressées les 8 août et 13 septembre 2023, toutefois insuffisants pour résorber la dette. Les frais de sommation de payer peuvent ainsi être considérés comme nécessaires et par suite mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Par contre, les frais de « constitution dossier huissier » et de « constitution de dossier avocat » seront rejetés, n’étant prévus au contrat qu’en cas de « diligences exceptionnelles » non justifiées en l’espèce, étant souligné au surplus qu’une demande est exprimée au titre des frais irrépétibles.

De même, les frais imputés au titre de l’assignation seront déduits, lesdits frais étant inclus dans les dépens.

Le décompte arrêté au 20 août 2025 mentionne une somme due de 6.977,30 euros. Il convient de déduire de celle-ci 991,52 euros de frais injustifiés (soit (460 € x2) + 71,52 €). Ainsi la créance peut être fixée à 5.985,78 euros.

En conséquence, la S.C.I. WAZO sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR la somme de 5.985,78 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.582,70 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour la S.C.I. WAZO de ne pas régler les sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude du débiteur, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

3/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. WAZO, partie perdante, doit supporter les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenue aux dépens, la S.C.I. WAZO sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. WAZO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 7]), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, la somme de 5.985,78 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.582,70 euros à compter de l’assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. WAZO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARMOR 17, immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La S.C.I. WAZO aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,