TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Références :

N° RG 24/00603 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3P4E

MINUTE N°2025/ 464

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Septembre 2025

S.C.I. UXELLODUNUM

c/

[C] [K], [H] [K]

Copie délivrée à

prefecture

Maître [Y]-[M] [T]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Eve TRONEL PEYROZ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. UXELLODUNUM (SCI UXEL)

identifiée au RCS de [Localité 16] sous le n° 528 576 853

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSES :

Madame [C] [K]

née le 11 Septembre 1995 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 7]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 21 février 2025)

Madame [H] [K]

née le 01 Octobre 1968 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle selon décision du 07 juillet 2025)

comparantes et assistées de Maître Michel-pierre RAYNAUD-BARDON de la SCP RAYNAUD-BARDON BANCE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Sarah DELPUECH,

Lors du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 22 juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La SARL SIM a donné à bail à madame [K] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12] par contrat en date du 5 juin 2019, à effet au 15 juin 2019 , pour un loyer mensuel de 480 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Madame [K] [H] s’est portée caution solidaire selon acte sous seing privé signé le 5 juin 2019 , jusqu’au 14 juillet 2028.

Selon acte notarié en date du 30 décembre 2021 , la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) a fait l’acquisition du bien loué et reconduit le bail .

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) a fait signifier à madame [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er juillet 2024 , pour un montant en principal de 2430,06 euros. Ce commandement de payer a été signifié à la caution, madame [K] [H] , le 16 juillet 2024 .

Le 2 juillet 2024 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) a ensuite fait assigner madame [K] [C] et madame [K] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Béziers par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 septembre 2024 ; être autorisée à faire procéder à l’ expulsion de madame [K] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3183,66 euros au titre de l’arriéré locatif outre 55 euros de frais de relance ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels , soit 552,15 euros

— d’une somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience , qui révèle que madame vit avec son conjoint et leur fille de 9 ans . Les impayés de loyer sont liés à une perte de revenus pour madame (fin de droits ARE en décembre 2024 ) ainsi qu’à un grave accident de son conjoint qui a nécessité une longue hospitalisation . Le couple bénéficie du RSA . Madame aurait repris le paiement du loyer résiduel depuis plusieurs mois. Un plan d’apurement est envisagé et un FSL maintien devrait être instruit le 11 février 2025 pour solder la dette. Le couple souhaite se maintenir dans le logement.

A l’audience de renvoi du 22 juillet 2025, la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3205,83 euros. Elle demande 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [C] et madame [K] [H] comparaissent en personne , assistées par leur avocat . Elles contestent le montant de la dette locative. Elles prétendent que le FSL qui était en cours d’instruction a été accordé et versé au bailleur à hauteur de 3000 euros et que Madame [K] [C] a déposé un chèque de 200 euros le 21 juillet 2025 . Un plan d’apurement de la dette , signé le 10 juillet 2025 avec l’agence LABORDE qui gère la location prévoit un versement mensuel de 50 euros pendant 16 mois . Madame [K] [C] demande en conséquence la suspension de la clause résolutoire et à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré. Madame [K] [C] et madame [K] [H] demandent 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre la condamnation de la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) aux dépens .

En réponse aux conclusions des défenderesses , la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) sollicite de pouvoir déposer une note en délibéré afin de mettre à jour son compte de gestion , actualiser le montant de la dette et répondre à la demande de délais de Madame [K] [C] et madame [K] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 5 juin 2019 , à effet au 15 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 2.11) qui prévoit un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024 , pour la somme en principal de 2430,06 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2024 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Dans sa note déposée en délibéré postérieurement à l’audience du 22 juillet 2025, la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL) produit un décompte qui atteste que le FSL de 3000 euros lui a été versé le 26 juin 2025 et que Madame [K] [C] lui a versé 200 euros le 22 juillet 2025. La défenderesse reste donc lui devoir à cette date la somme de 640,02 euros. Tenant l’engagement de Madame [K] [C], elle accepte le plan d’apurement mis en place avec l’agence LABORDE pour le règlement de la dette locative , qui prévoit le règlement de 50 euros par mois jusqu’à extinction de la dette .

Madame [K] [C] et madame [K] [H] , caution , seront donc condamnées solidairement à verser à la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) cette somme de 640,02 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience et acceptées par la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) , de la reprise des paiements du loyer courant et de la justification que le FSL maintien a été versé au bailleur , Madame [K] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [K] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [K] [C] et madame [K] [H] , parties perdantes , supporteront donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés à Madame [K] [C] pour s’acquitter de sa dette , la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même , Madame [K] [C] et madame [K] [H] , parties perdantes, seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2019, à effet au 15 juin 2019 , entre la SARL SIM et madame [K] [C] , concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [C] et madame [K] [H] , caution , à verser à la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ), acquéreur du bien à la date du 30 décembre 2021 , à titre provisionnel , la somme de 640,02 euros (décompte arrêté au 22 juillet 2025 ) au titre des loyers dus ;

AUTORISONS Madame [K] [C] et madame [K] [H] , caution , à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50 euros chacune outre une 13ème mensualité de 40,02 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [K] [C] soit condamnée à verser à la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés , soit 552,15 euros ;

DEBOUTONS la SCI UXELLODUNUM (SCI UXEL ) , Madame [K] [C] et madame [K] [H] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [C] et madame [K] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :