TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N°2025/960

AFFAIRE : N° RG 25/00238 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZF2

Copie à :

Copie exécutoire à :

Maître Benjamin BEAUVERGER

Le :

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], ensemble immobilier sis [Adresse 2],

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS GOLF & PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 522 233 477

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge,

Armelle ADAM, vice-présidente

Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 03 octobre 2025

DECISION :

par défaut, et en dernier ressort,

rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

prononcée par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 août 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE BERLIOZ [Adresse 10] dont le siège social est sis [Adresse 4] – a assigné Monsieur [K] [X] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de le voir condamné à lui payer :

la somme de 1.042,20 euros à titre principal pour charges impayées pour la période du 01 juillet 2024 au 01 juillet 2025, à parfaire au jour de l’audience, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 août 2024la somme de 183 euros au titre des frais de syndicla somme de 1.000 euros au titre de la résistance abusivela somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilles dépens intégrant le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 03 octobre 2025 du tribunal judiciaire de BEZIERS, audience au cours de laquelle, le demandeur était assisté et représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER, avocat associé à la SELARL BEAUVERGER AVOCATS du barreau de MONTPELLIER

Monsieur [K] [X] cité à étude, ne s’est pas présenté et n’était pas représenté

L’instruction du dossier a été clôturée le jour même de la première audience. Le demandeur a déposé ses conclusions définitives et ses pièces.

A l’appui de ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des motifs de fait et de droit, le SDCOP de la RESIDENCE [8] sise [Adresse 6] [Localité 9] – expose que Monsieur [K] [X] est copropriétaire dans la résidence d’un appartement correspondant au lot 11.

La société GOLF ET PATRIMOINE en est le syndic.

Or, depuis quelques temps, ce dernier ne paie pas régulièrement les charges de copropriété qui lui incombent malgré l’envoi des appels de fonds et les relances recommandées ainsi que des mises en demeure

Chaque année, les assemblées générales se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds ont été régulièrement sollicités

Le décompte actualisé pour la période allant du 01 juillet 2024 au 01 juillet2025 échue fixe la dette de ce copropriétaire à la somme de 1.042,20 euros.

C’est dans ces conditions qu’il a saisi le conciliateur de justice mais le débiteur n’a pas comparu

Selon décompte arrêté au 28 août 2025 et à parfaire , le copropriétaire reste redevable de la somme de 1.042,20 euros ainsi que de la somme de 183 euros correspondant aux frais de syndic

De son côté, Monsieur [K] [X] défaillant à l’instance, n’a adressé aucun document au tribunal, ni fait valoir la moindre défense, et encore moins n’a justifié s’être acquitté de sa dette entre temps.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 novembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence du défendeur aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s’il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de l’action engagée par le SDCOP RESIDENCE BERLIOZ I

Aux termes de l’article 750- du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En l’espèce, le SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I produit une copie de la convocation adressée aux parties le 13 mars 2025 par Monsieur [B] [P], conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de BEZIERS, les invitant à se présenter au tribunal judiciaire de BEZIERS à une tentative de conciliation en vue du recouvrement d’une somme de 996,82 correspondant aux charges de copropriété dues par Monsieur [X].

Le procès-verbal de carence n’est pas produit mais il est manifeste qu’une tentative de conciliation a été organisée conformément aux dispositions légales précitées et n’a pas abouti

La présente procédure devra donc être déclarée recevable

Sur la demande de paiement de la somme de 1.042,20 euros présentée par le SDCOP

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que Monsieur [K] [X] est bien copropriétaire dans la résidence d’un appartement correspondant au lot 11. A ce titre, il a le devoir de régler sa quote part des charges de copropriété telles de votées par les assemblées générales

Le SDCOP produit à l’instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte des sommes dues par le copropriétaire [K] [X] d’où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par ce dernier s’élève bien à la somme de 1.042,20 euros à la date du 28 août 2025, date de l’assignation, somme dont le montant n’a pas été modifié lors des débats à l’audience.

Dès lors, il conviendra de considérer que Monsieur [K] [X] qui n’a pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n’a pas respecté son obligation légale de participer aux charges communes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Il sera par conséquent condamné à payer la somme de 1.042,20 euros au SDCOP

Par ailleurs, le SDCOP justifie avoir adressé une première mise en demeure de payer le 21 août 2024 de sorte que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de cette date

Sur la somme de 183 euros correspondant aux frais de syndic et de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1010-1 de la loi du 10, juillet 1965 : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c)Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

En outre, il est de jurisprudence constante que les frais imputables au seul copropriétaire ne concernent que ceux nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, ce qui exclut tout préjudice pour retard subi.

Dans ces conclusions et au moyen des pièces qu’il produit, le SDCOP démontre avoir engagé des frais nécessaires en vue du recouvrement de la créance, notamment des frais de mises en demeure, des frais de relance après mises en demeure, ainsi que des frais de constitution de dossier de recouvrement judiciaire appelées frais de diligences exceptionnelles tels qu’ils apparaissent dans le contrat de syndic produit, de sorte que leur cumul additionné du décompte actualisé du copropriétaire s’élève bien à la somme de 183 euros

Dès lors, Monsieur [X] qui succombe au principal sera condamné, outre le principal, à rembourser cette somme au SDCOP de la résidence [Adresse 7]

Sur la demande de dommages et intérêts

Le [Adresse 11] [Adresse 7] justifie de plusieurs tentatives vaines de recouvrement allant même jusqu’à la notification d’une mise en demeure, ce qui démontre par ailleurs une certaine volonté manifeste du copropriétaire de se soustraire à ses obligations légales, attitude qui porte indéniablement préjudice à la bonne gestion de la copropriété

Il conviendra dès lors de sanctionner cette résistance abusive et cette mauvaise foi en condamnant Monsieur [X] à payer la somme de 200 euros au SDCOP à titre de dommages et intérêts

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d’assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

Monsieur [K] [X] qui succombe sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du CPC

Sur les dépens

Monsieur [K] [X] qui succombe en tous points sera également condamné aux dépens de l’instance

Sur l’exécution provisoire

La rédaction du nouvel article 514 du code de procédure civile instituant l’exécution provisoire de plein droit des jugements civils, il n’y a donc plus lieu de prononcer une telle mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de BEZIERS – statuant par jugement public, par défaut et en dernier ressort, mis à disposition des parties à la date indiquée au greffe en application du décret 2004-836 du 20 août 2004

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par le SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I contre Monsieur [K] [X]

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer la somme de 1.042,20 euros au principal au SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I au titre des charges de copropriété impayées

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024, date de la première mise en demeure de payer

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer la somme de 183 euros au SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I au titre des frais de syndic

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer la somme de 200 euros au SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [K] [X] à payer la somme de 800 euros au SDCOP de la RESIDENCE BERLIOZ I au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [K] [X] aux entiers dépens qui intégreront tous les coûts des actes de commissaire de justice au cours de cette procédure

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC

Ainsi jugé et mis à la disposition du greffe le 21 novembre 2025.

La GREFFIERE La JUGE