TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Références :

N° RG 25/00374 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XPX

MINUTE N°2026/ 60

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Janvier 2026

[W] [T]

c/

[F] [Y] [K]

Copie délivrée à

Monsieur [F] [Y] [K]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [T]

né le 03 Septembre 1978 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représenté par Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Y] [K]

né le 26 Juillet 1980 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [C], auditrice de justice

Lors du prononcé :

Présidente : Armelle ADAM, Vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 09 novembre 2023, Monsieur [W] [T] a donné à bail à Monsieur [F] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel révisable de 350, 00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50, 00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, Monsieur [W] [T] a fait signifier à Monsieur [F] [K] un commandement de payer la somme de 396, 00 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, Monsieur [W] [T] a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant en référé en lui demandant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer son expulsion et de condamner ce dernier à lui payer la somme de 407, 00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 juin 2025 ainsi qu’à la somme de 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 2 décembre 2025, Monsieur [W] [T], représenté par son conseil, se référant à son assignation et à ses conclusions soutenues à l’audience demande au juge des référés de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 03 juin 2025 ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [K] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation avec si besoin le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [F] [K] à quitter les lieux sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, appartenant aux locataires, garnissant les lieux, en tels garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [F] [K] ; Condamner Monsieur [F] [K] à lui payer la somme de 418, 90 euros au titre des arriérés de loyers de janvier 2025 jusqu’au 03 juin 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que les intérêts et accessoires y afférents, à compter du commandement de payer, délivré le 03 avril 2025 ; Condamner Monsieur [F] [K] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de ses charges, soit 400 euros, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner Monsieur [F] [K] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner Monsieur [F] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Il ajoute qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [F] [K].

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [F] [K] présente une dette récurrente depuis le mois de février 2025 et qu’à la suite du commandement de payer, il n’a pas respecté son engagement d’apurer sa dette locative et a même laissé s’aggraver le passif. Il précise que l’impayé de loyers, provision sur charge incluse, s’élève à 951,81 euros au 02 décembre 2025. Il ajoute que la reprise du paiement du loyer n’a été que partielle. Pour autant, il ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement formulée par le locataire, laquelle serait suspensive des effets de la clause résolutoire.

Présent à l’audience, Monsieur [F] [K] conteste le montant de la dette qui lui est opposé à hauteur de 951, 81 euros au titre des arriérés de loyers et charges. Il sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, il soutient qu’il ne doit que 526 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Il explique avoir repris le paiement intégral du loyer à compter du mois de décembre 2025 et indique verser entre 20 et 30 euros en plus par mois pour apurer sa dette. Il expose que sa dette de loyer est due à une perte de son emploi de sorte qu’il perçoit le RSA. Il indique percevoir 588 euros par mois à ce titre et devoir dépenser au titre de ses charges 567 euros. Il s’engage enfin à apurer ses dettes, indiquant pouvoir demander de l’aide à ses parents.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience et a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il en résulte que les impayés de loyers sont liés aux difficultés financières rencontrées par le locataire suite à la perte de son emploi et alors qu’une demande d’allocation adulte handicapée serait en cours de constitution. Toutefois, celui-ci aurait repris le paiement résiduel du loyer depuis le mois de juillet 2025, avant l’audience. Le rapport social indique qu’un accompagnement social lié au logement dans le cadre du maintien a été signé le 06 juin 2025 par Monsieur [F] [K]. Il ajoute qu’un dossier de surendettement a été déposé, lequel a été déclaré recevable par la commission de surendettement le 05 août 2025, laquelle l’a orienté vers des mesures imposées. L’enquêteur social expose enfin que le locataire perçoit au titre de ses ressources mensuelles la somme totale de 869, 00 euros (dont 281, 00 euros d’allocations logement versées directement au bailleur).

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX le 04 avril 2025, de sorte que sa saisine est réputée constituée au moins 2 mois avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 02 septembre 2025.

La demande en constatation de résiliation du bail de Monsieur [W] [T] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (encadré 2 pages 1/5) pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 03 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 396 euros au titre des loyers et charges échus au 1er avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

En effet, si Monsieur [F] [K] justifie d’avoir repris le paiement résiduel du loyer à compter du mois d’août 2025 (versement du 06 août 2025), force est de constater que les deux mois qui lui étaient imposés pour verser son loyer étaient dépassés.

Dès lors, le bail a pris fin à la date du 04 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [F] [K] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 951, 81 euros (2 jours au mois de décembre inclus), déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépens.

En réponse, si Monsieur [F] [K] conteste le montant de la dette qui lui est opposé, il ne rapporte aucun élément pour justifier qu’il ne lui resterait à régler que la somme de 526 euros.

En revanche, il convient de relever que dans la somme de 951, 81 euros, le bailleur a inclus la somme de 25, 81 correspondants aux 2 premiers jours du mois de décembre alors que le bail prévoit que le montant du loyer est payable le 5 de chaque mois et alors que le locataire indique qu’il aurait déjà réglé son loyer du mois de décembre 2025, ce qui n’est pas contesté à l’audience par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [W] [T], la somme de 926 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [K] soutient qu’il a repris le paiement intégral de son loyer. Il est produit à cet effet ses relevés de comptes allant du 17 juin au 17 septembre 2025 le démontrant.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [F] [K] perçoit des revenus au titre du RSA de l’ordre de 588 euros outre la somme de 281 euros d’allocations logement, laquelle est directement reversée au bailleur pour compléter le loyer dû au bailleur.

Enfin, à l’audience, le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délai de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il convient d’accorder à Monsieur [F] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant, additionnellement à son loyer ou du loyer résiduel si des aides au logements sont accordées, la somme de 30, 00 euros par mois pendant 30 mois, la 31ème mensualité équivalent au solde de la dette, et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Il convient en outre de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais.

Si la dette est apurée dans ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur l’astreinte

Compte tenu des délais de paiement accordés et en l’absence de justification particulière, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte formulée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En droit, l’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Monsieur [W] [T] ne démontre ni la mauvaise foi du locataire ni le préjudice qui en aurait résulté.

En conséquence, Monsieur [W] [T] ne pourra qu’être débouté de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [K], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 novembre 2023 à effet au 15 novembre 2023 entre d’une part, Monsieur [W] [T], et d’autre part, Monsieur [F] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 03 juin 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [F] [K] à verser à Monsieur [W] [T] la somme de 926 euros arrêtée au 02 décembre 2025 (mensualité du mois de novembre 2025 incluse) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Monsieur [F] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 30 mensualités de 30, 00 € (trente euros) chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [T] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Que Monsieur [F] [K] soit condamné à Monsieur [W] [T], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [T] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [T] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que des formalités réalisées auprès de la CCAPEX et de la préfecture ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [F] [K] ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des référés