Tribunal Judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 9, 2 février 2026, n° 23/01317

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la résiliation judiciaire du bail commercial
- Sur les demandes en paiement
- Sur la demande de Monsieur [Z] au titre des loyers impayés
- Sur la demande de la SAS VACANCEOLE au titre du trop payé
- Sur la demande de dommages et intérêts
- Sur les autres demandes
- Sur les dépens
- Sur l'article 700 du Code de procédure civile
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Béziers 2 février 2026

Arguments

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Accepté
Manquements contractuels graves et répétés du preneur
Le tribunal a constaté que les manquements répétés du preneur justifiaient la résiliation du bail commercial.
Accepté
Résiliation du bail commercial
Le tribunal a ordonné l'expulsion de la société preneuse des lieux loués suite à la résiliation du bail.
Accepté
Non-paiement des loyers et charges
Le tribunal a constaté que la société preneuse ne contestait pas être redevable des sommes dues.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
Le tribunal a fixé l'indemnité d'occupation due par la société preneuse jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Préjudice économique dû au non-paiement des loyers
Le tribunal a estimé que le bailleur n'a pas prouvé un préjudice économique distinct du préjudice résultant du non-paiement des loyers.
Accepté
Frais exposés pour le procès
Le tribunal a jugé équitable de condamner la société preneuse à verser une somme au bailleur pour couvrir ses frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur [F] [Z] demande la résiliation judiciaire du bail commercial avec la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC, l'expulsion de cette dernière, le paiement de loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation et des dommages-intérêts. Les questions juridiques portent sur la validité du commandement de payer et la résiliation du bail pour manquements contractuels. Le Tribunal rejette la demande de nullité du commandement de payer, prononce la résiliation judiciaire du bail, ordonne l'expulsion de la SAS VACANCEOLE, et condamne cette dernière à payer 4 006 euros pour loyers impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation de 400 euros par mois. Les demandes reconventionnelles de la SAS VACANCEOLE sont également déboutées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, ch. 1 sect. 9, 2 févr. 2026, n° 23/01317
Numéro(s) :	23/01317
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jauffré CODOGNESKarine MASSON
Parties :	S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 26/79

AFFAIRE N° RG 23/01317 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E26WB

Jugement Rendu le 02 Février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [Z]

né le 05 Mai 1976 à [Localité 10] (82)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 838 331 825

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 4],

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 septembre 2025, différée dans ses effets au 15 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 01 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement d’adjudication du 17 décembre 2019, Monsieur [F] [Z] a acquis un appartement studio pour un prix de 28 000 euros sur la commune d'[Localité 6] situé [Adresse 3] – lot 507.

Cet immeuble est grevé d’un bail commercial en résidence de tourisme établi par acte sous seing privé du 1er avril 2008 entre Monsieur [J] [B], bailleur, et la SAS [Adresse 13], preneur.

Ledit bail avait été conclu pour une durée de 11 années avec prise d’effet au 1er avril 2008 pour se terminer au 1er avril 2019 avec le règlement d’un loyer annuel d’un montant de 5 649,53 euros TTC. En contrepartie le preneur devait supporter les charges de copropriété afférentes au local loué à l’exception des honoraires du syndic.

Il s’évince d’un avenant au bail commercial, non daté, que le fonds de commerce correspondant à l’exploitation de l’intégralité des lots de la résidence [Localité 12] a été racheté par la société [Adresse 9] dont la société VACANCEOLE a pris le contrôle suivant acte en date du 29 septembre 2015.

Monsieur [F] [Z] soutient n’avoir perçu aucun loyer depuis l’acquisition du bien immobilier et avoir dû régler la totalité des charges de copropriété.

La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a été mise en demeure à maintes reprises de régulariser la situation et de transmettre des documents en bonne et due forme notamment par LR AR des 22 juin et 30 juillet 2020, 8 janvier 2021.

Le 15 mai 2023, Monsieur [F] [Z] a fait délivrer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC un commandement de payer pour un montant de 18.169,30 euros correspondant aux loyers et charges dus visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que par acte du 25 mai 2023 Monsieur [F] [Z] a assigné la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC devant le Tribunal Judiciaire de BEZIERS aux fins, à titre principal, de prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire.

La SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a initié une procédure d’incident.

Selon ordonnance en date du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé l’exclusion de l’application de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer les loyers commerciaux du 15 mai 2023 adressé par Monsieur [F] [Z] à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC et constaté pour le surplus la validité du commandement de payer et la validité de l’assignation introductive d’instance du 25 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur [F] [Z] demande au Tribunal de :

REJETER la demande formulée in limine litis tendant à la nullité du commandement de payer par VACANCEOLE,PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial pour manquements contractuels graves et répétés du Preneur,ORDONNER l’expulsion de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir, CONDAMNER la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à lui payer la somme de 4 006 euros au titre des loyers et charges impayés portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’avoir à produire les documents comptables,CONDAMNER la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à lui payer une indemnité d’occupation de 4800 euros par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, CONDAMNER la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à lui payer la somme de 50.000 euros au titre du préjudice économique subi.REJETER les demandes adverses,CONDAMNER la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à payer à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC demande au Tribunal de :

IN LIMINE LITIS,

PRONONCER la nullité du commandement de payer délivré le 15 mai 2023.

AU FOND,

DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes ses demandes.

A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER Monsieur [Z] à restituer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de 2481.4 euros. CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à la société VACANCEOLE LANGUEDOC l’indemnité d’évictionCONDAMNER Monsieur [Z] à payer à la société VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de, principalement de 244 800 euros et subsidiairement de 25 000 euros en provision à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Subsidiairement :

DESIGNER tel expert avec pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’éviction. DIRE que l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer moins 30% à compter du « congé ».

EN TOUTES HYPOTHESES,

DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes ses demandes. CONDAMNER Monsieur [Z] à payer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Monsieur [Z] aux entiers dépens

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 novembre 2025 par ordonnance rendue le 25 septembre 2025 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre afin que celui-ci puisse prendre la mesure des infractions qui lui sont reprochées ce qui implique la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.

Un commandement de payer notifié par un bailleur à ses locataires, au titre d’arriéré de loyer du bail commercial litigieux et qui ne comprend pas le décompte détaillé nécessaire à la compréhension et à la vérification des demandes, est sans effet et ne peut entrainer l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, et tel que déjà énoncé par le juge de la mise en état, le Tribunal relève qu’en l’état des documents communiqués, le loyer dû à Monsieur [F] [Z] n’a jamais été payé depuis début 2020 et que le bailleur est de bonne foi quant à la non précision dans le commandement de payer du montant des loyers dus, le calcul des loyers résultant pour partie de renseignements sur le chiffre d’affaires du preneur dont il est indiqué, sans être contesté, qu’ils n’ont jamais été transmis.

Dès lors, les imprécisions sur le montant du loyer dû qui, en l’espèce, a été manifestement calculé a minima selon les décomptes annexés au commandement de payer, ne peuvent être retenues à l’encontre du bailleur pour justifier l’annulation du commandement de payer.

Il est par, ailleurs constant, que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En l’espèce, il doit être souligné que le bailleur a délivré commandement de payer les loyers et charges après avoir vainement mis en demeure, à plusieurs reprises, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC de payer.

Au surplus, force est de constater que le bailleur n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi en se limitant à exiger le paiement de loyers impayés ce qui n’est que la stricte application du contrat de bail liant les parties.

Le commandement visant la clause résolutoire délivré 15 mai 2023 par Monsieur [F] [Z] doit, par conséquent, être déclaré valable.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial

Il résulte de l’article 1184 du Code civil que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».

L’appréciation de la gravité de la faute du locataire justifiant la résiliation du bail relève de la souveraineté des juges du fond.

En défense, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC soutient, ce qui n’est pas contesté par le demandeur, avoir versé les sommes réclamées dans le délai prescrit par le commandement de payer. Elle en déduit, que tenant l’exécution du paiement, Monsieur [Z] ne peut plus se prévaloir du non-paiement des loyers pour agir en résiliation du contrat.

Toutefois l’effacement des dettes ne fait pas disparaître le manquement contractuel du débiteur qui n’a pas réglé le loyer et ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation du contrat de location, de la possibilité de prononcer une telle mesure.

En effet, si les causes du commandement ont, effectivement, été régularisées par la société preneuse, il n’en demeure pas moins que cette dernière ne s’est pas acquitté des sommes dues à son bailleur pendant plus de 3 ans et ce malgré diverses relances de ce dernier.

En outre, Monsieur [Z] fait valoir que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne s’est pas acquitté des loyers dus postérieurement à la délivrance du commandement de payer, ce que cette dernière ne conteste pas aux termes de ses dernières écritures.

Il est, par ailleurs, établi que la société preneuse n’a jamais justifié à son bailleur des documents comptables tel que fixé par l’avenant au bail commercial de 2015 (article 5).

Ainsi, les défauts de paiement caractérisent des manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer le loyer.

En effet, le seul fait que le bailleur n’aurait pas transmis ses coordonnées bancaires à la société preneuse ne peut venir exonérer cette dernière de ses obligations élémentaires.

Ces manquements répétés constituent une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial avec effet à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

L’indemnité d’occupation due par la société preneuse à Monsieur [Z] à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux sera fixée à la somme mensuelle de 400 euros.

Partant, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC sera déboutée de ses demandes tant principales que subsidiaires au titre de l’indemnité d’éviction.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande de Monsieur [Z] au titre des loyers impayés

Monsieur [F] [Z] produit aux débats un décompte des sommes restant dues par la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC au titre des loyers et charges et s’élevant à la somme de 4 006 euros.

Force est de constater que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne conteste pas être redevable des sommes visées au titre des loyers et charges impayés et, à tout le moins, ne justifie pas avoir payé lesdites sommes.

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement de ces sommes avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation (et non à compter du commandement de payer tel que sollicité par le demandeur, les sommes dues étant postérieures à ce dernier).

Sur la demande de la SAS VACANCEOLE au titre du trop payé

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2023, Monsieur [Z] a fait délivrer un commandement de payer à la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC la somme de 18 169.30 euros au titre des loyers et charges impayées et de 200.44 euros au titre du coût de l’acte.

Il n’est pas contesté, même si elle n’en justifie pas, que cette somme a été réglée par la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC.

Toutefois, cette dernière soutient que la somme due par elle était égale à 15 687.90 euros. Elle demande, en conséquence, que le bailleur soit condamné à lui rembourser le trop payé.

Or, le Tribunal relève qu’au soutien de sa demande, la société preneuse produit aux débats un simple tableau établi par elle faisant état du loyer et des charges « dus selon syndic » sans plus de précisions sur ces sommes ni de pièces justificatives annexées.

Faute de rapporter la preuve des sommes invoquées, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1147 du Code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En l’espèce, Monsieur [F] [Z] sollicite la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice économique.

S’il a été jugé que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC a manqué à ses obligations contractuelles en ne s’acquittant pas des loyers et charges mis à sa charge, il n’en demeure pas moins que Monsieur [F] [Z] ne rapporte par la preuve d’un préjudice économique distinct du préjudice résultant du non-paiement des loyers, déjà indemnisé.

Il sera, en conséquence, débouté de sa demande en ce sens.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [F] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 15 mai 2023

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à Monsieur [F] [Z] à compter du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 4 006 euros au titre des loyers et charges impayés portant intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC jusqu’à la libération effective des lieux loués à la somme mensuelle de 400 euros ;

DEBOUTE Monsieur [F] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC à payer à Monsieur [F] [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 02 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

Copie à M^e Jauffré CODOGNES, M^e Karine MASSON