TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/164

AFFAIRE N° RG 23/01058 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E25D4

Jugement Rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame [M] [Q]

née le 04 décembre 1951 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno SIAU, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Jacques CAVANNA, avocat au Barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR :

Maître [O] [T] – Notaire -

domicilié ès-qualité [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Annabelle SOYER, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Gilles LASRY, avocat au Barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 19 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mars 2026 ;

M^e CAVANNA et M^e LASRY ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [Q] a vendu aux consorts [G] – [F] une maison située à [Localité 5] (34) par acte authentique dressé par Me [O] [T] notaire à [Localité 6] le 3 mars 2010.

Les acquéreurs ont découvert après leur aménagement l’absence de raccordement de l’immeuble à l’eau potable, au réseau d’assainissement collectif et d’autres difficultés concernant la structure de l’immeuble et la fosse septique.

Par assignation du 8 mars 2013, les consorts [G] – [F] ont notamment fait citer Me [O] [T], notaire afin de rechercher sa responsabilité civile professionnelle, au contradictoire de Mme [M] [Q], de l’agence SM immobilier et du banquier prêteur.

Par jugement du 1er septembre 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a débouté les consorts [G] – [F] de leurs demandes en nullité de l’acte de vente et en responsabilité du notaire.

Sur appel, le jugement a été infirmé par la cour d’appel de Montpellier par arrêt du 16 janvier 2020, Mme [M] [Q] a été condamnée au titre de la réticence dolosive en ce qu’elle a «dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d’eau potable et le système d’assainissement non collectif » et, en conséquence la nullité de la vente de l’immeuble intervenue le 3 mars 2010 a été prononcée ainsi que l’absence de responsabilité du notaire.

Le pourvoi en cassation de Mme [M] [Q] a été rejeté par décision du 22 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, Mme [M] [Q] a fait assigner Me [O] [T] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de faire juger que ce dernier est totalement responsable de l’annulation de l’acte de vente litigieux en application de l’article 1147 du Code civil et de toutes les conséquences fixées par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier dans sa décision du 16 janvier 2020.

Par décision du juge de la mise en état en date du 7 mars 2024 les fins de non-recevoir tenant notamment à la prescription de l’action, à l’autorité de chose jugée et à la concentration des moyens présentées par le défendeur ont été rejetées.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel en date du 6 février 2025.

Par ses dernières conclusions, Mme [M] [Q] demande au tribunal de :

Tenant les dispositions de l’article 1147 du Code Civil ;

Vu l’article 1147 du Code Civil, des moyens qui précèdent et les pièces versées ;

Tenant les dispositions des articles 1112-1 et 1240 du Code Civil ;

Tenant la jurisprudence constante de la Cour de Cassation ;

— Juger que Maître [T] est totalement responsable des conséquences de l’acte dressé par lui ayant entraîné l’annulation de la vente entre Mme [Q] et les consorts [G] – [F] pour les moyens sus-énoncés.

— Juger qu’il a commis une faute en délivrant un acte non régulier et non efficace ayant entraîné les conséquences évoquées.

— Le condamner à payer à Mme [Q] l’intégralité des sommes réclamées, soit 530.000 €, à indexer, par les consorts [G] – [F] en application de l’arrêt de la Cour du 16 janvier 2019 aux intérêts de droit et application de l’article 1343 al. 2 du Code Civil.

— Condamner le requis à payer 20.000 € de dommages intérêts pour le préjudice subi et les conséquences subies par Mme [Q].

— Condamner le requis à payer 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, et ce, avec exécution provisoire de droit.

Par ses dernières conclusions récapitulatives en réplique, Me [O] [T] demande au tribunal de :

VU l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] du 16 janvier 2020

— JUGER que Mme [Q] a été définitivement reconnue responsable de réticence dolosive par l’arrêt de la Cour de [Localité 7] du 16 janvier 2020

— JUGER que la responsabilité de Me [T] a été définitivement écartée vis-à-vis des acquéreurs par l’arrêt de la Cour de [Localité 7] du 16 janvier 2020

— JUGER que Me [T] n’a pas commis de faute

— JUGER que Mme [Q] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du notaire

— LA DEBOUTER de ses demandes

— LA CONDAMNER à payer à Me [T] la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive (articles 1240 et suivants du code civil et ou 32-1 du CPC)

— LA CONDAMNER à payer à Me [T] la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC

— LA CONDAMNER aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 1240 du Code civil, il est de jurisprudence constante qu’au titre de son devoir d’information le notaire se doit d’avertir les parties de la portée exacte de l’obligation contractuelle et d’interroger les clients sur l’environnement juridique de l’immeuble vendu.

Au cas particulier, le tribunal rappellera d’abord que l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 16 janvier 2020 devenu définitif dispose de l’autorité de chose jugée en ce qui concerne son dispositif, soit notamment la cause de l’annulation de la vente du 3 mars 2010 résultant de la mention :

« Dit que la réticence dolosive de Mme [M] [Q] qui a dissimulé intentionnellement à ses acquéreurs des informations dont elle ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour ces derniers, concernant le réseau d’eau potable et le système d’assainissement non collectif, constitue une cause de nullité de la vente. »

Le tribunal observera ensuite que le notaire, au vu d’une part des déclarations de la venderesse concernant l’assainissement figurant dans l’acte, selon lesquelles l’immeuble vendu n’était pas desservi par l’assainissement communal, un assainissement individuel de type fosse septique estimé conforme par le SPANC étant utilisé, et d’autre part de son absence de déclaration concernant le raccordement à l’eau potable et de l’absence de renseignements donnés sur ce point dans le certificat d’urbanisme et dans les titres antérieurs, alors même que la maison était habitée depuis des années et disposait d’un compteur d’eau ressemblant à un compteur domestique normal, n’avait pas l’obligation de procéder à des investigations particulières sur ces points qui ne présentaient apparemment aucune difficulté, l’immeuble disposant a priori de toutes les caractéristiques nécessaires d’habitabilité depuis une longue période et rien ne pouvant laisser supposer qu’il ne bénéficiait pas d’un approvisionnement en eau potable.

De plus le fait que les acquéreurs aient pris possession de l’immeuble trois mois avant la signature de l’acte de vente sans signaler aucune difficulté, selon les déclarations même de la demanderesse Mme [M] [Q], est de nature à renforcer encore pour le notaire l’apparence de normalité de l’immeuble vendu, alors qu’il n’est pas tenu lui-même de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux et de leur raccordement effectif aux différents réseaux.

Dès lors, aucun manquement fautif ne peut être reproché à Me [O] [T] et la demanderesse sera déboutée de ses prétentions.

Reconventionnellement le notaire demande la condamnation de Mme [M] [Q] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Cependant s’il a été décidé que Me [O] [T] n’a commis aucune faute à l’égard des acquéreurs, ce qui résulte de l’arrêt définitif de la cour d’appel de Montpellier, pour autant l’absence de faute à l’égard de la venderesse n’a pas été établie et il est loisible pour Mme [M] [Q] d’interroger la responsabilité du notaire à son égard ; dès lors le caractère vexatoire et abusif de l’action engagée n’est pas prouvé et la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

Mme [M] [Q] qui succombe en son action principale sera condamnée aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser une somme de 2000 € à Me [O] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes tant principale que reconventionnelle,

CONDAMNE Mme [M] [Q] à payer à Me [O] [T] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [Q] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e Bruno SIAU, M^e Annabelle SOYER