TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/198

RG n° : N° RG 24/01344 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNWB

Société BATIGERE HABITAT

C/

[H]

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Société BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [H]

née le 15 Mars 1997 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [I] [G]

né le 08 Janvier 1991 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 11 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le : 19/05/25

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE GRAND EST a consenti à Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 390,79 euros et une provision sur charges de 34,08 euros payables mensuellement à terme échu.

Le 14 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] pour la somme de 1 757,82 euros dont 1 628,45 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 12 septembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits des SA d’HLM BATIGERE GRAND EST et BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à lui payer :

la somme de 3 265 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 02 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Un bordereau de carence a été établi le 09 octobre 2024 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a réclamé la somme actualisée de 5 896,01 euros selon décompte arrêté au 06 mars 2025. Elle a précisé que, par décision du 27 août 2024, la commission de surendettement des particuliers avait déclaré recevable la demande déposée par Madame [F] [H] et orienté le dossier vers un réaménagement des dettes dont la dette locative, ajoutant que les locataires n’avaient pas repris le paiement du loyer courant depuis cette décision.

Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G], cités à étude, n’ont pas comparu et de ne se sont pas fait représenter.

Le juge a mis dans le débat l’erreur affectant la mention de la date du commandement de payer dans l’assignation (27 juin 2024 au lieu de 14 février 2024).

La société BATIGERE HABITAT a déclaré s’en rapporter à justice sur ce point.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 30 janvier 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 11 septembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur qui, selon l’article L.722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 14 février 2024 aux locataires pour un arriéré de loyers et charges de 1 628,45 euros.

A cet égard, il existe une erreur concernant la date du commandement de payer mentionnée dans l’assignation puisqu’il ne s’agit pas du 27 juin 2024, qui ne correspond à aucune diligence effectuée dans ce dossier, mais bien du 14 février 2024.

Il y a lieu de considérer cette erreur comme une erreur matérielle, étant observé qu’il ressort du procès-verbal de signification de l’assignation, mentionnant que la copie signifiée a été établie en 25 pages, que le commandement de payer était joint à l’assignation.

Par ailleurs, il ressort des observations de la demanderesse à l’audience et des pièces versées aux débats que la décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement de Madame [F] [H] est intervenue le 27 août 2024, soit plus de deux mois après la signification du commandement de payer.

L’article L. 722-2 précité n’interdit donc pas au bailleur de poursuivre la résiliation du bail en justice.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 avril 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il convient en conséquence de condamner Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 15 avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs y compris pour les indemnités d’occupation, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 06 mars 2025, que Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] restent devoir la somme de 5 767,11 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation de février 2025 incluse), déduction faite de la somme de 126,37 euros incluse dans le décompte au titre des frais de commandement dont le sort sera traité dans les dépens, et de la somme de 2,53 euros (0,23 euros x 11) imputée pour des frais de rejet de prélèvement.

Il ne résulte pas des éléments de la cause que les défendeurs se soient acquittés du règlement de cet arriéré locatif.

En conséquence, Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] seront condamnés à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5 767,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 24 VI et VII de la loi du 06 juillet 1989, si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, lorsqu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement des loyers et charges, quand la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation , la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 et suivants du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Pendant le cours des délais accordés par le juge dans ces conditions, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la recevabilité de la demande de surendettement de Madame [F] [H] a été prononcée le 27 août 2024 et la dette à l’égard de la société BATIGERE HABITAT a été déclarée. Il n’est toutefois pas justifié de la reprise du paiement régulier des loyers depuis cette décision, si bien que les délais de paiement prévus par le code de la consommation ne s’appliquent pas.

Force est de constater qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs mois et que les locataires n’apparaissent pas en mesure de payer les loyers et charges et de rembourser la dette locative.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, d’accorder à Madame [F] [H] des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, l’exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement concernant Madame [F] [H], dans les conditions des articles L. 722-1 et suivants du code de la consommation notamment.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’article 695 du même code.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

L’équité justifie de condamner in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 22 novembre 2022 sont réunies au 15 avril 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 3], se trouve donc résilié au 15 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut par Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 3], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, à compter du 15 avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 5 767,11 euros (cinq mille sept cent soixante-sept euros et onze centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 06 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement concernant Madame [F] [H] selon les articles L. 722-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [I] [G] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 12], le 13 mai 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT