COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00015 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC55

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 24/01650

DEMANDEUR

S.C.I. ROMAINVILLE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA FABRIQUE DE L’EST

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0255

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2011, la SCI ROMAINVILLE a donné à bail à la société LA FABRIQUE DE L’EST une surface de 670 m2 de locaux d’activité, dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er décembre 2011 pour se terminer le 30 novembre 2020.

Il a fait l’objet d’un avenant en date du 2 décembre 2019, modifiant l’assiette du bail pour y inclure deux emplacements de parking supplémentaires.

Le loyer annuel actualisé s’élève à la somme de 60 607,23 euros HT/HC euros, payable par trimestre et d’avance.

Suivant exploit d’huissier en date du 1er décembre 2020, le bailleur a signifié un congé pour le 30 juin 2021, en offrant le renouvellement de bail moyennant un loyer annuel en principal de 78 000 euros.

Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 23 février 2023, la SCI ROMAINVILLE a sollicité la fixation du loyer à la somme de 80 000 euros hors taxes et hors charges en principal.

La société LA FABRIQUE DE L’EST a répliqué au terme d’un mémoire signifié le 3 mars 2023 indiquant solliciter la fixation du loyer à la somme de 65 719 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit du 10 avril 2024, la SCI ROMAINVILLE a assigné la société LA FABRIQUE DE L’EST devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 80 000 euros hors taxes et hors charges.

Au terme de son mémoire signifié à la société LA FABRIQUE DE L’EST par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2024, la SCI ROMAINVILLE sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— FIXER la date d’effet du renouvellement au 1er juillet 2021,

— JUGER le principe du déplafonnement du loyer renouvelé acquis en raison de la modification notable des caractéristiques des locaux ;

— FIXER le loyer de renouvellement à la somme de 80 000 euros HT/HC à compter du 1er juillet 2021, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL

— ASSORTIR les rappels de loyer dus depuis le 1er juillet 2021 des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation pour ceux échus à cette date et de chaque échéance trimestrielle postérieure pour les rappels postérieurs,

SUBSIDIAIREMENT

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira pour donner son avis sur le déplafonnement et sur le montant de la valeur locative,

— FIXER le loyer provisionnel au montant du loyer plafonné pendant la durée de l’instance,

— CONDAMNER la société LA FABRIQUE DE L’EST au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la société LA FABRIQUE DE L’EST aux entiers dépens dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 septembre 2024, la société LA FABRIQUE DE L’EST sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— DIRE qu’il n’existe aucun moyen de déplafonnement ;

— FIXER le loyer annuel, à effet du 1er juillet 2021, à la somme de 65 719 euros hors taxes et hors charges ;

— DEBOUTER la SCI ROMAINVILLE de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— FAIRE DROIT la mesure d’expertise sollicitée par la SCI ROMAINVILLE ;

— DIRE que les frais d’expertise seront réglés par la SCI ROMAINVILLE,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI ROMAINVILLE à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER la SCI ROMAINVILLE aux dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS

Sur le renouvellement du bail commercial du 24 novembre 2011

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le bailleur a fait signifier un congé avec offre de renouvellement du bail commercial le 1er décembre 2020, pour le 30 juin 2021. Le preneur a accepté le principe du renouvellement par acte du 17 décembre 2020.

Il est donc acquis que le bail commercial du 24 novembre 2011 a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er juillet 2021, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La SCI ROMAINVILLE sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, qu’elle évalue à la somme de 80 000 euros hors taxes et hors charges par an, se prévalant de l’existence d’un motif de déplafonnement, consistant en une modification des caractéristiques des locaux du fait de l’adjonction d’un usage exclusif d’emplacement réservé pour les parkings de la société preneuse.

La société LA FABRIQUE DE L’EST sollicite la fixation du loyer au loyer plafonné, soit 65 719 euros hors taxes et hors charges par an. Elle s’oppose à tout déplafonnement, faisant valoir que la modification des surfaces n’est pas suffisamment notable.

L’article L 145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur l’existence d’un motif de déplafonnement et sur le montant de la valeur locative, celle-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er juillet 2021, et ce aux frais avancés de la SCI ROMAINVILLE qui a pris l’initiative de solliciter une augmentation significative du montant du loyer à l’occasion du renouvellement.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

— Constate que le bail commercial du 24 novembre 2011 à effet au 1er décembre 2011 a pris fin le 30 juin 2021 et s’est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er juillet 2021 ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement:

— Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

[K] [D]

[Adresse 2] [Localité 7]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

Avec pour mission de :

— visiter les lieux loués sis [Adresse 5] à [Localité 8],

— décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne l’existence d’un motif de déplafonnement lié à la modification des caractéristiques des locaux,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2021, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er juillet 2021 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Donner la valeur du loyer plafonné,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3 000 € (trois mille euros) le montant de la provision que la SCI ROMAINVILLE doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 31 janvier 2025 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 31 décembre 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 4 février 2025 à 14h00, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

— Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d’assurer le contrôle de l’expertise,

— Dit que pendant le cours de l’instance, la société LA FABRIQUE DE L’EST sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien,

— Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame CORON