TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/228

AFFAIRE : N° RG 25/00662 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34L3

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M [B], muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [O]

né le 21 Juin 1959 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 09 janvier 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 02 octobre 2023 avec prise d’effet au 01er octobre 2023, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT (ci-après dénommé EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à Monsieur [R] [O] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer initial mensuel de 221,17 euros.

Une sommation de respecter les dispositions du règlement intérieur et du contrat de bail a été signifiée à Monsieur [R] [O] le 14 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, l’EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

dire et juger que Monsieur [R] [O] est à l’origine de troubles de voisinages graves et répétés avec un défaut d’entretien de son logement ; prononcer la résiliation du contrat de bail du 02 octobre 2023 conclu entre les parties, à compter de la date du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ; condamner Monsieur [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date du jugement à intervenir ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation du 14 février 2025.

A l’audience du 09 janvier 2026, l’EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Monsieur [P] [B], muni d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes et conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il fait valoir que le locataire a dégradé le bien, qu’il a gravement manqué à son obligation d’usage et d’entretien des lieux loués et qu’il est à l’origine de graves troubles mettant en péril la salubrité de l’immeuble. Au soutien de ses prétentions, il expose que de nombreux habitants de l’immeuble se sont plaints d’une prolifération de nuisibles et notamment de cafards dans leurs logements ainsi que dans les parties communes lesquels provenaient des lieux loués par Monsieur [R] [O]. Il soutient que la présence de nuisibles et de nuisances olfactives ont été constatées par le service Hygiène et Environnement de la ville de [Localité 1] et que Monsieur [O] n’a pas donné suite aux tentatives amiables effectuées par le bailleur.

Bien que régulièrement assigné par acte signifié par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [R] [O] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que les locataires doivent s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

Ainsi, le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à l’article 8 du bail signé entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT produit aux débats une mise en demeure du 29 août 2024 ainsi qu’une mise en demeure du 20 novembre 2024 émanant du service hygiène et environnement de la ville de [Localité 1] aux termes de laquelle il est indiqué que le service a été saisi d’un signalement relatif aux nuisances à savoir la présence d’odeurs « nauséabondes », la présence de « souillures et de coulures » au niveau de la porte d’entrée du logement, et l’infestation importante des parties communes par des nuisibles.

En outre, il produit :

un rapport d’intervention de la société ISERBA en date du 20 août 2024 qui conclut à la panne de la chaudière et la nécessité de son remplacement. Il est précisé que la chaudière est « remplie de cafard » et ne fonctionne plus ; une attestation de témoin de Monsieur [Y] [D] du 02 février 2025 aux termes de laquelle il indique que Monsieur [O] est à l’origine de nuisances olfactives et sonores. Il explique que le locataire règle la musique à un niveau extrêmement élevé de 8heures à environ minuit et ce, quotidiennement. Il ajoute qu’il est exposé à la présence des cafards provenant du logement de Monsieur [O] et que les tentatives amiables de reprise du dialogue sont vaines ; une attestation de témoin de Monsieur [K] [G] du 29 septembre 2025 aux termes de laquelle il indique qu’il a vu des cafards sortir du domicile de Monsieur [R] [O] lorsque ce dernier ouvrait sa porte d’entrée. Il explique que l’odeur émanant du logement du locataire se répand dans l’ensemble de l’immeuble. En outre, il indique que Monsieur [O] est à l’origine de nuisances sonores ;une attestation de témoin de Madame [J] [H] épouse [N] du 02 octobre 2025 aux termes de laquelle elle indique que la prolifération des cafards a débuté lorsque Monsieur [O] a pris possession des lieux loués et que depuis, elle constate la présence de dizaines de nuisibles au niveau du pas-de-porte ainsi qu’une odeur décrite comme insupportable. Elle soutient que Monsieur [O] refuse de laisser intervenir le service Hygiène de la ville de [Localité 1] ; un courriel et une attestation de témoin de Madame [Q] [L] en dates des 12 août 2024 et 06 octobre 2025 aux termes de laquelle elle indique que Monsieur [O] cause des nuisances sonores dans la nuit et des nuisances olfactives qui se propagent dans les parties communes. Elle explique faire face à une prolifération de cafards et de souris. Elle ajoute qu’il adopte un comportement agressif, menace des enfants et crie dans les parties communes ou dans son logement.

Non comparant, Monsieur [R] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester les nuisances qui lui sont reprochées.

Au regard des éléments communiqués, l’EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT rapporte la preuve de la violation grave de ses obligations par le preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la présente décision ainsi que l’expulsion de Monsieur [R] [O], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

II. SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [R] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 221,17 euros, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [O], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût de la sommation du 14 février 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation au 06 mars 2026 du bail conclu le 02 octobre 2023 avec prise d’effet au 01er octobre 2023 entre l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et Monsieur [R] [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [O] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à l’OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,