Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01223 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EW7W

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[U] [I]

UDAF DE LA MARNE

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

UDAF DE LA MARNE

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2015, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [U] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 306,35 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2017, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [U] [I] un garage à moto n°4 situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 8 euros.

De même, par acte du 1er mars 2021, la SA PLURIAL NOVILIA a loué à Monsieur [U] [I] un garage n°18 situé [Adresse 11] à [Localité 10] contre un loyer mensuel de 36,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [U] [I] un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans chacun des baux pour un montant en principal de 4251,38 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 39 juin 2024.

Par ordonnance du 29 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne statuant en tant que juge des tutelles a autorisé l’UDAF, ès qualité de tuteur, à résilier le contrat de bail de son logement.

Par actes de commissaire de justice du 29 novembre 2024 et des 4 et 5 septembre signifiés à étude s’agissant de Monsieur [U] [I] et à personne morale s’agissant de l’UDAF de la Marne, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [U] [I] et l’UDAF de la Marne, ès qualité de tuteur du locataire, devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— condamner Monsieur [U] [I] au paiement des sommes suivantes:

◦8080,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation du 5 septembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

◦4581,29 euros au titre des dégradations locatives avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 27 mai 2025, a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, maintient uniquement ses demandes relatives au paiement du loyer et à la réparation des dégradations locatives telles qu’elles figurent au sein de son acte introductif d’instance du 5 septembre 2025 en précisant que Monsieur [U] [I] a quitté les lieux le 19 février 2025.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [U] [I] ne s’est pas présenté à l’audience. De même, bien que régulièrement citée à personne morale, l’UDAF de la Marne, ès qualité de tuteur, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assignés à étude s’agissant de Monsieur [U] [I] et à personne morale s’agissant de son tuteur, l’UDAF de la Marne, ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la jonction :

En vertu de l’article 367 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de joindre les instances inscrites sous les numéros RG n°25/02441 et 25/01223 sous l’unique numéro de RG n°25/01223.

I. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin l’article 1343-2 du Code civil prévoit : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 11 décembre 2015, du commandement de payer délivré le 5 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 octobre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 8080,74 euros.

Monsieur [U] [I] et l’UDAF, qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte. Au demeurant, il ressort du décompte du 19 février 2025 et de l’accord de règlement signé la même date que Monsieur [U] [I] reconnaît devoir une somme globale de 12182,03 euros se décomposant de 4581,29 euros de dégradations locatives et de 8175,26 euros de dettes locatives.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [U] [I] sera condamné à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 8080,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Monsieur [U] [I], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dégradations locatives :

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Or il résulte de la lecture combinée des articles 7c de la loi du 6 juillet 1989, 1728 et 1730 du Code civil que le locataire est tenu d’une obligation d’user raisonnablement de la chose louée. Le locataire doit également rendre le logement dans un état tel qu’il l’a reçu lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. A défaut, il est présumé responsable des dégradations et pertes lors de la durée du contrat de bail. Il n’est toutefois pas responsable des dégradations découlant de la vétusté ou de la force majeure. Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe néanmoins au bailleur.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir établi un état des lieux d’entrée que Monsieur [U] [I] a signé. La bailleresse produit également un état des lieux de sortie également signé par le locataire le 19 février 2025, facturant la remise en état du logement pour un montant total de 4581,29 euros. La SA PLURIAL produit également des factures relatives à la remise en état du logement.

Il ressort de la comparaison entre ces différentes pièces produites par la bailleresse que l’état des lieux de sortie facture le nettoyage de chaque élément du logement outre le nettoyage du logement dans son entièreté. Un même poste de préjudice ne pouvant être indemnisé à deux reprises, il convient de retenir uniquement le montant figurant sur la facture Soleil + en date du 19 février 2025 relative au nettoyage du logement loué par Monsieur [I] et dont le montant s’élève à 223,74 euros et ce, en lieu et place de la somme de 964,98 euros correspondant à la somme de l’ensemble des postes de nettoyage figurant sur l’état des lieux de sortie.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que la bailleresse ne justifie pas avoir remis des clés de la boîte aux lettres au locataire. En effet, cet élément apparaît comme « manquant » sur l’état des lieux d’entrée. Par suite, il ne saurait être reproché au locataire de ne pas avoir restitué un élément qui ne lui a pas été remis. En conséquence, il sera déduit 22,88 euros du montant global. De même, s’agissant des clés de l’entrée commune, il ressort de l’état des lieux d’entrée que seuls trois jeux de clés ont été remis au locataire et non cinq comme l’indique l’état des lieux de sortie. Le locataire ayant remis deux jeux de clé au jour de son départ des lieux, il conviendra de lui facturer qu’un seul jeu de clé manquant et non trois. Ainsi, seuls 10,40 euros pourront lui être facturés sur ce chef de réparation.

S’agissant du vitrificateur altéré du séjour et du mur en papier peint tâché, déchiré ou brûlé, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée constate sur ces mêmes éléments du logement que leur état est usagé et défraîchi. Par conséquent, il ne saurait être reproché à Monsieur [I] des dégradations sur ces points, et il conviendra donc de soustraire du montant total la somme de 536,73 euros correspondant au montant facturé par la SA PLURIAL NOVILIA.

Enfin, la SA PLURIAL NOVILIA produit une facture de SOLEIL + en date du 19 février 2025 pour le débarras du garage d’un montant de 213,41 euros. Il conviendra de retenir ce montant en lieu et place de celui retenu dans l’état des lieux de sortie d’un montant de 156,06 euros.

S’agissant des autres postes de remise en état, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que les dégradations retenues par la SA PLURIAL NOVILIA sont effectivement imputables au locataire et il conviendra de retenir les montants figurant au sein de l’état des lieux de sortie.

Compte tenu de ce qui précède, la somme dont se trouve redevable Monsieur [U] [I] peut être calculée de la manière suivante : 4581,29 – (964,98 (nettoyage) + 33,28 (clés) + 536,73 (murs et vitrification parquet du séjour) + 156,06 (débarras garage)) + 223,74 (nettoyage) + 213,41 (débarras garage) = 3327,36 euros.

En conséquence, Monsieur [U] [I] sera condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3327,36 euros au titre des dégradations locatives.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [U] [I], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamné aux dépens, Monsieur [U] [I] sera également condamné à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/01223 et RG 25/02441 sous le numéro unique RG 25/01223 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 8080,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer la somme de 3327,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à la SA PLURIAL NOVILIA au titre des dégradations locatives ;

REJTTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 9] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION