COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 AOÛT 2025

N° RG 25/00393 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EX2N

N° : 25/00295

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, représenté par M^e Maud LHOMMÉDÉ, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Tatjana JEVTIC, magistrate à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : M^e Maud LHOMMÉDÉ

EXPÉDITION : Monsieur [R] [T],

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, M. [M] [S] a loué à M. [P] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430 euros outre 75 euros de provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 19 août 2024 remis à domicile, M. [M] [S] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1628,70 € au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2024 inclus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie 20 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2025 délivré à domicile, M. [M] [S] a fait assigner M. [P] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande de :

— déclarer M. [M] [S] recevable et bien fondé en toutes ses demandes

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à quitter sans délai les lieux, après établissement d’un état des lieux de sortie

— autoriser le bailleur à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés.

— condamner le locataire à payer une indemnité provisionnelle d’un montant de 1628,70 € euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024 à parfaire au jour de l’audience

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les agios bancaires ainsi que les entiers dépens comprenant les frais de courriers recommandés avec AR le coût du commandement et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loir-Et-Cher le 30 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025, date à laquelle elle a été reportée à l’audience du 2 juillet 2025 au cours de laquelle elle a été retenue.

À cette audience, M. [M] [S], comparant par le biais de son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à 2714,50 € au 20 octobre 2024 outre indemnités d’occupation à compter de cette date.

Le locataire est absent.

L’enquête sociale n’a pas été effectuée en l’absence de M. [T].

L’affaire est mise en délibéré au 13 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 30 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 18 juin 2025.

Par ailleurs, le M. [M] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’il est un bailleur personne physique et n’est pas tenu par cette formalité.

La demande formée par le M. [M] [S] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [M] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 octobre 2024, la dette locative de M. [P] [T] s’élève à la somme de 2714,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

En s’abstenant de comparaître, M. [P] [T] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII A qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 19 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [P] [T] sera ordonnée, en conséquence.

M. [P] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 19 octobre 2024 et à compter du 20 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, M. [P] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 20 octobre 2024 a causé un préjudice à M. [M] [S] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

La demande d’astreinte sera rejetée en l’absence d’éléments justificatifs.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [S] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [P] [T] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 entre M. [M] [S], d’une part, et M. [P] [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 octobre 2024;

CONDAMNE M. [P] [T] à verser à M. [M] [S] la somme de 2714,50 euros (décompte arrêté au 20 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

DIT que M. [P] [T] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [P] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DÉBOUTE M. [M] [S] de la demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNE M. [P] [T] à verser M. [M] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE M. [P] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [P] [T] à payer à M. [M] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,