N° RG 23/01740 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SHWH

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 23/01740 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SHWH

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DECKER

à la SELARL JURICIAL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 3 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], syndicat de copropriété, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI BONAMY, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 3]

représentée par Maître Lucie EGEA de la SELARL JURICIAL, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 octobre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 26 novembre 2024 au 3 décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BONAMY est propriétaire dans le bâtiment D du lot numéro 1305, à savoir un emplacement de magasin non construit, ni aménagé à un seul niveau de 185,56 mètres carrés, outre 281/1000ème des partis communes générales et 428/1000ème des partis communes spéciales au bâtiment D au sein de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8], a fait assigner la SCI BONAMY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE.

Après une tentative de médiation qui n’a pas fonctionné, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8], demande au juge des référés de :

A titre principal :

— ordonner à la SCI BONAMY le rétablissement de la construction dans ses limites, et ce sous astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la SCI BONAMY aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise et désigner tel géomètre-expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Prendre connaissance de l’ensemble des pièces et titres de propriété ainsi que de tous documents publiés au registre de la publicité foncière de Toulouse ;

— Se rendre sur les lieux pour matérialiser sur place l’emprise des parties communes du lot n°1305 situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] AI n°[Cadastre 1], située 20, rue Paul Bonamy à [Localité 8], notamment par l’emplacement de bornes, après avoir éventuellement convoqué tout riverain mitoyen intéressé ;

— Prendre toutes photographies et dessiner tout plan précisant expressément les limites des parcelles respectives, et donc les droits de propriétaire du syndicat des copropriétaires au sein de sa parcelle ;

— Dire si les places de stationnement édifiées par la SCI BONAMY sur le lot n°1305 situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] AI n°[Cadastre 1], située [Adresse 2] à [Localité 8] (31500), empiètent sur les parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires, et dans l’affirmative de déterminer l’importance de l’empiétement ;

— Déposer un rapport de fin de mission répondant à l’ensemble des points ci-dessus évoqués dans les deux mois de sa saisine ;

— prendre acte de la consignation par le syndicat des copropriétaires de telle provision qu’il plaira à Monsieur le Président de fixer à valoir sur la rémunération du Géomètre expert qu’il sera désigné ;

— réserver les dépens ;

En tout état de cause :

— débouter la société SCI BONAMY de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI BONAMY à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société FONCIA, la somme de 2.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutient de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, expose que le 06 décembre 2022, la SCI BONAMY installait un panneau d’affichage informant de la délivrance de l’arrêté de permis de construire n° PC 031 555 22 C0372 octroyé le 28 septembre 2022 et autorisant la construction d’une micro-crèche et de bureaux.

Il expose que les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable du syndic, pourtant requise en vertu de l’article 25 de la loi de 1965, puisque les travaux affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et que la construction réalisée empiète sur les parties communes, qu’ainsi le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Il expose à ce titre que l’assemblée générale du 17 décembre 2008, a autorisé Madame [O], l’ancienne propriétaire, a effectué la construction en R+1 d’un local commercial et d’une maison d’habitation attenante édifié sur un terrain de 185 m² à [Localité 8], alors que le permis de construire autorise la construction d’un bâtiment comprenant une micro-crèche et une zone de bureau, ce qui n’engendre pas les mêmes contraintes urbanistiques en termes de places de stationnement.

Il expose également que le fait que les travaux soient achevés, et que la société exploitant la micro-crèche se soit fait délivrer par les services d’urbanisme un arrêté d’ouverture d’établissement, ne sauraient légitimement purger les constructions de leur caractère illégal ; que, par ailleurs, le fait que le projet ait été présenté en assemblée générale ne signifie pas que de tels travaux aient été autorisés et le fait que le syndic n’ait pas effectué de recours contentieux à l’encontre du permis de construire ne la prive en rien de saisir le juge judiciaire aux fins de faire cesser un empiétement.

Il expose, en outre, que la prétendue absence de gêne pour l’accès aux commerces provoquée par le stationnement d’un véhicule ne suffit pas à occulter l’empiétement engendré par la construction sauvage.

Aux termes de ses conclusions, la SCI BONAMY demande au juge des référés de :

— rejeter la demande d’arrêt des travaux de construction d’une micro crèche et de bureaux sous astreinte du SDC – SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ;

— rejeter la demande subsidiaire d’expertise judiciaire de nomination d’un géomètre du SDC – SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ;

— condamner le SDC – SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7] au paiement d’une somme de 3.000 euros au profit du Trésor Public au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamner le SDC – SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7] à verser à la SCI BONAMY 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

S’agissant de la demande d’arrêt des travaux, la SCI BONAMY expose que les travaux sont terminés ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat en date du 02 novembre 2023 ; que la SCI BONAMY a obtenu l’autorisation d’urbanisme requise pour effectuer les travaux, purgée de tout recours des tiers, le SDC SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7], ne jugeant pas utile d’aller au-delà d’un recours gracieux infructueux à l’encontre du permis de construire, accordé à la SCI BONAMY.

La SCI BONAMY expose également qu’elle démontre par constat de commissaire de justice qu’en garant un véhicule même imposant devant le bâtiment litigieux, il ne gêne ni ne bloque le passage des véhicules désirant accéder aux commerces alentours, qu’ainsi la demande du syndicat des copropriétaires ne saurait prospérer devant le juge des référés.

S’agissant de la demande subsidiaire d’expertise, la SCI BONAMY expose que le SDC SYNDIC COPROP RESIDENCE [Adresse 7] se contente de procéder par simple affirmation sans aucunement démontrer le prétendu empiétement par la SCI BONAMY ; qu’il ne fournit pas de plan délimitant les parties communes de l’immeuble ni règlement de copropriété susceptible d’encadrer l’usage des parties communes par les copropriétaires ; qu’ainsi l’existence d’un motif légitime n’est pas démontrée.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, puis prorogée au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

L’article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 545 du code civil énonce que « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Enfin, conformément à l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Les parties commune sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ".

Sur le fondement de la combinaison de ces textes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] considère que la SCI BONAMY a réalisé une construction non autorisée, qui empiète sur les parties communes de la copropriété. Elle en déduit que cela lui cause un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. C’est la raison pour laquelle elle sollicite à titre principal la condamnation de la SCI BONAMY au « rétablissement de la construction dans ses limites ».

Dès lors que la SCI BONAMY nie cet empiétement et s’oppose aux prétentions de la partie demanderesse, la charge de la preuve que d’avoir à démontrer l’existence de ce trouble manifestement illicite pèse sur le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7].

Depuis la délivrance de l’assignation, l’objet du litige a évolué au fur et à mesure de la réalisation des travaux désormais achevés. Au jour de l’audience, les prétentions de la partie demanderesse portent uniquement sur la réalisation de places de parkings non autorisées qui empiéteraient sur les parties communes extérieures de la copropriété.

Bien qu’elle ne soit pas titulaire de l’office probatoire, la SCI BONAMY verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2008. Il résulte de la lecture de la résolution n°20 ce document que Madame [X] [O] (ancienne propriétaire de des lots de copropriété avant la SCI BONAMY) a été autorisée par résolution votée et adoptée à réaliser " la construction en R+1, dans la limite de la surface autorisée par les plans d’urbanisme, d’un local commercial et d’une maison d’habitation attenante édifiée sur un terrain de 185 m² (…) ".

De la même façon, elle verse aux débats les décisions administratives d’urbanisme qui la conforte dans ses droits et notamment l’autorisation d’urbanisme n° PC 031 555 22 C0372 délivrée le 28 septembre 2022.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] doit donc établir que les trois places de stationnements construites par la SCI BONAMY en concordance avec le permis de construire et les autorisations d’urbanisme, sont venus empiéter sur la voie de « dégagement commun » des commerces et qui constituerait une partie commune de la copropriété.

Or, il ne verse aux débats que des documents d’urbanisme qui confirment qu’il n’a pas porté sa contestation au contentieux, ainsi que des correspondances de sa part qui démontrent qu’il maintient sa position initiale.

Les éléments transmis ne permettent pas à la juridiction de caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite. Déjà parce que le demandeur n’explique pas en quoi la construction réalisée serait différente de celle autorisée par la résolution n°20 de l’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2008. Ensuite, parce qu’aucun document ne vient illustrer, ni justifier, ni même démontrer l’existence d’un empiétement sur des parties communes non précisées quant à leur assiette par la production d’un simple plan.

Enfin, cette absence d’amorce de démonstration a pour conséquence de mettre en échec la justification d’un intérêt légitime à diligenter une expertise judiciaire. Le juge des référés ne peut, pas ce biais, suppléer à la carence probatoire d’une partie en vertu du principe directeur prévu à l’article 9 du code de procédure civile.

Par conséquence, parce qu’il est défaillant dans son office probatoire, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7] sera débouté de l’ensemble de ses prétentions.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire application de ce texte au profit de la SCI BONAMY qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice devant une juridiction matériellement incompétente pour en connaître.

Il lui sera versé la somme de 1.500 euros par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 7].

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice president adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8], de l’ensemble de ses prétentions principales et subsidiaires ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8] à payer à la SCI BONAMY la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 3 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,