TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Décembre 2025

N° R.G. : N° RG 24/02548 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHEF

N° Minute :

AFFAIRE

C/

[F] [E] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Cabinet JOURDAN

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDEUR

Monsieur [F] [E] [G]

[Adresse 6]

Sénégal

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [Y] [E] est propriétaire des lots n°28, 94 et 37 au sein de l’immeuble Résidence [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par actes délivrés les 28 février et 05 mars 2024.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 03 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de :

« CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] [E] payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet JOURDAN, les sommes suivantes :

-2.211,90 € HORS FRAIS, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 inclus (appel du 1er janvier 2025 inclus – après la répartition des charges de l’exercice 2023 et avant la répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

-285,05 € au titre des frais nécessaires ;

-2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

-2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs à la délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais, dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— DECLARER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; »

M. [E] a été cité à l’adresse du cabinet Xpert Immo à [Localité 5] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et au Sénégal, en courrier recommandé avec accusé de réception signé le 18 mars 2024.

Les conclusions d’actualisations ont été signifiées à M. [E] le 24 janvier 2025 à son adresse au Sénégal et le 28 janvier 2025, à la société FWF Invest, par remise à tiers présent.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 06 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 07 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 2.211,90 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 01 janvier 2025 inclus, appel du 1er janvier 2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [E] est propriétaire des lots n°28, 94 et 37 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-25 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, ayant reporté le vote du budget prévisionnel du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du montant de la cotisation fonds travaux à une assemblée ultérieure,

-07 mai 2021 ayant approuvé le budget de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021,

-10 septembre 2021 ayant approuvé le budget de l’exercice 2022,

-24 mai 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, ajusté le budget de l’exercice 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et voté divers travaux,

-31 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget pour l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

accompagnées de leur attestation de non recours,

-30 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, ajusté le budget pour

l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté des travaux,

— le décompte des sommes dues au 01 janvier 2025, et les appels de fonds correspondants, faisant apparaître un solde débiteur de 2496,95 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-54 euros facturés le 17 novembre 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-24 euros facturés le 15 février 2023 au titre d’une relance,

-207,05 euros facturés le 21 septembre 2023 au titre des frais d’huissier pour la délivrance d’un commandement de payer,

soit un total de 285,05 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 30 avril 2024 au 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur, le 30 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande de paiement des frais de recouvrement.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 2211,90 euros (2496,95 – 285,05) au titre des charges impayées au 01 janvier 2025, appel du 01 janvier 2025 inclus après répartition des charges de l’exercice 2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, date du commandement de payer délivré.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’importance de la somme due par M. [E] lui cause des problèmes de trésorerie extrêmement importante et que les copropriétaires doivent faire l’avance des charges impayées par ce copropriétaire afin que les fournisseurs soient payés.

Il relève de plus que M. [E] n’occupe pas les lieux qui doivent donc lui procurer des revenus locatifs lui permettant de régler ses charges à échéance, ce dont il s’abstient pourtant.

Il soutient qu’il convient donc de sanctionner ce comportement par l’octroi de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi et il sollicite ainsi la somme de 2500 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [E] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Maître Hervé Cassel, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [E] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à ce titre.

Le commandement de payer, relevant des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour lesquels le syndicat des copropriétaires a été débouté, il n’y a donc pas lieu d’inclure cette somme dans les frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Z] [Y] [E] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 1], la somme de 2211,90 euros au titre des charges impayées au 01 janvier 2025, appel du 01 janvier 2025 inclus après répartition des charges de l’exercice 2023 et avant répartition des charges de l’exercice 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 1] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts ;

Condamne M. [Z] [Y] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Autorise Maître Hervé Cassel à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [Z] [Y] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,