COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00634 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPV6

N°minute : 25/00391

DEMANDERESSE :

Madame [R] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [X]

CHRS Service de l’Astrolabe

[Adresse 2]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2024-002455 du 14/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Jean-françois MORTELETTE, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Julie CHOLLET, avocate au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de [P] [W],

GROSSE : Madame [R] [B]

EXPÉDITION : M^e Jean-françois MORTELETTE

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 2 avril 2022, Madame [R] [B] a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [X], pour un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros.

Le 15 novembre 2023, Madame [R] [B] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 février 2024, Madame [R] [B] a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois afin d’obtenir :

— le paiement de la somme de 3 302 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au mois de février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jour de délivrance de l’assignation;

— la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement son prononcé ;

— l’expulsion des occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— la fixation d’une indemnité d’occupation sur la base du montant du loyer ;

— le paiement d’une somme de 1000 euros en dédommagement du préjudice financier subi

— l’allocation de la somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— la condamnation du défendeur aux dépens incluant le coût du commandement de payer

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 3 septembre 2025.

Madame [R] [B] soutien oralement ses prétentions. Elle renonce à la demande d’expulsion dans la mesure où la locataire a quitté les lieux.

Elle sollicite :

— le paiement des loyers impayés à hauteur de 3 752 euros

— le paiement d’une somme de 2 250 euros au titre des réparations locatives

— le paiement de la somme de 2500 euros au titre du préjudice financier

— le paiement de la somme de 990,8 euros au titre des frais de commissaire de justice

Madame [K] [X] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— débouter Madame [R] [B] de sa demande au titre des loyers impayés

— subsidiairement : accorder des délais de paiement

— débouter Madame [R] [B] de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives et des frais de commissaires de justice

— débouter Madame [R] [B] de sa demande de paiement au titre du préjudice financier

— débouter Madame [R] [B] au titre de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter Madame [R] [B] de sa demande de condamnation aux dépens

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [R] [B] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant, le bail, le commandement de payer et le décompte de créance faisant apparaître une somme de 3 977 euros à la chargeur de la défenderesse, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

En conséquence, Madame [K] [X] sera condamnée à verser à Madame [R] [B] la somme de 3 752 euros au titre des loyers et charges impayés.

S’agissant des délais de paiement, Madame [K] [X] n’apporte pas d’éléments indiquant qu’elle est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ».

En l’espèce, aucun d’état des lieux d’entrée n’a été remis par les parties. À défaut de preuve contraire, Madame [K] [X] sera présumée avoir reçu les lieux en bon état.

Un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice le 15 avril 2024.

Madame [R] [B] sollicite la somme de 2 850 euros au titre des réparations locatives se décomposant de la manière suivante :

— Parquets : 619,67 euros et Sous couche isolation pour parquet : 125,1 euros : le constat indique s’agissant de la chambre « au sol parquet flottant sale ». S’agissant de la pièce principale : « un parquet flottant qui nécessite un important nettoyage. Des lames sont soulevées et déformées sur les bords en raison d’une infiltration d’eau provenant du vélux qui est resté ouvert ». Ces sommes seront donc mises à la charge de la locataire.

— Plan de travail cuisine : 129 euros : le constat indique, s’agissant de la cuisine « le plateau de l’ilot central nécessite un nettoyage ». Aucun autre élément ne vient justifier le remplacement du plan de travail. Par conséquent, cette somme ne sera pas retenue.

— Store intérieur pour vélux : 396 euros le constat indique s’agissant de la chambre et du vélux « le store est endommagé ». Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

— Plaque à induction : 226,89 euros. Le constat indique, s’agissant de la pièce principale « une plaque de cuisson à induction de marque Beko dont l’entourage en aluminium comporte un choc. La vitre est un peu griffée ». Par conséquent, cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

— Plinthes : 39,8 euros et 1/4 de rond : 62,34 euros : le constat indique s’agissant de la chambre « plinthes en bois couvertes d’une peinture sale », pour la pièce principale « une plinthe est descellée ». Ces sommes seront donc mises à la charge de la locataire.

— Anti rouille pour la verrière : 10,59 euros : aucun élément dans le constat ne permet d’établir des dégradations à ce titre.

— Peinture fer noir pour la verrière : 17, 15 euros : aucun élément dans le constat ne permet d’établir des dégradations à ce titre.

— Brosse pour verrière : 4,45 euros : aucun élément dans le constat ne permet d’établir des dégradations à ce titre.

— Plan de travail salle de bain : 47,22 euros : aucun élément dans le constat ne permet d’établir des dégradations à ce titre.

— Radiateur salle de bain : 211,42 euros, le constat indique « un petit radiateur, fonctionnement sous réserve » Aucun autre élément ne vient étayer la nécessité de procéder au changement du radiateur. Par conséquent, cette somme ne sera pas retenue au titre des dégradations locatives.

— Miroir éclairant salle de bain : 199 euros : aucun élément dans le constat ne permet d’établir des dégradations à ce titre.

— Vasque salle de bain : 139 euros, le constat indique, s’agissant de la salle de bain « un lavabo sur meuble très sale ». Cette mention à elle seule ne vient pas justifier le remplacement complet de la vasque. Par conséquent, cette somme ne sera pas retenue au titre des dégradations locatives.

— Mitigeur salle de bain : 125 euros, le constat indique s’agissant de la salle de bain « arrivée d’eau par mitigeur qui est bloqué avec mention HS ». Par conséquent, cette somme sera mise à la charge de la locataire.

— Radiateur chambre : 211,42 euros le constat indique s’agissant de la chambre « un radiateur de marque Thomson qui ne fonctionne pas ». Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

— Peinture pour l’ensemble de l’appartement : 84,9 euros et Scotch de marquage pour peinture : 19,9 euros : le constat indique s’agissant de l’entrée « les peintures intérieures et extérieures de cette porte sont fortement tâchées. Aux murs, des peintures en mauvais état, nombreuses traces, salissures importantes sur toute la hauteur. De part et d’autre de l’ouverture, les peintures sont cloquées avec des traces d’infiltration d’eau ». S’agissant de la chambre « des peintures sont tachées en partie inférieure ». S’agissant de la salle de bain « porte pleine avec peintures salies, griffées, défraichies. Aux murs, des toiles peintes qui sont très sales ». Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

— Serrurier : 181,51 euros le constat indique s’agissant de l’entrée « toutes les serrures sont à changer ». Cette somme sera donc mise à la charge de la locataire.

En conséquence, Madame [K] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1967,43 euros, dont il convient de déduire la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande d’indemnisation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [R] [B] sollicite une somme de 2 500 euros au titre de son préjudice financier.

Elle justifie cette demande par le temps passé pour vider et nettoyer son bien et l’impossibilité de remettre le bien en location du mois d’avril au mois de septembre 2024.

S’agissant de l’impossibilité de mettre en location son bien, Madame [R] [B] n’apporte aucun élément de preuve relatif à cette demande.

Il est en de même s’agissant du préjudice qui aurait été causé par le temps passé pour vider et nettoyer l’appartement.

Par conséquent, ses demandes formulées au titre de l’indemnisation du préjudice financier seront rejetées.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Madame [K] [X] sollicite le paiement de la somme de 990,81 euros au titre des frais de commissaire de justice, somme qui sera principalement traitée au titre des dépens. Elle inclut cependant dans cette somme la somme de 345,20 euros relative à l’état des lieux de sortie, dont le règlement est traité par des dispositions spéciales.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que si un état des lieux est réalisé par un commissaire de justice, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, le coût de l’état des lieux de sortie s’élève à 345,20 euros.

Madame [X] sera donc condamnée à verser à Madame [R] [B] la somme de 172,6 euros au titre de la réalisation de cet état des lieux.

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens de la présente procédure comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation, le sort de l’état des lieux n’entrant pas dans le champ des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à Madame [R] [B] les sommes de:

—  3 752 euros au titre des loyers et charges impayés

—  1967,43 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 450 euros,

—  172,6 euros au titre du coût partagé du constat d’état des lieux

DÉBOUTE Madame [R] [B] de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [K] [X] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, déduction faite du coût du constat d’état des lieux ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,