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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 23/03380 – N° Portalis DBYN-W-B7H-ENR5 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2026

N° RG 23/03380 – N° Portalis DBYN-W-B7H-ENR5

Minute : 2026/233

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Céline TOULET, avocate au barreau de BLOIS

Madame [K] [D] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Céline TOULET, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

S.A. [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS, substitué par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Février 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : M^e Céline TOULET

EXPÉDITION : M^e Alexandre GODEAU

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 18 décembre 2012, la Société Anonyme Régionale d’HLM LOIR ET CHER LOGEMENT a consenti à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [D] épouse [T], un bail portant sur une maison d’habitation située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 542,90 euros.

Les époux [T], se plaignant de désordres affectant les lieux loués, saisiront le juge des contentieux afin d’obtenir la désignation d’un expert avec mission habituelle en la matière.

Par ordonnance de référé du 8 septembre 2021, Madame [F] [Z] sera désignée en qualité d’expert.

Elle procédera à sa mission et déposera son rapport définitif le 30 décembre 2022.

Par acte du 30 octobre 2023, les époux [T] assigneront leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection en ouverture de rapport afin de la voir condamner sous astreinte à exécuter les travaux préconisés par l’expert et à leur régler 21.200 euros de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

Selon leurs dernières conclusions récapitulatives N° 3, prises pour l’audience du 4 février 2026, les époux [T] sollicitent de :

— Déclarer leur action recevable et bien fondée ;

— Déclarer que l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire, Madame [F], en date du 30 décembre 2022, ont été effectués par la SA LOIR ET CHER LOGEMENT au 30 octobre 2025 ;

— Condamner la SA LOIR ET CHER LOGEMENT à leur verser une somme de 26 400 euros arrêtée au mois de décembre 2025 à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ou subsidiairement celle de 20 400 euros du 4 août 2015 au mois de décembre 2025.

— Condamner la SA LOIR ET CHER LOGEMENT à leur verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et des constats des 17 février 2021 et 29 mars 2023.

Ils insistent sur le retard apporté par leur bailleresse à exécuter les travaux préconisés par l’expert, le délai fixé par l’expert pour les exécuter ayant été largement dépassé. Ils indiquent qu’il a fallu attendre le 30 octobre 2025 pour qu’elle fasse procéder à la création d’une entrée d’air dans la salle de bain, et ce n’est que le 11 décembre que tous les désordres ont cessé avec la mise en place d’une tuile qui occasionnait encore des infiltrations dans la salle de bain.

Ils indiquent avoir vécu plusieurs années dans des pièces couvertes de moisissures avec des problèmes d’asthme.

Ils précisent que l’expert avait préconisé une indemnisation à hauteur de 200 euros par mois sur 8 ans, soit 19 200 euros arrêtés en décembre 2022. Actualisant cette proposition, ils sollicitent 26 400 euros arrêtés en décembre 2025 ou subsidiairement 20 400 euros à compter du 4 août 2015, cinq ans avant la date de l’assignation en référé.

Selon ses dernières conclusions récapitulatives N° II, la SA LOIR ET CHER LOGEMENT demande de :

— Débouter les époux [T] de leurs prétentions après avoir constaté qu’elle avait rempli son office dans le cadre précisément des dispositions de l’article 1719 du code civil ;

— Dire n’y avoir lieu à lui ordonner sous astreinte à réaliser de quelconques travaux ;

— Débouter les époux [T] de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance, et dans la négative, modérer très sensiblement une telle demande, de l’absence de preuve, tant sur le fait générateur du problème asthmatique des consorts [T], comme de l’obligation mise à leur charge d’assurer en bon père de famille l’entretien du logement donné à bail ;

— Débouté les époux [T] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que dès la fin de l’année 2019, elle a décidé de la pose d’une VMC, et de reprendre l’isolation des combles. Elle précise que les travaux préconisés par l’expert ont eu lieu dès le mois de mai 2023, les derniers travaux ayant eu lieu en octobre 2025. Elle soutient que le logement était décent, qu’il était régulièrement chauffé, qu’il assurait la sécurité physique et la santé des locataires. Elle conteste toute répercussion sur l’état de santé des locataires, mettant en cause les conditions d’occupation, et les obstacles rencontrés pour réaliser les travaux, les locataires s’étant absentés 2 mois pendant l’été 2025. Elle reproche à l’expert d’avoir eu une approche subjective sans s’en remettre à un critère énergétique minimal. En conclusion elle demande de modérer très sensiblement la demande de réparation, relevant que le loyer résiduel des époux [T] est de 165,96 euros et qu’ils totalisent un arriéré de 708,13 euros soit plus de 4 mois.

Après un premier appel le 17 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires, les parties étant représentées par leur conseil, puis, le 4 février 2026, elle a été retenue pour être plaidée.

Les époux [T] étaient alors représentés par leur conseil. Ils ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et moyens contenus dans leurs conclusions N° 3.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT était représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes et moyens contenus dans ses conclusions récapitulatives No II.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 °) Sur l’indemnisation du trouble de jouissance des époux [T]

En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Aux termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

Article 2

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les parties s’accordent pour considérer que tous les travaux préconisés par l’expert ont été exécutés avec, le 30 octobre 2025, la création d’une entrée d’air dans la salle de bain qui restait à exécuter, une tuile mal positionnée, source d’infiltration dans la salle de bain, ayant été remise en place le 11 décembre 2025.

Il reste donc à arbitrer le préjudice de jouissance des époux [T].

Selon l’expert judiciaire, « l’immeuble loué présente des défauts à plusieurs niveaux (page 7 de son rapport) :

— porte d’entrée non étanche à l’air

— pas de ventilation suffisante niveau portes fenêtre du RDCH

— traces de moisissures dans les angles de la pièce séjour

— plafond de l’étage avec moisissures

— salle de bain entièrement grise couverte de moisissure

— joint de baignoire endommagé

— vélux de salle de bain avec traces de moisissure

— tapisserie des chambres très abîmée

Les locataires ont des problèmes de santé (asthme voire attestation du médecin pièce 16) et ne peuvent rester dans les locaux dont certains murs sont couverts de moisissure. »

L’expert précise encore (page 8 et 9 de son rapport) au titre des travaux nécessaire à la remise en état des lieux et …. :

— porte d’entrée à changer, fourniture et pose

— portes fenêtres double vitrage du salon, vérification des joints

-1 fenêtre de toit pour chambre parents, fourniture et pose,

— fenêtre de toit pour salle de bain, joints à vérifier

-2 fenêtres de chambre 1 et 2 à changer

— RDCH 2 bouches d’entrée d’air à placer correctement pour une ventilation efficace et une dans la salle de bain

— isolation complémentaire du grenier et en garage sous face du plancher RDCH

— dépose et pose des tapisseries, traitement et peinture des murs et plafonds de tout l’étage

— rénovation en peinture laque après dépose des appareils sanitaires et le nettoyage des parois de la salle de bain de l’étage

Le tout estimé à 12800 euros TTC.

L’expert a convenablement rempli sa mission, répondu aux dires des parties. Son rapport mérite d’être entériné en ses constations des désordres et remèdes.

À son énumération des défauts affectant les lieux loués s’ajoutent les photos des lieux produites aux débats par les parties.

Se trouvent ainsi parfaitement établis les désordres et nuisances affectant les lieux loués qui ne remplissent donc pas les critères de décence, tout comme le préjudice en découlant pour les époux [T] et leurs enfants qui ont subi ces nuisances et vécus parmi ces désordres, alors même que l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et décent perdure tout au long du bail.

La responsabilité de la bailleresse est ainsi entièrement engagée.

Les travaux de reprise énumérés par l’expert démontrent qu’ils incombent tous à la bailleresse, qui s’est d’ailleurs exécutée, y compris la reprise des embellissements détériorés par les désordres, sans que ne soient en cause les conditions d’occupation des époux [T] ;

Il appartient en conséquence à La SA LOIR ET CHER LOGEMENT de réparer l’entier préjudice des époux [T].

L’expert a proposé une somme de 200 euros par mois pendant 8 ans ( de la date du bail à la date de ses opérations) soit 19 200 euros à titre d’indemnisation.

L’expert a préconisé que les travaux soient effectués dans les 6 mois de son constat, soit avec une fin de travaux en janvier 2023.

Dans cette attente, l’expert a conseillé que les enfants changent de chambre, l’air n’étant pas sain pour des petits.

Les époux [T] ont d’ailleurs produit un certificat médical de leur médecin traitant indiquant que l’état de santé de Madame [T] et de sa fille justifiait un changement de logement rapidement.

Toutefois les travaux de reprise ne seront définitivement achevés qu’en décembre 2025.

Les époux [T] réclament une indemnisation à hauteur de 26 400 euros ou subsidiairement de 20 400 euros.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT ne conteste pas la durée de la période d’indemnisation réclamée et ne formule aucune contre-proposition mensuelle d’évaluation du préjudice de ses locataires, sollicitant simplement que la demande en dommages et intérêts soit sensiblement modérée.

L’expert a pu se rendre compte des nuisances subies par les occupants ce qui l’a conduit à une proposition d’indemnisation à hauteur de 200 euros par mois.

Cette évaluation, qui représente environ 30 % de leur loyer actuel, mérite d’être retenue comme une juste réparation du préjudice des époux [T].

Toutefois il n’est pas établi que l’état du pavillon constaté par l’expert existait déjà lors de la prise d’effet du bail.

En revanche, le courrier adressé par la SA LOIR ET CHER LOGEMENT à ses locataires le 17 mai 2018 témoigne de la parfaite connaissance qu’elle avait alors des désordres et nuisances affectant leur logement, et qui s’étaient révélés dans toute leur ampleur, se contentant de leur demander de patienter jusqu’en 2023.

Il est dès lors équitable de retenir une période forfaitaire d’indemnisation de 8 ans précédant l’achèvement des travaux, laissant ressortir une indemnisation à hauteur de 200 € x 12 x 8, soit de 19 200 euros.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT sera ainsi condamnée à régler aux époux [T] ladite

somme, qui constitue une juste indemnisation de leur préjudice, en réparation de leur trouble de jouissance, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir.

II- Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il serait inéquitable que les époux [T] conservent à leur charge partie de leur frais irrépétibles alors même qu’ils ont dû engager une procédure de référé, se faire assister lors des opérations d’expertise, puis engager la présente instance.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT sera condamnée à leur verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA LOIR ET CHER LOGEMENT, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût des constats des 17 février 2021 et 29 mars 2023.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA LOIR ET CHER LOGEMENT à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [D] épouse [T] la somme de 19 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA LOIR ET CHER LOGEMENT à verser à Monsieur [H] [T] et Madame [K] [D] épouse [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA LOIR ET CHER LOGEMENT aux entiers dépens qui comprendront les entiers frais d’expertise et les frais des constats de17 février 2021 et 29 mars 2023.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er avril 2026, la minute étant signée par H. LEROY, magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,