TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

Minute Ordo n° 25/186

Affaire N° RG 24/01281 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3JQ5

ORDONNANCE du 04 Septembre 2025

Ordonnance de la Mise en Etat rendue le 04 Septembre 2025 par Joël CATHALA, Vice-Président, Juge de la Mise en Etat, assisté de Violaine MOTA, Greffier, dans l’instance :

ENTRE :

Monsieur [I] [S]

né le 14 août 1965 à [Localité 12] (94)

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [N] [H] épouse [S]

née le 07 septembre 1960 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS

ET

S.A.R.L. CALIFORNIA RESORT

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 483 505 509,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

La cause mise au rôle à l’audience du 03 juillet 2025, a été régulièrement appelée.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

Sur quoi, le Juge de la Mise en Etat, a mis l’affaire en délibéré au 04 Septembre 2025 et l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Vu l’exploit du 14 mai 2024 par lequel M. [I] [S] et Mme [N] [H] épouse [S] ont assigné la SARL CALIFORNIA RESORT devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins suivantes :

Vu les dispositions des articles L145-41 et suivants du code de commerce, 321-2 et suivants du code de tourisme

— DIRE et JUGER que la SARL CALIFORNIA RESORT a manqué à son obligation légale de produire les comptes d’exploitation sollicités par sommation signifiée à l’exploitant par un commissaire de justice

En conséquence de quoi,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial signé entre Madame et Monsieur [S] et la SARL CALIFORNIA RESORT aux torts exclusifs du locataire

— CONDAMNER la SARL CALIFORNIA RESORT à payer à Madame et Monsieur [S] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice économique lié à la non-production des documents comptables imposés par la loi pour être à même de déterminer la part variable des loyers dus

En tout état de cause,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail signé le 23 avril 2007 suite au non-paiement du loyer dû par le locataire dans les délais impartis

— CONDAMNER la SARL CALIFORNIA RESORT à restituer les lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, condamnation assortie d’une astreinte de 500 € par jour

— DIRE et JUGER que la présente juridiction sera compétente pour liquider l’astreinte CONDAMNER la SARL CALIFORNIA RESORT à payer la somme de 7363.63 € à Madame et Monsieur [S] au titre des impayés locatifs assortis des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 11 septembre 2023

— CONDAMNER la SARL CALIFORNIA RESORT à payer à Madame et Monsieur [S] la somme de 5000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens .

Vu la procédure d’incident engagée par la SARL CALIFORNIA RESORT,

Vu les dernières conclusions d’incident par lesquelles la SARL CALIFORNIA RESORT demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 789, 143 et suivants du Code de procédure civile, L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 1103 et suivants, 1719, 1217 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial du 23 avril 2007,

— REJETANT toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées.

— DÉBOUTER Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] à déposer la serrure à clef qu’ils ont illégalement installée ou fait installer sur la porte d’accès de l’appartement de type T2 situé au 2e étage d’un bâtiment A, constituant le lot de copropriété n°104 et le lot commercial n°204, au sein de la Résidence dénommée « NATUREVA » sise [Adresse 2] à [Localité 8], objet du contrat de bail commercial signé le 23 avril 2007, en sus de la serrure électronique qui était déjà présente, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pendant une durée de 3 mois.

— CONDAMNER solidairement Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] à verser à la SARL CALIFORNIA RESORT une provision de 20 000 euros à valoir sur son préjudice financier tenant l’existence de l’obligation non sérieusement contestable de Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] à réparer les conséquences de leurs propres inexécutions contractuelles et légales.

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire.

— DÉSIGNER pour y procéder tel expert judiciaire qu’il plaira à Monsieur le Juge de la Mise en État de nommer avec la mission suivante :

o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations lors de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise

o Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

o Se rendre sur les lieux du litige sis Appartement de type T2 situé au 2e étage d’un bâtiment A, constituant le lot de copropriété n°104 et le lot commercial n°204, au sein de la Résidence dénommée « NATUREVA » située [Adresse 3] à [Localité 8], et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

o Déterminer le préjudice financier et commercial subi depuis le 17 avril 2024 par la SARL CALIFORNIA RESORT, preneur à bail, du fait de son impossibilité d’accéder au bien donné à bail commercial, de l’exploiter et d’en assurer la gestion locative.

o Donner tous les éléments techniques et de fait permettant de donner son avis sur les responsabilités encourues,

o Fournir tous les éléments de fait nécessaire à la résolution du litige,

o Établir et adresser aux parties un document de synthèse (pré-rapport) fixant la date ultime de dépôt des observations des parties et répondre auxdites observations,

o Établir et déposer un rapport définitif

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] à payer à la SARL CALIFORNIA RESORT la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Mme [N] [S] née [H] et M. [I] [S] aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions en réponse sur incident des époux [S] demandant au juge de la mise en état de :

Vu les mesures d’instruction sollicitées avant dire droit conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile

Vu le procès-verbal établi par M^e Philippe LAUTIER Commissaire de justice

Vu des pièces produites au débat notamment les documents démontrant incontestablement que la SARL California RESORT a exploité l’appartement objet du litige depuis le 17 avril 2024 selon l’option choisie par les bailleurs

— REJETER l’intégralité des demandes formulées par la SARL CALIFORNIA RESORT comme étant infondées notamment la demande provisionnelle pour un prétendu préjudice financier ainsi que la demande d’astreinte

— REJETER la demande d’instruction initiée dans un but uniquement dilatoire

Si le juge de la mise en état l’estimait utile mais il conviendrait de nommer un expert avec pour mission de :

– Convoquer et entendre les parties, assister, le cas échéant de leurs conseils et recueillir leurs observations lors de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertises

– Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment des documents comptables certifiés permettant d’évaluer les bénéfices procurés par l’appartement de type t 2 situé au 2e étage d’un bâtiment un quartier naturiste constituant le lot de copropriété numéro 104 et le lot commercial numéro 204 au sein de la résidence dénommée NATUREVA située [Adresse 1]

– Se rendre sur les lieux du litige et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis

– Vérifier les périodes d’exploitation de l’appartement objet du litige à compter du 17 avril 2024 par la SRL California RESORT conformément aux dispositions contractuelles et aux options choisies

– Donner tous les éléments techniques et de fait permettant de donner son avis sur les responsabilités encourues

– Fournir tous les éléments de fait nécessaire à la résolution du litige

– Établir et adresser aux parties un document de synthèse, un pré rapport fixant la date ultime de dépôt des observations des parties et répond aux dites observations

– Établir et déposer un rapport définitif

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SARL CALIFORNIA RESORT à payer à Madame [N] [H] épouse [S] et Monsieur [I] [S] la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience de plaidoirie sur incident du 3 juillet 2025.

MOTIVATION

La SARL CALIFORNIA RESORT estime que les époux [S], en ayant fait installer un verrou supplémentaire sur la porte d’entrée de l’appartement objet du contrat de bail commercial du 23 avril 2007, non seulement empêchent la SARL CALIFORNIA RESORT d’accéder à l’appartement objet du contrat de bail commercial du 23 avril 2007 et d’en jouir paisiblement puisqu’elle ne dispose pas des clés de ce verrou mais encore, par ce fait même, violent délibérément leurs obligations contractuelles et légales.

La société demande en conséquence que les époux [S] soient condamnés à déposer le verrou litigieux ainsi qu’à payer des dommages et intérêts provisionnels à hauteur de 20 000 € et, pour le surplus, qu’il soit ordonné avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire pour établir l’entier préjudice.

Les époux [S] indiquent quant à eux que ce verrou n’était utilisé que pendant leurs périodes d’occupation du logement selon les dispositions du bail commercial, pour éviter toute intrusion. Ils produisent un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 2 avril 2025 établissant que ce jour-là le verrou n’était pas enclenché.

La SARL CALIFORNIA RESORT entend établir l’empêchement par la seule communication d’un constat de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 selon lequel sur la porte d’entrée de l’appartement [Adresse 7], propriété des époux [S], figure, en partie supérieure, un cylindre de serrure ajouté en sus du dispositif de serrure électronique présent et identique aux autres portes d’appartement de la résidence.

Le juge de la mise en état constatera que les constats de commissaire de justice produits de part et d’autre pour prouver la fermeture ou non de l’appartement par son propriétaire et la perte de jouissance consécutive de la SARL CALIFORNIA RESORT ne parviennent en fait qu’à établir qu’un verrou supplémentaire a été posé sur la porte mais, quant à l’utilisation de ce verrou, ne valent que pour le jour où ils ont été établis, que, de plus, le constat sur lequel s’appuie la SARL CALIFORNIA RESORT n’établit pas la réalité du verrouillage effectif de la porte lors de l’intervention du commissaire de justice ni même que cette intervention s’est déroulée pendant la période dévolue à l’exploitant de la résidence hôtelière.

Dès lors l’utilisation de ce verrou pour interdire à la SARL CALIFORNIA RESORT d’occuper l’appartement loué pendant les périodes prévues n’est pas prouvée par cette société qui a la charge de la preuve.

Le fait qu’aucun loyer complémentaire n’ait été versé aux époux [S] est un fait purement potestatif pour la SARL CALIFORNIA RESORT qui ne peut constituer un élément de preuve pertinent.

Par ailleurs la SARL CALIFORNIA RESORT n’établit pas que la seule pose d’un verrou sur la porte d’entrée par le propriétaire de l’appartement viole des dispositions légales ou contractuelles comme allégué, aucune disposition portant une telle interdiction ne figurant notamment dans le bail commercial du 23 avril 2007.

Dès lors les demandes présentées par la SARL CALIFORNIA RESORT seront rejetées.

Le rejet de la demande d’expertise sollicitée par la SARL CALIFORNIA RESORT rend sans objet la proposition d’expertise alternative présentée par les époux [S].

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles engagés pour la procédure d’incident, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

REJETTE les demandes de la SARL CALIFORNIA RESORT,

REJETTE la demande d’expertise présentée par les époux [S],

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RÉSERVE les dépens en fin d’instance,

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état dématérialisée du 06 novembre 2025 à 10h.

LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT,

Violaine MOTA Joël CATHALA