08 Septembre 2025

N° RG 25/03370 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OPWH

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [J] [G] [T]

Madame [N] [U] [T]

C/

Monsieur [Z] [F]

Madame [O] [B] épouse [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

— --===ooo§ooo===---

JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [J] [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [N] [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

assistées par M^e Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [O] [B] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Laurent BINET, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MAGDALOU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION

Président : Madame BALANCA-VIGERAL, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Juillet 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 08 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 11 juin 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [N] [T], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à GOUSSAINVILLE (95190), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 12 mai 2025 à la requête de M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F].

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 11 juin 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [J] [T], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 2] à GOUSSAINVILLE (95190), à la suite du même commandement de quitter les lieux délivré le 12 mai 2025 à la requête de M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F].

Compte tenu de la connexité entre les deux affaires, la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros RG 25-3374 et RG 53-3370 sera prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience, Mesdames [N] [T] et [J] [T], assistées de leur avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demandent un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, notamment de leurs recherches de logement qui n’ont pas encore abouti et de leurs difficultés financières. Elles font valoir qu’elles ne disposent pas de ressources suffisantes pour accéder au parc locatif privé et bénéficier d’un logement stable qui leur permettra de poursuivre avec dignité leurs démarches. Elles exposent également que les défendeurs résident actuellement à [Localité 7] et qu’ils ne sont pas menacés de perdre leur logement. Elles soulèvent également une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de fixation d’une indemnité d’occupation auprès du juge de l’exécution, alléguant de son incompétence. Il expose que le jugement d’adjudication ne porte pas mention d’une indemnité d’occupation et que les défendeurs doivent saisir le juge des référés ou le juge des contentieux de la protection pour en voir fixer une le cas échéant.

M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F], représentés par leur conseil qui développe oralement ses conclusions visées à l’audience, demandent au juge de l’exécution de :

— débouter Mesdames [N] [T] et [J] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à payer aux époux [F] la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 4 mars 2025, outre une somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris les frais de signification du jugement d’adjudication et du commandement de quitter les lieux.

Ils font valoir qu’ils sont les légitimes propriétaires du logement, le jugement d’adjudication étant devenu définitif, et qu’ils souhaitent en faire leur résidence principale. Ils soutiennent que les demanderesses ne justifient ni de démarches de relogement, ni de leurs difficultés financières. Ils sollicitent également la fixation d’une indemnité d’occupation de 800 euros à compter du jugement d’adjudication rendu le 4 mars 2025. Le conseil des défendeurs prétend qu’il doit seulement justifier d’un titre d’expulsion pour cette demande, conformément à l’article R322-64 du CPCE et évoque un arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 décembre 2019.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement d’adjudication rendu le 4 mars 2025 en dernier ressort par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, qui a notamment :

— déclaré M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F], adjudicataires des biens et droits immobiliers, objets de la présente instance, moyennant outre les charges, le prix principal de 76 000 euros,

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication,

— rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous les occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le présent jugement sera notifié par les soins du poursuivant, aux débiteurs, aux créanciers inscrits constitués et aux adjudicataires,

— dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par propriété en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive.

Les adjudicataires justifient avoir consigné le prix de l’adjudication et réglé les frais dans leur totalité. Cette décision a été signifiée le 28 mars 2025 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 12 mai 2025.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mesdames [N] [T] et [J] [T] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable. En effet, le jugement d’adjudication susvisé a opéré un transfert du droit de propriété de Mesdames [N] [T] et [J] [T] au profit de M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F], et vaut titre d’expulsion conformément à l’article L322-13 du code des procédures civiles d’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

Mesdames [N] [T] et [J] [T] perçoivent respectivement 446,54 euros et 634,04 euros de RSA/prime d’activité, sans personne à charge. L’avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 de [N] [T] mentionne un revenu fiscal de référence de 4.541 euros et celui de [J] [T] de 365 euros.

Les demanderesses indiquent avoir réalisé des recherches de logement et justifient avoir chacune déposé une demande de logement locatif social en octobre 2021, renouvelée pour la dernière fois en mai 2025. Elles déclarent également avoir saisi la commission de médiation DALO du Val d’Oise afin de voir reconnaitre prioritaire leur demande mais ne versent aucune pièce en ce sens.

M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F] mentionnent quant à eux les difficultés générées par cette situation, rappelant qu’ils sont les propriétaires légitimes du bien et qu’ils ne peuvent en prendre possession.

Les demanderesses ne peuvent reprocher aux défendeurs de vouloir disposer librement du bien immobilier qu’ils ont acquis suivant une procédure de saisie immobilière, et ce d’autant plus qu’elles sont occupantes sans droit ni titre et se maintiennent dans le bien sans bourse délier, aucune indemnité d’occupation n’ayant été fixée.

En outre, il convient de souligner que la procédure de saisie immobilière est relativement longue. En effet, le commandement de payer valant saisie immobilière a été signifié le 18 avril 2024, le cahier des conditions de vente a été déposé le 27 juin 2024, le jugement d’orientation a été rendu le 19 novembre 2024 et l’adjudication du bien prononcée le 4 mars 2025. Or, le seul dépôt d’une demande de logement social en 2021 ne saurait suffire à démontrer que le relogement de Mesdames [T] ne peut intervenir dans des conditions normales alors qu’elles connaissaient l’issue de la procédure de saisie immobilière et auraient dû entreprendre des démarches supplémentaires.

Dès lors, la situation personnelle de Mesdames [N] [T] et [J] [T], si elle est certes difficile, ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps et sans contrepartie financière, au détriment des propriétaires légitimes.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de fixation d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des difficultés d’exécution relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…).

Selon l’article R.121-1 du Code de procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution, sauf à accorder un délai de grâce.

Enfin, l’article L322-10 du même code dispose que « l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. »

M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F] sollicitent l’application de l’article L322-64 du code des procédures civiles d’exécution et la condamnation de Mesdames [N] [T] et [J] [T] à leur verser la somme mensuelle 800 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 4 mars 2025, date du jugement d’adjudication, et jusqu’à parfaite libération des lieux. Au soutien de leur demande, ils versent une estimation locative réalisée par l’agence CENTURY 21 de [Localité 5].

Il convient de rappeler que le jugement d’adjudication ne contient aucune disposition exécutoire condamnant le débiteur saisi au paiement d’une « indemnité d’occupation ».

Or, le juge de l’exécution ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de délivrer à l’adjudicataire un titre exécutoire créant des droits et obligations que ne lui confère pas le jugement d’adjudication.

En conséquence, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Mesdames [N] [T] et [J] [T], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

ORDONNE la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros RG 25-3374 et RG 53-3370 ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par Mesdames [N] [T] et [J] [T] pour le logement qu’elles occupent au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Déclare irrecevable la demande relative à la condamnation de Mesdames [N] [T] et [J] [T] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros ;

Condamne Mesdames [N] [T] et [J] [T] aux dépens ;

Condamne Mesdames [N] [T] et [J] [T] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [B] épouse [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 08 Septembre 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,