TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00550 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YWVC

Minute : 24/01151

S.C.I. LES BIENS VEILLANTS

Représentant : M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [F] [W] [K]

Monsieur [P] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. LES BIENS VEILLANTS,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [W] [K],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

Monsieur [P] [C],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, la SCI LES BIENS VEILLANTS a donné à bail à Monsieur [F] [W] [K] un logement avec cave situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 730 euros, augmenté des provisions sur charges de 140 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, Monsieur [P] [C] s’est porté caution solidaire de Monsieur [F] [W] [K] pour le paiement des loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation et tous frais éventuels de procédure résultant du contrat de location pour une durée de trois ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la SCI LES BIENS VEILLANTS a fait signifier à Monsieur [F] [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1098 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2023.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par notification électronique en date du 18 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 03 et 11 janvier 2024, la SCI LES BIENS VEILLANTS a fait assigner Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [W] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

o condamner solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] au paiement de:

«  la somme de 3044 au titre des loyers et charges impayés au 12 décembre 2023 inclus, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros à compter du 1er janvier 2024,

«  la somme de 1500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

«  les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 05 janvier 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, la SCI LES BIENS VEILLANTS, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8154 euros arrêtée au mois d’octobre 2024, terme d’octobre inclus. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Elle expose que Monsieur [F] [W] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 22 septembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le locataire n’a effectué qu’un seul règlement en avril 2024 et que le loyer courant n’a pas été réglé. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire du locataire et de la caution à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [F] [W] [K], reconnait être redevable des loyers et charges. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il indique qu’il a eu des problèmes de santé, qu’il va reprendre son activité professionnelle de chauffeur VTC en décembre 2024 et qu’actuellement il n’a aucun revenu. Il précise encore qu’il vit seul et à un enfan à charge à l’égard duquel il exerce un droit de visite et d’hébergement.

Monsieur [P] [C] régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’ariticle 658 du code de procédure civile, n’est pas présent ni représenté. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 05 janvier 2024 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, si la SCI LES BIENS VEILLANTS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2023, elle n’a pas respecté le délai d’au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation puisque l’acte de saisine a été délivré au locataire le 03 janvier 2024.

En conséquence, la SCI LES BIENS VEILLANTS doit être déclarée irrecevable en ses demandes de constat de résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], et déboutée de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er novembre 2022, du commandement de payer, délivré le 22 septembre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 07 octobre 2024 que la SCI LES BIENS VEILLANTS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, et compte tenu de l’engagement de caution de Monsieur [P] [C], il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 8154 euros, au titre des loyers et charges dus au 07 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus, avec intérêts à compter du jugement.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [W] [K] demande l’octroi de délais de paiement sans faire de proposition de paiement. Il déclare être actuellement sans ressources.

Il ressort de l’examen du décompte produit aux débats, l’absence de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2023 à l’exception d’un règlement partiel le 12 avril 2024. Par ailleurs, Monsieur [F] [W] [K] n’a fait aucune proposition de règlement de la dette et ses possibilités financières actuelles ne lui permettent pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES BIENS VEILLANTS les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE la SCI LES BIENS VEILLANTS irrecevable en sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er novembre 2022 avec Monsieur [F] [W] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

DEBOUTE en conséquence la SCI LES BIENS VEILLANTS de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation relative aux locaux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 8154 euros, au titre des sommes dues au 07 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus, avec intérêts à compter du jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [W] [K] et Monsieur [P] [C] à payer à la SCI LES BIENS VEILLANTS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE