TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [S] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Tiphaine EOCHE DUVAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08607 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HJB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 13 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1383

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/08607 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HJB

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 août 2021 à effet au 26 août suivant, Monsieur [L] [M] a donné à bail à Monsieur [S] [J] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1300 euros charges comprises. Un dépôt de garantie de 1300 euros a été versé à l’entrée dans les lieux.

Se plaignant que son locataire s’adonnait à des sous-locations illicites, Monsieur [L] [M] a notamment fait délivrer par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023 un congé pour motif légitime et sérieux tenant à la sous-location illicite, à effet au 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, Monsieur [L] [M] a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— La validation du congé délivré pour motif légitime et sérieux notifié le 18 avril 2023,

— L’expulsion de Monsieur [S] [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,

— Sa condamnation à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 août 2023 jusqu’à libération effective des lieux d’un montant égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— Sa condamnation à lui payer 1137 euros à titre de restitution des fruits civils, somme à parfaire,

— Qu’il soit dit et juger qu’il conservera le dépôt de garantie,

— Sa condamnation à lui verser 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du congé ainsi que les frais de signification et d’expulsion.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur [L] [M] a sollicité, subsidiairement à la validation du congé, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur tenant à la récurrence de l’impayé de loyers, dont elle a sollicité le paiement à hauteur de 5537,59 euros au 8 novembre 2023, et a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 3000 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [L] [M], représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de ses conclusions signifiées, ce qu’elle a développé oralement.

Bien que régulièrement assignée à étude, Monsieur [S] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience utile. Il sera toutefois statué par jugement contradictoire, le défendeur ayant comparu en personne à la première audience du 21 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la qualification juridique du bail, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA [Localité 4], 20 mars 2008 ; CA [Localité 3], 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

En l’espèce, le contrat de bail ne comporte aucun inventaire annexé. Toutefois, il y ait fait référence dans le bail (article XIV « annexes »). Les photographies de l’appartement figurant dans le constat de commissaire de justice du 27 mars 2023 montrent un outre un bien confortablement meublé et disposant à tout le moins du mobilier listé à l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Monsieur [S] [J] n’a enfin pas contesté le caractère meublé du bail.

En conséquence, la qualification juridique de bail meublé sera retenue.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Enfin, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvu de tout effet juridictionnel, telles que par exemples celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif : tel est le cas en l’espèce du dire relatif à la conservation du dépôt de garantie, lequel d’ailleurs vise uniquement à assurer l’effectivité des réparations locatives en cas de constat de dégradation au moment de l’état des lieux de sortie.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 25-5 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, trois mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [S] [J] pour une durée d’un an à effet au 26 août 2021, a été tacitement reconduit le 26 août 2022 pour expirer le 25 août 2023, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur signifié le 4 avril 2023 a donc été régulièrement délivré trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré en raison de sous-locations prohibées par le contrat (page 13 de la notice d’information annexée au contrat) via la plateforme AIRBNB, telles qu’elles ont été constatées par commissaire de justice le 27 mars 2023.

En ce sens, le constat présente une annonce de location de courte durée sur la plateforme AIRBNB d’un appartement répondant aux caractéristiques structurelles et d’emplacement de celui donné à bail par Monsieur [L] [M]. En outre l’hôte a posté une photographie de profil qui est identique à celle du visage de Monsieur [S] [J], ce qui est établi par un post sur le réseau social INSTAGRAM de Monsieur [X] [G] de la même photographie avec laquelle il présente nommément Monsieur [S] [J], dont le bailleur verse une copie aux débats. Le constat comporte en outre plusieurs commentaires de voyageurs ayant séjourné dans l’appartement.

Dans ces conditions, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 25 août 2023.

Monsieur [S] [J], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 26 août 2023 si bien qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [L] [M] produit aux débats un décompte du 8 novembre 2023 démontrant que Monsieur [S] [J] reste lui devoir la somme de 5537,59 euros, échéance de novembre 2023 incluse. Non comparant, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [S] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 28 août 2023.

Il sera de même condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2023 égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1300 euros par mois.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le constat du 27 mars 2023 montre que le prix de la sous-location est fixé à 379 euros la nuitée. Il présente trois commentaires de voyageurs ayant séjourné dans l’appartement, sans toutefois que la durée de leur séjour ne soit indiquée. Le constat ne contient en revanche pas de grille des disponibilités du logement accessible depuis l’annonce si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le taux d’occupation effectif. Aucune autre pièce plus récente n’est non plus versée aux débats pour étayer du rythme des sous-location.

Dès lors, il sera alloué à Monsieur [L] [M] la somme de 1137 euros (379x3) en restitution des fruits civils, ce qui correspond d’ailleurs à sa demande.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice en lien avec la faute.

En l’espèce, Monsieur [L] [M] n’indique nullement quel serait son préjudice financier et économique, autre que ce qu’il a obtenu au titre des arriérés de loyers et des fruits civils , ni a fortiori, n’en justifie.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et les frais de signification du jugement. La demande portant sur les frais d’expulsion sera en revanche rejetée, car n’étant qu’hypothétique à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [M] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé enfin que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [S] [J] d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 19 août 2021 à effet le 26 août 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 25 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [M] la somme de 5537,59 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (1300 euros par mois), à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [M] la somme de 1137 euros à titre de restitution des fruits civils

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à Monsieur [L] [M] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] aux dépens, en ce compris le coût du congé et les frais de signification du jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection