TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00768 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB6H

Minute : 24/00272

Société SCI FONCIERE RU PR/2016 représentant légal FONCIA CHADEFAUX LECOQ [Adresse 4]

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [C] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TOURNIER

Copie délivrée à :

Mme [F]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SCI FONCIERE RU PR/2016, [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21/04/2023 prenant effet le 28/04/2023, la S.C.I FONCIERE RU PR/2016, ayant pour mandataire la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ a consenti à Mme [C] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement (place 4), sis, [Adresse 6], sur la commune de [Localité 9].

Le montant du loyer mensuel était de 930,00 €, outre les provisions pour charges, d’un montant de 66,00 €.

Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été déposée à titre de garantie.

Par exploit d’huissier de justice du 07/02/2024, la SCI FONCIERE RU PR/2016 a fait assigner Mme [C] [F] en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [C] [F] et de tous occupants de son chef, sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 800 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel :

. de la somme de 3 713,90 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 24/01/2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 696,28 € depuis le 30/11/ 2023, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer et charges du logement litigieux, à compter du 01/01/2024 jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clefs,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 07/05/2024, les éléments transmis au tribunal par le service social départemental ont été communiqués par la Présidente aux parties qui ont pu en débattre.

La SCI FONCIERE RU PR/2016 a actualisé sa créance à la somme de 4 249,60 €, terme du mois d’avril 2024 inclus mais a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi des délais de paiement tels que proposés par la défenderesse. Pour le surplus, elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [C] [F] a comparu en personne pour expliquer sa situation professionnelle et financière et a sollicité la suspension de la clause résolutoire de temps de l’apurement de la dette en proposant de verser la somme de 180 € en plus du loyer et des charges courants.

Les parties présentes ayant été entendues, elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24,§ II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été régulièrement saisie, le bailleur en justifiant par l’avis de réception électronique du 01/12/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 07/02/2024.

Conformément à ce même article, § III, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 07/02/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail contient à l’article II, paragraphe 4 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 545,20 € a été signifié à la locataire le 30/11/2023.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 30/01/2024, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A l’audience, la société bailleresse actualise le montant de sa créance à la somme de 4 249,60 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03/05/2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Cependant, le décompte locataire comporte, en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, des frais de procédure pour un montant de 383,23 € et des frais bancaires (1,20 €), alors qu’il est de jurisprudence constante que les frais de procédure ne peuvent être assimilés à la dette locative et que rien ne justifie de faire peser des frais bancaires sur la locataire. Il convient donc de déduire la somme totale de 384,43 € de la dette réclamée.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 3 865,17 €.

Mme [C] [F] qui ne démontre aucun paiement libératoire doit être condamnée, à titre de provision, à payer la somme de 3 865,17 € selon décompte arrêté au 03/04/2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

En application de l’article 24, V, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

En application de l’article 24, VII, précité, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Mme [C] [F], âgée de 28 ans, a une enfant en bas âge (1 an) qu’elle élève seule. N’ayant trouvé aucune solution pour garder son enfant, elle n’a pu reprendre son activité professionnelle et s’est alors trouvée sans autre ressource que le RSA (700 €). Elle vient récemment de trouver une nourrice ce qui lui permet de rechercher activement un emploi et affirme avoir un entretien d’embauche. Parallèlement, elle a entrepris des démarches dans le but de constituer un dossier de relogement social (DALO). L’aide personnalisée au logement qui avait été suspendue est de nouveau versée au bailleur depuis le mois de mars 2024.

Elle explique être aidée financièrement par son frère qui travaille en qualité de livreur selon contrat à durée indéterminée, ce qui lui a permis de verser avant l’audience la somme de 1 544,00 € couvrant l’entier loyer qui s’élève au total à 999,25 €.

La défenderesse propose de verser chaque mois la somme de 180 € en sus du loyer courant et des provisions de charges et le bailleur y consent.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Jusqu’à apurement total de la dette locative, Mme [C] [F] devra s’acquitter du paiement du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant l’expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier. En revanche, Mme [C] [F] ayant pris possession des lieux en vertu d’un bail qui lui a été consenti, rien ne justifie de déroger aux dispositions de l’article 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, la possibilité étant offerte au bailleur, en cas d’expulsion, de recourir à la force publique et à un serrurier, ces mesures sont suffisamment comminatoires, de sorte que la demande d’astreinte ne peut qu’être rejetée.

En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur ou ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant, et transporter les bien abandonnés dans les lieux loués au frais, risques et périls du locataire. En effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce chef de la demande.

Succombant principalement à l’instance, Mme [C] [F] sera condamnée aux dépens mais l’équité commande de rejeter la demande indemnitaire formée par le bailleur social au titre de l’article 700 CPC.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21/04/2023 ont été réunies le 30/01/2024, à minuit ;

Condamnons Mme [C] [F] à payer à la SCI FONCIERE RU PR/2016 la somme de 3 865,17 euros (trois mille huit cent soixante-cinq euros et dix-sept centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 03/04/2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [C] [F] à se libérer de la dette par 22 mensualités, dont 21 mensualités d’un montant minimum de 180 euros (cent quatre-vingt euros), payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard, le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 22ème et dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [C] [F] de quitter l’emplacement de stationnement (place n° 4) et le logement sis, [Adresse 6], sur la commune de [Localité 9], de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Disons n’y avoir lieu à déroger aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, en ce cas, Mme [C] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Rejetons la SCI FONCIERE RU PR/2016 du surplus de ses prétentions , en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [C] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30/11/2023 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 18/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE