TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [Y]

Madame [M] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/09169 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MO7

N° MINUTE :

6/2024

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2024

DEMANDERESSE

La société IN’LI

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P431

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [Y]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/09169 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MO7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2021, la S.A. IN’LI a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 711,79 euros et d’une provision pour charges de 125,27 euros.

Par actes de commissaire de justice du 3 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4256,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] le 8 août 2023.

Par assignations du 17 octobre 2023, la S.A. IN’LI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6156,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 inclus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 30 janvier 2024, la S.A. IN’LI, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2024, s’élève désormais à 7657,65 euros. La société indique être opposé à ce que soient octroyés des délais de paiement au regard du fait que Mme [M] [Y] avait pris des engagements avant l’audience pour régler la dette qu’elle n’a pas respecté.

Mme [M] [Y] comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 500 euros, en plus du loyer courant. Elle précise que M. [S] [Y] ne vit plus dans l’appartement.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. IN’LI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 3 août 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4256,26 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois mentionné suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. IN’LI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2024, M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] lui devaient la somme de 7657,65 euros, soustraction faite des frais de procédure et paiement de la somme de 1453,29 euros du 05/01/24 inclus.

M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application de la clause de solidarité du bail, à payer cette somme au bailleur.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [M] [Y] a débuté un nouvel emploi en CDI à compter du mois d’octobre 2023, pour un revenu mensuel d’environ 1800 euros, qu’elle a procédé à un premier versement de 1453,29 euros avant l’audience pour commencer à apurer sa dette. La locataire a également indiqué à l’audience qu’elle devrait percevoir l’héritage de son père.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 4 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. IN’LI ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Y] et Mme [M] [Y], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2021 entre la S.A. IN’LI, d’une part, et M. [S] [Y] et Mme [M] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 4 octobre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] à payer à la S.A. IN’LI la somme de 7657,65 euros (sept mille six cent cinquante-sept euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 (échéance de décembre 2023 et paiement de 1453,29 euros inclus),

AUTORISE M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [Y] et Mme [M] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 octobre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] seront condamnés à verser à la S.A. IN’LI une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, ils seront tenus solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère solidaire de la dette,

DÉBOUTE la S.A. IN’LI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 août 2023 et celui des assignations du 17 octobre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge