TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03101

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZD32

Minute : 1295/24

Association R.E.F

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Monsieur [J] [O]

Madame [K] [O]

Madame [M] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e HAUPTMAN

Copie délivrée à :

[J] [O]

[K] [O]

[M] [O]

Le 4 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association DES RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE (Association R.E.F.), dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par Maître Anne HAUPTMAN, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 9]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation des 7 et 13 mars 2024, l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE a fait citer Monsieur [J] [O], Madame [K] [O] et Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, sollicitant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail au 18 décembre 2023 voire au 6 janvier 2024

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à l’équivalent mensuel de la redevance

— de condamner solidairement les défendeurs à lui payer à compter du 19 décembre 2023 voire à compter du 7 janvier 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer mensuel majoré des charges et redevances et réévaluée selon l’IRL chaque année

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 612,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 2 844,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des loyers, charges, redevances et indemnités d’occupation échéance de janvier 2024 incluse avec actualisation au jour de l’audience

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions

A l’appui, elle expose qu’elle a consenti, par acte du 22 mars 2023, à Monsieur Monsieur [J] [O] un contrat de location temporaire de locaux d’habitation meublée dans une résidence pour étudiants dénommée [Adresse 9]; que, par acte du même jour, Madame [K] [O] et Madame [M] [O] se sont portées cautions solidaires de Monsieur [O]; que les redevances et charges n’étant plus payées, elle a fait signifier à Monsieur [O], le 6 novembre 2023, un commandement visant la clause résolutoire, dénoncé aux cautions le 13 et 15 novembre 2023; que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 7 et 24 et sur l’article 1231-7 du code civil.

A l’audience du 6 mai 2024, Monsieur [J] [O], Madame [K] [O] et Madame [M] [O] ont comparu.

Monsieur [O] a indiqué qu’il avait quitté l’appartement et que l’état des lieux de sortie était fixé au soi même.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 septembre 2024 à la demande de l’associtation demanderesse, formée par mail du 30 avril 2024, aux fins d’établissement des comptes entre les parties.

Par conclusions signifiées à domicile le 28 août 2024 s’agissant de Madame [K] [O] et en l’étude du commissaire de justice instrumentaire le 30 août 2024 s’agissant de Monsieur [J] [O] et de Madame [M] [O], l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE demande que Monsieur [J] [O], Madame [K] [O] et Madame [M] [O] soient solidairement condamnées à lui payer la somme de 6 651,32 euros au titre du solde locatif (6 442,32 euros au titre des arriérés de loyer services équipements et charges et 546 euros au titre des réparations locatives), déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 2 844,86 euros, du 7 mars 2024 sur la somme de 1 767,62 euros et des conclusions pour le surplus avec actualisation au jour de l’audience.

Elle maintient ses demandes initiales pour le surplus y ajoutant que soit compris dans les dépens le coût de la signification des conclusions.

A l’appui, elle expose que compte tenu du départ du locataire le 6 mai 2024, elle entend cantonner ses demandes principales au paiement du solde locatif et des réparations locatives, faisant valoir que Monsieur [O] a rendu le logement sale avec des dégradations (matelas) et éléments manquants (badge/vigik d’entrée de la résidence).

Madame [K] [O] indique qu’elle avait bien voulu aider mais qu’elle est dépassée par les événements, sa famille et son neveu lui faisant faux bond.

Elle demande des délais de paiement et propose de s’acquitter par mensualités de 50 euros.

Monsieur [J] [O] et Madame [M] [O] ne comparaissent pas.

L’association RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE s’oppose à l’octroi de délais.

MOTIFS

Monsieur [J] [O] et Madame [M] [O] ayant comparu à l’audience du 6 mai 2024 et Madame [K] [O] ayant comparu le 6 mai et le 9 décembre 2024, il sera statué par jugement contradictoire;

Il est constant que les lieux ont été repris le 6 mai 2024;

Dès lors, l’association demanderesse indiquant, aux termes de ses dernières écritures, cantonner ses demandes principales au paiement du solde locatif et des réparations locatives, il s’ensuit qu’elle se désiste de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion;

Celui qui réclame le paiement d’une obligation doit en rapporter la preuve dans son principe et dans son montant;

En l’espèce, par contrat du 22 mars 2023, l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE a donné en location à Monsieur [J] [O] un appartement meublé situé [Adresse 9], moyennant loyer mensuel total de 547 euros;

Par actes distincts du 22 mars 2023, Madame [K] [O] et Madame [M] [O] se sont portées l’une et l’autre caution solidaire de Monsieur [J] [O] dans la limite de 50 000 euros, pour paiement du loyer, du forfait de charges et redevances contractuels et mensuels, des indemnités d’occupation, intérêts, réparations locatives, frais de procédure et clause indemnitaire, ou toute condamnation auxquels pourrait être tenu Monsieur [J] [O] pour une durée de 10 années à partir de la date d’effet du contrat;

Selon l’article 22-1 due la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur;

Il en résulte que le cautionnement souscrit en méconnaissance de ces dispositions d’ordre public est nécessairement nul;

En l’espèce, comme le rappelle la demanderesse dans ses écritures, aux termes de son article 1, le contrat en cause a été consenti du fait de la qualité d’étudiant, de chercheur ou de jeune actif de moins de trente;

Monsieur [O] était âgé de plus de 26 ans lors de la signature du bail;

Il ne ressort d’aucune des pièces produites qu’il était étudiant et ne bénéficiait pas d’une bourse de l’enseignement supérieur;

En conséquence les actes de cautionnement souscrits par Mesdames [O] sont nuls et ne peuvent produire effet;

Les demandes formées à leur encontre seront rejetées;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative ;

Il n’est pas justifié que la nature des lieux loués exclut les dispositions de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble;

Les frais d’huissier ne constituent pas des éléments de la dette locative;

Il n’est pas justifié de frais inhérents à des prélèvements impayés;

Du relevé de compte établi par l’association, il ressort qu’il a été appelé indûment la somme totale de 766,99 euros au titre de frais ci-dessus mentionnés (factures impayé de prélèvement: 2 x 20 euros; pénalité de retard: 54,70 euros; frais d’huissier: 310,47 + 348,82 euros; droit de plaidoirie: 13 euros);

Le locataire est tenu des dégradations de son fait;

De la comparaison des états des lieux contradictoires d’entrée et de sortie, il ressort uniquement qu’un “badge” n’a pas été restitué et que des traces de doigt sont apparentes sur la porte de la salle d’eau et la porte principale, que quelques traces (dont ni la nature, ni l’étendue ne sont spécifiées) sont présentes sur les murs de la pièce principale et que les murs et les meubles de cuisine portent des traces de gras et doivent être nettoyés ainsi que le réfrigérateur et les plaques de cuisson;

Il n’est strictement rien spécifié s’agissant de l’état d’un matelas;

Selon la facture de fourniture de 10 badges d’accès en date du 13 mars 2023, le coût unitaire d’un badge est de 13,49 euros;

La facture produite pour “nettoyage chambres” pour la période de mai 2024 n’est pas spécifiquement relative aux lieux litigieux;

Les frais de nettoyage seront évalués, compte tenu de la taille du logement (20,47 m2 ) et de l’état de saleté à 150 euros;

La somme due au titre des réparations locatives est donc de 163,49 euros;

En conséquence, la somme due au titre des loyers et réparations locatives sera fixée à 5 501,82 euros établie comme suit: 6 651,32 – 766,99 – 546 + 163,49;

Monsieur [O] sera condamné à payer cette somme avec intérêts aux taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 2 750,16 euros ( 2 844,86 – 40 – 54,70), à compter du 7 mars 2024 sur celle de 1 362,45 euros (4 612,48 – 2 844,86 – 40 – 54,70 – 310,47) et à compter du 30 août 2024 sur celle de 1 389,21 euros;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [J] [O] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et de la signification des conclusions du 30 août 2024 et à l’exception des dépens afférents aux actes de procédure concernant Madame [K] [O] et Madame [M] [O] qui resteront à la charge de l’association demanderesse;

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort,

Constate que les lieux ont été repris le 6 mai 2024 et que l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE se désiste de ses demandes relatives à la résiliation et à l’expulsion;

Condamne Monsieur [J] [O] à payer à l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE la somme de 5 501,82 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur la somme de 2 750,16 euros ( 2 844,86 – 40 – 54,70), à compter du 7 mars 2024 sur celle de 1 362,45 euros (4 612,48 – 2 844,86 – 40 – 54,70 – 310,47) et à compter du 30 août 2024 sur celle de 1 389,21 euros à titre de solde des loyers, charges, services et réparations locatives;

Rejette toutes autres demandes,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision;

Condamne Monsieur [J] [O] aux dépens, y compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et de la signification des conclusions du 30 août 2024 et à l’exception des dépens afférents aux actes de procédure concernant Madame [K] [O] et Madame [M] [O] qui resteront à la charge de l’association des RESIDENCES ETUDIANTES DE FRANCE ;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,