MINUTE N°

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWKB

Madame [B], [R], [J] [U]

C/

Madame [D] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

DEMANDEUR :

Madame [B], [R], [J] [U], demeurant [Adresse 1], non-comparante, représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 3], non-comparante, représentée par Maître Maître Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du VAL D’OISE

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à Maître Gaëlle LE DEUN

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date des 11 septembre et 2 octobre 2000, Madame [B] [U] a renouvelé à Madame [D] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 avec cave et box sis dans un immeuble à [Adresse 3].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 3.792,50 Francs outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 860 francs, payable à terme à échoir, le 1Er de chaque mois.

Madame [D] [X] est locataire de ce logement depuis le 16 septembre 1981, le bail ayant été successivement renouvelé.

Le loyer s’élève actuellement à la somme mensuelle de 1.134,66 euros charges comprises ;

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [B] [U] a fait notifier, par exploit de la SELARL HELDT – CLAISE – LE MAREC, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 27 mars 2024 portant sur la somme principale de 2.247,14 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 10 décembre 2024, Madame [B] [U] a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Madame [D] [X] sollicitant, au vu notamment des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 mai 2024 et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail au 13 mai 2024,

— A titre subsidiaire, constater que les conditions d’applications de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 mai 2024 et prononcer la résiliation du bail au 28 mai 2024.

Dans l’un ou l’autre cas, ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que la restitution des lieux vides de meubles sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la fixation d’une indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 13 mai 2024 ou du 28 mai 2024, charges et taxes en sus, la condamnation de Madame [D] [X] à payer ladite indemnité d’occupation, sa condamnation à payer la somme de 3.493,02 euros arrêtée au 3 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal, sa condamnation aux dépens et à payer une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, Madame [B] [U], représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.756,69 euros, hors frais de contentieux, arrêtée au 2 juin 2025, terme de juin inclus. Elle a par ailleurs indiqué ne pas être opposée à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [X], représentée par son avocat, a rappelé son grand âge, 87 ans, et précisé avoir été victime des agissements d’une auxiliaire de vie, ce qui lui a occasionné des difficultés financières l’ayant empêché de payer le loyer et les charges. Elle ne conteste pas la dette locative et précise avoir repris le paiement des loyers. Elle ajoute percevoir une retraite mensuelle de plus de 3.000 euros. Elle a donc sollicité 36 mois de délais pour apurer la dette locative.

L’affaire, appelée à une première audience le 4 février 2025 a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 19 juin 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [B] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le renouvellement de bail en date du 2 octobre 2000 contient une clause résolutoire (article 24) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour paiement de la somme principale de 2.247,14 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 mai 2024, à minuit.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [D] [X] reste lui devoir la somme principale de 4756,69 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 2 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Madame [D] [X] ne conteste pas la somme due.

Madame [D] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.756,69 euros, en deniers ou quittances selon décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance du mois de juin incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme principale de 2.247,14 euros, et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

III – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte versé aux débats par Madame [B] [U] que Madame [D] [X], a fait des efforts significatifs de règlement et repris le paiement des derniers loyers courants. Elle justifie par ailleurs d’une percevoir une retraite d’un montant de 35.235 euros avant abattement fiscal pour l’année 2022 et de 36.743 euros avant abattement fiscale pour l’année 2023.

En considérant que les versements faits par Madame [D] [X] s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au demeurant, il sera tenu compte du fait que Madame [D] [X] est locataire depuis le 16 septembre 1981 mais également de son âge.

Au vu de ces éléments Madame [D] [X] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [D] [X] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation Madame [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur, la Madame [B] [U], a dû accomplir, Madame [D] [X] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 11 septembre et 2 octobre 2000 entre Madame [B] [U] et Madame [D] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, cave et parking, situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 mai 2024, minuit ;

— CONDAMNE Madame [D] [X] à verser à Madame [B] [U], en deniers ou quittances la somme de 4.756,69 euros, selon décompte arrêté au 2 juin 2025, échéance du mois de juin incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 27 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.247,14 euros et à compter de la notification du présent jugement, pour le surplus ;

— AUTORISE Madame [D] [X] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 132,13 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour la locataire, Madame [D] [X], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [U] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Madame [D] [X], locataire, soit condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, Madame [B] [U], ou à son mandataire ;

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— DIT n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte ;

— CONDAMNE Madame [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Madame [D] [X] à payer à Madame [B] [U] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— RAPPELLE que l’exécution du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 28 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire