TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03694 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLUP

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[D] [I]

[H] [J] épouse [I]

C/

[M] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e PEDAILLE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [I], demeurant [Adresse 1]

Mme [H] [J] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [M] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2018, Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] ont consenti un bail à usage d’habitation à Madame [M] [T] pour une maison située [Adresse 5], moyennant un loyer initial de 650€.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré le 27 décembre 2023 pour le 30 juin 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé par huissier le 5 juillet 2024.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] ont fait assigner Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], par exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 aux fins d’obtenir la condamnation au paiement des sommes de :

2753,28€ au titre des réparations locatives,3250€ des loyers et charges impayés de février 2024 à juin 2024,189,20€ au titre du congé,369,20 au titre du constat d’huissier1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du

23 janvier 2025.

Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Bien que convoquée selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, Madame [M] [T] n’est ni présente ni représentée.

La date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] produisent le contrat de bail qui ne comprend aucune provision sur charges, le congé pour motifs légitime et sérieux du 27 décembre 2023 mentionnant que les loyers sont payés en retard et que le loyer de décembre 2023 est impayé. Ils réclament la somme de 3250€ au titre des loyers de février 2024 à juin 2024.

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Madame [M] [T] ne démontrant pas avoir réglé ces loyers qui étaient dus en vertu du congé délivré pour le 30 juin 2024, elle reste débitrice de la somme de 3250€ (5x650) au titre des loyers impayés de février à juin 2024.

Madame [M] [T] n’ayant pas comparu, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Madame [M] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3250 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur la condamnation au paiement des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er juillet 2018 et un état des lieux de sortie contradictoire du 5 juillet 2024 de sorte que la location ayant duré 6 ans la vétusté peut être retenue.

Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] sollicitent la somme de 249,74€ au titre du remplacement de la porte de placard qui était dégondée et comportait un trou indiquant qu’ils ont acheté et mis des rideaux à la place car c’était une solution moins onéreuse. Cependant, s’il résulte de l’état des lieux de sortie que dans la chambre 1 un placard a quatre portes coulissantes et que l’une des portes est dégondée et qu’un trou est visible dans le placard, cela n’implique pas que la porte devait nécessairement être remplacée, une porte pouvant être remise sur les rails. En outre, il n’est pas démontré que le remplacement par des rideaux est moins onéreux qu’une porte de placard coulissante aucun élément de comparaison n’étant versé. Cette demande n’apparaît donc pas justifiée ni dans son principe ni dans son montant.

S’agissant des réparations des éléments de la cuisine, les bailleurs sollicitent le remplacement des plinthes, des entrées d’air détériorées par l’encrassement et le remplacement de certains éléments selon facture de Castorama d’un montant de 395,35€. Si dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que des traces de graisse sont visibles sur la hotte, aucune dégradation n’est relevée de sorte qu’un remplacement de ces éléments n’est pas justifié et qu’un nettoyage pouvait être suffisant. Par ailleurs, s’agissant des plinthes, l’huissier a indiqué que « des plinthes sont absentes sous l’évier côté gauche » sans que cela ne permette de déterminer si cela caractérise des dégradations ou simplement une usure due aux six années d’occupation. En outre, la facture Castorama ne permet pas d’identifier avec précision les autres éléments dont les bailleurs entendent solliciter le remplacement. Les demandes faites à ce titre n’apparaissent donc pas justifiées et seront rejetées.

Concernant la réparation de la VMC de la cuisine et de la salle de bain pour laquelle les bailleurs sollicitent une indemnisation à hauteur de 448,06€ selon factures de Bricoman et Leroy Merlin, il convient de relever que l’état des lieux de sortie indique seulement que la VMC est encrassée de sorte que son remplacement n’apparaît pas justifié en l’absence de dysfonctionnement constaté pas plus que le remplacement de la VMC de la salle de bain dont l’état n’est pas précisé. Cette demande sera donc rejetée.

Les bailleurs sollicitent par ailleurs le remplacement du radiateur de la salle de bain alors que le constat d’huissier mentionne un « sèche serviette ancien dont la peinture est jaunie et écaillée en grande partie » de sorte qu’il ne peut être retenu aucune dégradation imputable à la locataire mais simplement une usure normale d’un radiateur déjà ancien. La demande faite à hauteur de 92,30€ sera donc rejetée.

S’agissant de la facture de Brico Dépôt d’un montant de 369,58€, il sera relevé qu’elle mentionne un meuble sous vasque, un siphon, un mitigeur et un tablier frontal alors que le constat d’huissier ne relève aucune dégradation du meuble de salle de bain et le mitigeur de la baignoire qui sont décrits comme en état d’usage ce qui n’apparaît pas anormal après

6 années d’occupation. Le siphon n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie pas plus que le tablier frontal. Ces éléments ne justifient donc aucune réparation ou remplacement et les demandes faites à ce titre seront rejetée. En revanche, s’agissant de la vasque du meuble de salle de bain qui est décrite comme fissurée, ce qui ne peut être considéré comme un usage normal, son remplacement apparait justifié et la locataire sera redevable de la somme de 95€ à ce titre.

S’agissant de la peinture des murs qui est sollicitée à hauteur de 1067,40€ en réparation des traces constatées sur les murs, il apparaît que l’état des lieux de sortie réalisé par l’huissier ne mentionne que des traces de frottements, traces noires ou de saleté ou un état d’usage qui ne peuvent être considérées comme des dégradations donnant lieu à réparation après 6 années d’occupation, pas plus que les traces de moisissure ou la peinture écaillée dont il n’est pas démontré qu’elles seraient imputables à la locataire.

Par conséquent, en l’absence de démonstration de l’existence de dégradations imputables à la locataire s’agissant de l’état des murs du logement, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Ainsi, au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer les réparations locatives à la somme de 95€ que Madame [M] [T] sera condamnée à payer.

Sur les frais du constat d’huissier

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être établi contradictoirement un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés soit amiablement, soit par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié lorsque l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement.

En l’espèce, dans la mesure où les bailleurs n’établissent pas l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable et contradictoire de sortie, il n’y a pas lieu ni de partager le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ni de mettre à la charge de la locataire les frais de cet état des lieux de sortie réalisé par huissier à la demande du bailleur.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [T], partie perdante, supportera donc la charge des dépens en ce compris les frais de congés du 27 décembre 2023 (189,20€).

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I], Madame [M] [T] sera condamnée à leur verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [T] à verser la somme de 3250€ à Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] au titre des arriérés de loyers de février 2024 à juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à verser la somme de 95€ à Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] de leur demande au titre des frais du constat d’huissier du 5 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [T] à verser à Monsieur [D] [I] et Madame [H] [J] épouse [I] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [T] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de congés du 27 décembre 2023 (189,20€) ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente