TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LAGREE (P0500)

M^e SEBAG (B0774)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/04473

N° Portalis 352J-W-B7G-CWG7H

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RCS de [Localité 7] n°552 032 708)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0500

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE SUNSET (RCS DE [Localité 7] n° 791 921 851)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexia SEBAG de la SELEURL A.SEBAG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0774

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/04473 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWG7H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé non daté, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (ci-après société RIVP) a donné à bail commercial à la société LE MIAMI, alors en cours d’immatriculation, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé à la somme de 17.000 euros en principal, payable trimestriellement et à terme échu.

Aux termes de la clause de destination du bail, les locaux sont « à usage exclusif de :

salon de thé, bar à pâtes, viennoiserie, sandwicherie sans cuisson ou rôtisserie sur place, glaces, vendus à l’intérieur du commerce.Est exclu tout type d’activité de restauration susceptible de provoquer des nuisances, ou de faible notoriété ou bas de gamme telles que restauration rapide mac Do, Quick, Pomme de pains, pizzeria, sandwicherie de type Kebab.Le preneur est tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée, sous peine de résiliation du présent bail ».

Suivant acte sous seing privé du 11 avril 2013, la société LE MIAMI a vendu à la société LE SUNSET le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, en ce compris le droit au bail pour le temps restant à courir.

Un premier différend est né entre les parties consécutivement à des impayés de loyers.

Par acte du 05 octobre 2018, la société RIVP a fait signifier à la société LE SUNSET un commandement de payer la somme de 10.262,56 euros, visant la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance en date du 04 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la bailleresse, a notamment :

— condamné la société LE SUNSET à payer à la société RIVP la somme provisionnelle de 11.598,54 euros au titre de l’arriéré locatif, deuxième trimestre inclus,

— autorisé la société LE SUNSET à s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en dix-sept mensualités,

— ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais,

— dit que le solde des sommes dues serait immédiatement exigible et les effets de la clause résolutoire acquis si la société LE SUNSET ne s’acquittait pas la somme mise à sa charge dans les conditions fixées, en plus des loyers courants, et qu’il serait alors procédé à son expulsion immédiate des lieux loués,

— dit qu’en cas de maintien dans les lieux la société LE SUNSET serait redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à leur libération.

Un second différend oppose les parties depuis le printemps 2020 en raison de nuisances sonores dénoncées par des habitants de l’immeuble dont dépendent les lieux loués, ainsi que des retards dans le paiement des loyers dus en exécution du bail.

Reprochant à la société LE SUNSET d’avoir entrepris dans les lieux loués, sans son autorisation, des travaux à l’origine d’importantes nuisances sonores, contrevenant ainsi aux stipulations du bail, la société RIVP lui a fait signifier, le 22 décembre 2020, une mise en demeure d’avoir à se conformer aux prescriptions du bail et à l’informer de la teneur des travaux exécutés dans un délai de huit jours, sous peine d’introduction d’une procédure judiciaire en résiliation du bail. Après avoir rappelé les termes de la clause de destination du bail, la bailleresse lui a également demandé de se conformer à cette clause, sous peine de poursuites judiciaires.

La société RIVP a ensuite fait constater par voie d’huissier que la société LE SUNSET exploitait une activité de « CHICHA (…) mentionnée en façade et sur le côté au niveau des stores en bandeau » surplombant la terrasse où la clientèle utilisait « des fumoirs à chicha » les 28 mai 2021, 20 septembre 2021 et le 15 novembre 2021. A cette date, l’employé rencontré sur place a fait état d’une « zone dédiée à la chicha (…) en sous-sol » où il a conduit l’huissier qui a photographié « des équipements dédiés à la consommation de chicha » rangés sur des étagères installées dans une salle aménagée avec des tables et fauteuils destinés à la clientèle.

Le 29 novembre 2021, la société RIVP a consécutivement fait délivrer à la société LE SUNSET un commandement d’avoir, dans le délai d’un mois, à respecter la clause destination du bail lui faisant interdiction de changer aux lieux loués la destination contractuelle sans l’accord du bailleur, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

C’est dans ce contexte que, par acte en date du 28 février 2022, la société RIVP a assigné la société LE SUNSET devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du non-respect de la clause de destination du bail ainsi que de sa carence dans le paiement des loyers, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation due par elle jusqu’à la libération des locaux, et de la voir condamner à lui verser une somme de 7.578,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la société RIVP demande au tribunal, de :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse ;

CONSTATER la violation par la société LE SUNSET de la clause de destination du bail ;

CONSTATER le non-paiement du loyer par la société LE SUNSET ;

CONSTATER l’absence de la renonciation de la RIVP à se prévaloir des infractions relatives à la destination du bail ;

EN CONSEQUENCE,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la société LE SUNSET ;

REJETER la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de dommages-intérêts formulée par le Preneur à l’encontre du Bailleur dans la mesure où ce dernier est dans son bon droit de faire respecter les obligations incombant au Preneur découlant dudit bail commercial ;

REJETER la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par la société LE SUNSET au regard de l’ancienneté des manquements aux clauses du bail ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les sociétés REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] et LE SUNSET à la date du jugement à intervenir en raison des manquements contractuels du preneur ;

ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société LE SUNSET et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois ;

ORDONNER, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société LE SUNSET à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNER la société LE SUNSET à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 7.578,29 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 1er février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER la société LE SUNSET à verser la somme de 5.000 euros à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, la société LE SUNSET demande au tribunal, de :

A titre liminaire

DIRE que les causes du commandement sont rédigées de manière vague et imprécise,

JUGER que le commandement de faire délivré le 29 novembre 2021 par la RIVP à la société LE SUNSET est nul,

DEBOUTER la société RIVP de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées contre la société LE SUNSET et notamment la résiliation du bail, lesquelles sont fondées sur ledit commandement,

A titre principal

DIRE que l’activité de Chicha exercée par la société LE SUNSET sous l’enseigne LE MIAMI est incluse dans l’activité de salon de thé et petite restauration constituant la destination du bail litigieux,

DIRE que la RIVP a renoncé à se prévaloir des infractions relatives à la destination du bail,

DIRE que la société LE SUNSET n’a commis aucune infraction au bail, que les causes du commandement fondant la présente procédure sont infondées,

En conséquence,

DEBOUTER la RIVP de l’ensemble de ses demandes et prétentions et suites,

A titre subsidiaire

DIRE que la demande de résiliation du bail est disproportionnée et ne répond pas à un motif légitime, dès lors que la cause du commandement n’est pas suffisamment grave,

En conséquence,

REJETER la demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties,

DEBOUTER la RIVP de l’ensemble de ses demandes et prétentions et suites,

A titre infiniment subsidiaire

SUSPENDRE LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE pour une durée de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

ACCORDER à la société LE SUNSET un délai de 12 mois pour rétablir une activité exclusivement conforme à la destination strictement formulée dans le contrat de bail litigieux et maintenir le bail litigieux pour l’avenir et sans condition supplémentaire,

DEBOUTER la RIVP de l’ensemble de ses demandes et prétentions contraires,

En tout état de cause,

CONDAMNER la RIVP à verser à la société LE SUNSET la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER la RIVP à verser à la société LE SUNSET la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 20 mars 2025, reportée à l’audience du 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « recevoir », « constater » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

La société RIVP demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de la défenderesse à ses obligations. Elle fonde sa demande sur les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil.

Elle fait tout d’abord grief à la société LE SUNSET d’exploiter une activité de « bar à chicha » dans les lieux loués et, ce faisant, de ne pas respecter la clause de destination stipulée au bail, laquelle n’autorise pas cette activité. Elle soutient que les termes de la clause de destination sont volontairement restrictifs et que la jurisprudence considère que l’activité de chicha n’entre pas dans la destination de salon de thé, ni ne peut être considérée comme un accessoire de cette activité principale. Elle conteste la pertinence des jurisprudences invoquées et les allégations de la défenderesse relatives à l’inclusion de l’activité de chicha dans la destination de salon de thé, qu’elle prétend fondée sur les usages, faisant valoir que les établissements qui exploitent une activité de chicha cités par elle peuvent avoir été autorisés par leur bailleur à l’exploiter, contrairement à la société LE SUNSET.

Elle réfute aussi avoir renoncé à se prévaloir de la violation de la clause destination du bail. Elle rappelle que la renonciation doit être expresse et non équivoque et affirme que les éléments du dossier témoignent au contraire de son refus d’exploitation d’une autre activité que celle expressément autorisée par le bail lorsqu’elle a été sollicitée par le conseil de la société LE SUNSET qui envisageait de céder son fonds de commerce et souhaitait négocier un renouvellement de bail à cette occasion.

Elle reproche par ailleurs à la société LE SUNSET sa carence persistante dans le règlement de la totalité des loyers et accessoires dus en exécution du bail à l’échéance contractuelle. Elle expose que la défenderesse n’a pas tiré les conséquences de sa précédente condamnation par le juge des référés en date du 04 octobre 2019 et qu’elle reste lui devoir, au 08 février 2022, la somme de 7.578,29 euros.

En conséquence de la résiliation judiciaire du bail, elle sollicite que soit ordonnée l’expulsion de la société LE SUNSET, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois, et que soit fixée au loyer contractuel augmenté des taxes, charges et accessoires, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux.

La société LE SUNSET résiste à la demande de résiliation judiciaire du bail formée à son encontre en invoquant, à titre liminaire, la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré. Elle expose que celui-ci lui a fait injonction de respecter la clause de destination du bail et interdiction de changer la destination contractuelle des lieux sans l’accord du bailleur, mais qu’il ne lui a pas enjoint « de ne pas exercer l’activité de Chicha » ou « de cesser l’activité de Chicha dans les lieux loués », ni « de cesser quelconque nuisance » ou « de payer le moindre arriéré de loyer ». Elle indique que ce n’est qu’à l’occasion de la présente instance qu’ont été évoqués l’activité de chicha, de prétendues nuisances et des impayés de loyers pour justifier de la résiliation judiciaire du bail. Elle en déduit que les causes du commandement étant imprécises, ce qui lui a causé grief puisqu’elle n’a pu y mettre un terme, celui-ci doit être déclaré nul, et que la bailleresse doit être déboutée des demandes conditionnées par sa validité, dont la résiliation du bail liant les parties.

Elle soutient, à titre principal, que la demande de résiliation judiciaire du bail ne peut être accueillie car l’activité de chicha est implicitement incluse dans l’activité de salon de thé. Elle fait état « d’un usage développé et acquis depuis plus d’une quinzaine d’années ». Selon elle, la chicha est l’un des produits les plus commandés en salon de thé ou petite restauration, et il est admis que les salons de thé offrent, à titre accessoire, la consommation de chicha afin de proposer un lien de convivialité, de détente et de partage qui dépasse la seule alimentation, ce qui est prisé par les étudiants et jeunes adultes. Elle estime l’établir par la multiplication, relevée sur internet, des salons de thé proposant la consommation de chicha sur toute la France. Elle affirme aussi qu’aucun client n’est admis dans son établissement pour la consommation exclusive de chicha. Elle considère que la jurisprudence produite par la bailleresse, ancienne, n’est pas transposable, car il doit être tenu compte de l’évolution des usages depuis 2014, d’autant qu’elle a été rendue en raison de l’absence d’espace réservé aux fumeurs de narguilé et des nuisances diverses occasionnées par le commerce exploité, qui avaient donné lieu à une pétition de locataires. Elle souligne qu’elle dispose, quant à elle, d’une salle dédiée à la consommation de la chicha et qu’il n’est pas justifié de nuisances, les rares réclamations élevées par les habitants de l’immeuble ne lui étant pas imputables. Elle se prévaut d’un arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 7] le 14 juin 2023, dans une espèce similaire, concernant l’établissement de la société MELINA situé à 800 mètres du sien, qui a reconnu que l’activité de chicha était incluse dans celle de café-restaurant. Elle réitère s’être ainsi conformée à la clause de destination stipulée au bail, l’activité exploitée n’ayant pas changé depuis 2010, précisant qu’elle dispose d’un livre de police dédié à la consommation de chicha, que ses installations sont régulièrement contrôlées, et qu’elle établit être identifiée et rattachée à un débit de tabac fournisseur à ce titre.

A supposer même que la clause destination du bail n’inclurait pas la chicha, elle soutient que la bailleresse a renoncé tacitement à se prévaloir de la violation de ladite clause. Elle fait valoir que la renonciation peut être expresse ou tacite, la renonciation tacite devant résulter d’actes positifs et non équivoques impliquant à la fois la connaissance de l’infraction et la volonté de ne pas s’en prévaloir. Elle indique que la bailleresse avait connaissance de l’infraction qu’elle invoque depuis 2013, pour avoir été destinataire de la promesse de vente du fonds de commerce du précédent preneur mentionnant l’activité de chicha, sans s’y être opposée, y compris après la notification de l’acte de cession de fonds qui faisait aussi référence à cette activité de chicha. Elle évoque également les échanges de courriels intervenus entre son conseil et la bailleresse en 2020 et 2021 notamment relatifs à un renouvellement de bail, dans lesquels l’activité de chicha a été expressément mentionnée. Elle considère que la bailleresse qui connaissait l’activité litigieuse a renoncé à invoquer l’infraction et fait preuve de mauvaise foi en demandant la résiliation du bail sur ce fondement.

A titre subsidiaire, elle argue de l’absence de gravité des manquements qui lui sont reprochés. Elle relève que la bailleresse fait état de la plainte de deux occupants de l’immeuble, sans établir aucune nuisance concrète, alors même qu’elle avait parfaitement connaissance de l’activité de chicha à tout le moins depuis 2013. Elle insiste sur le fait que cette activité ne constitue pas l’activité principale de l’établissement, la consommation de chicha ne se faisant qu’en « terrasse dans un lieu séparé », dans le respect des règles d’hygiène et de sécurité.

En application de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1184 du même code, dans sa rédaction applicable au bail à effet du 1er janvier 2010, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il est constant que sauf stipulation contraire la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire.

Pour justifier la résolution judiciaire, l’inexécution constatée, même partielle, doit être suffisamment grave.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le commandement du 29 novembre 2021

La société LE SUNSET invoque vainement, à titre préliminaire, la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail qui lui a été signifié le 29 novembre 2021, au motif qu’il ne viserait pas l’activité de chicha reprochée. En effet, le commandement visant la clause résolutoire imprécis n’encourt pas la nullité, il est simplement privé d’effet. Mais surtout, la société RIVP ne poursuit pas la constatation de la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail consécutivement à la délivrance dudit commandement, mais la résiliation judiciaire dudit bail en raison de l’exercice d’une activité non autorisée dans les lieux loués, d’une part, et du non-paiement des loyers, d’autre part, laquelle n’impose pas la délivrance d’une mise en demeure préalable.

Ce moyen ne peut donc prospérer.

Sur le non-respect de la clause de destination du bail

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1156 ancien du même code, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1157 ancien du même code précise que lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

L’article « 1.4 DESTINATION » du bail conclu à effet du 1er janvier 2010 stipule que « les lieux loués objet du présent bail devront être utilisés à usage exclusif de :

salon de thé, bar à pâtes, viennoiserie, sandwicherie sans cuisson ou rôtisserie sur place, glaces, vendus à l’intérieur du commerce.Est exclu tout type d’activité de restauration susceptible de provoquer des nuisances, ou de faible notoriété ou bas de gamme telles que restauration rapide mac Do, Quick, Pomme de pains, pizzeria, sandwicherie de type Kebab.Le preneur est tenu de conserver aux lieux loués la présente destination contractuelle, à l’exclusion de toute autre utilisation de quelque nature, importance et durée, sous peine de résiliation du présent bail ».

La société RIVP reproche tout d’abord à la société LE SUNSET d’exploiter une activité de chicha non-autorisée par la bail consenti exclusivement à destination de salon de thé, bar à pâtes, viennoiserie, sandwicherie sans cuisson ou rôtisserie sur place, glaces, vendus à l’intérieur du commerce.

La défenderesse ne conteste pas l’exploitation de l’activité reprochée mais soutient, d’une part, que l’activité de chicha est nécessairement incluse dans celle de salon de thé, tel qu’il résulte des usages, et, d’autre part, qu’elle ne constitue qu’une activité accessoire. Si l’activité de chicha n’était pas incluse, elle soutient que la bailleresse, qui en avait connaissance, a renoncé à se prévaloir de ce manquement.

Il convient tout d’abord de préciser que, contrairement à ce qu’indique la défenderesse, les parties sont toujours liées par ce bail, qui s’est poursuivi à l’échéance par tacite prolongation en l’absence de congé délivré par la bailleresse à la société LE SUNSET et de demande de renouvellement propre à mettre un terme au bail en cours signifiée par celle-ci en application de l’article 2.2 des conditions générales et particulières du bail.

Il résulte des termes de la clause de destination du bail que la bailleresse a expressément voulu limiter les activités autorisées dans les lieux loués à celle de salon de thé et de petite restauration « sans cuisson ou rôtisserie sur place ». Le caractère restrictif de cette liste est conforté par les exclusions mentionnées aux paragraphes suivants et par l’obligation spécifique faite au preneur de conserver la destination contractuelle autorisée, toute autre utilisation étant prohibée ce, sous peine de résiliation du bail.

L’activité de chicha n’est donc pas prévue contractuellement. De plus, la société LE SUNSET ne produit aucun élément établissant qu’elle aurait été exploitée dès l’origine par son prédécesseur, étant relevé que l’acte de cession de fonds de commerce qu’elle produit ne mentionne nulle part ce type d’activité, fut-ce à titre accessoire, contrairement à ce qu’elle déclare dans ses écritures.

Pour échapper à la sanction encourue pour l’exploitation d’une activité non autorisée par le bail, la société LE SUNSET se prévaut du fait qu’il serait désormais d’usage d’offrir à la clientèle de salon de thé la possibilité de consommer une chicha. Elle prétend démontrer la réalité de cet usage, par la production de différentes captures d’écrans issues d’internet relatives à des établissements « type lounge » proposant la consommation de chicha. Mais, la bailleresse lui oppose à bon droit que ces éléments sont insuffisants à caractériser l’existence d’un usage dès lors que leurs baux autorisent peut-être cette activité.

La société LE SUNSET invoque également vainement l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] rendu le 14 juin 2023 au profit de la société MELINA dans la mesure où le bail de celle-ci l’autorisait à exploiter une activité distincte de café-brasserie.

Or, il est admis que, sauf interdiction expresse de l’activité de chicha, dès lors que le bail autorise l’exercice des commerces de « café, bar, brasserie, restauration, vente à emporter, licence IV, écailler », cela inclut toutes les activités habituelles de bar, parmi lesquelles celle d’offrir à la clientèle installée en terrasse la consommation de narguilé qui est un accessoire de l’activité de bar. En effet, le décret n°2010-720 du 28 juin 2010 relatif à l’exercice du monopole de la vente au détail des tabacs manufacturés, permet aux exploitants de débits de boissons à consommer sur place, titulaires d’une licence de troisième ou quatrième catégorie effectivement exploitée, ou restaurant titulaire d’une « licence restaurant proprement dite » », conformément aux articles L. 3331-1 et suivants du code de la santé publique, la revente en qualité de revendeurs de tabac manufacturé à leur client.

L’activité limitée autorisée par le bail liant les parties « de salon de thé, bar à pâtes, viennoiserie, sandwicherie sans cuisson ou rôtisserie sur place, glaces, vendus à l’intérieur du commerce », où la vente de tabac n’était historiquement pas prévue, ne bénéficie pas de ces dispositions, de sorte que la solution de l’arrêt précité n’est pas transposable.

De surcroît, la défenderesse ne démontre pas que l’activité de chicha exploitée dans les lieux loués serait accessoire. Les procès-verbaux de constat dressés par voie d’huissier démontrent que la surface qui est consacrée représente plus de 50% de la totalité des lieux. En effet, depuis la voie publique l’huissier instrumentaire a constaté les 28 mai 2021 et 20 septembre 2021 que la société LE SUNSET exploitait cette activité sur la terrasse de son établissement. Dans son constat du 15 novembre 2021, l’huissier rapporte qu’il a aussi pu constater l’existence d’une « zone dédiée à la chicha (…) en sous-sol », où l’a conduit l’employé auquel il s’est présenté. Il a annexé à son acte une photographie « des équipements dédiés à la consommation de chicha » rangés sur des étagères installées dans la salle aménagée avec des tables et fauteuils destinés à la clientèle. Ce cliché permet de dénombrer plus d’une centaine de narguilés. Le bail précisant que la surface totale des locaux est de 105 m², dont 56 m² au rez-de-chaussée et 49 m² au sous-sol, la totalité des surfaces consacrées à la consommation de chicha (sous-sol augmenté d’une importante terrasse sur la voie publique, ce qui est confirmé par les écritures de la société LE SUNSET), de même que la mention de ladite chicha sur tous les côtés du store-banne surplombant cette terrasse circonscrite par des cloisons, qui vise à conquérir une clientèle dédiée, viennent ainsi contredire le caractère prétendument accessoire de cette activité.

Enfin, la société LE SUNSET ne démontre pas davantage que la bailleresse aurait eu connaissance de l’exploitation de l’activité de chicha depuis 2013, ni qu’elle aurait accepté tacitement l’exercice de cette activité et renoncé à se prévaloir du manquement en résultant à la destination contractuelle.

Ainsi qu’indiqué plus avant, ni la promesse de cession de fonds de commerce, ni l’acte de cession de fonds de commerce signé le 11 avril 2013 que la société LE SUNSET a dument fait signifier à la bailleresse en application de l’article 1690 du code civil, ne font mention de l’activité de chicha à un quelconque endroit. La défenderesse, qui affirme le contraire ne cite pas le passage où cette activité serait abordée.

Ce n’est que par courrier adressé par son conseil en date du 20 mai 2020 à la société RIVP afin de l’informer qu’elle envisageait de céder son fonds de commerce dans les mois suivants et qu’elle souhaitait dans cette perspective formaliser un renouvellement ou un nouveau bail, qu’a été évoquée pour la première fois l’exploitation d’une « activité de chicha-salon de thé ».

Les courriels échangés par la suite entre les parties, tout au long de l’année 2021, démontrent que la bailleresse était prête à consentir à la société LE SUNSET un renouvellement du bail à effet rétroactif du 1er janvier 2020, à la condition qu’elle solde préalablement son arriéré locatif.

Contrairement à ce que prétend la défenderesse, aucun courrier n’avalise l’activité de chicha puisque la société RIVP lui a rappelé dans la mise en demeure qu’elle lui a fait signifier le 22 décembre 2020, les termes de la clause de destination du bail, et lui a demandé de se conformer à cette clause, sous peine de poursuites judiciaires. Le courriel de la société RIVP en date du 19 mars 2021 relatif au renouvellement de bail envisagé ne mentionne pas davantage d’accord pour une modification de l’activité stipulée au bail initial. Enfin, par courriel du 20 mai 2021, la société RIVP a au contraire écrit à l’avocat du preneur que non seulement sa cliente n’avait pas régularisé son arriéré locatif, mais qu’elle avait reçu une nouvelle plainte pour nuisances olfactives et sonores suite à la reprise de l’exploitation de la terrasse, déplorant : « Il semblerait qu’une activité de chicha soit exercée dans les lieux en contradiction avec les clauses du bail et que cet établissement ne respecte pas les horaires de fermeture prévus en cette période de couvre-feu ». Aucun acte de renouvellement n’a d’ailleurs, été signé par la suite, les conditions requises n’ayant pas été remplies.

Etant rappelé que renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur, la société LE SUNSET échoue à démontrer que la bailleresse aurait acquiescé à l’exercice de l’activité de chicha non autorisée par le bail.

En effet, au terme de l’analyse des pièces produites, la société LE SUNSET établit seulement que la bailleresse a eu connaissance de l’exploitation d’une activité de chicha dans les lieux loués à compter de l’année 2020, laquelle n’est pas constitutive de droit. Elle ne produit en revanche aucun acte positif de la bailleresse justifiant qu’elle aurait renoncé à se prévaloir du manquement à la destination du bail du fait de l’exploitation de cette activité.

Dans ces conditions, l’ensemble des moyens invoqués par la défenderesse sont rejetés et la société RIVP est dès lors fondée à se prévaloir du non-respect par la défenderesse de la destination du bail à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du bail, cette sanction étant du reste expressément prévue par la clause de destination.

Sur le non-paiement des loyers et accessoires

L’article 1728 alinéa 2 du code civil précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société RIVP invoque également, à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la carence de la société LE SUNSET dans le paiement des loyers et accessoires dus en exécution du bail.

En exécution de l’article 3 du bail à effet du 1er janvier 2010, qui constitue la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable, la défenderesse était redevable d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 17.000 euros, soumis à indexation, et augmenté des charges et taxes, en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Celui-ci était payable trimestriellement et à terme échu.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 01 février 2022 duquel il résulte, qu’à cette date, la société LE SUNSET était redevable de la somme de 7.578,29 euros. La défenderesse, qui ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans ses écritures concernant ce second manquement, ne le conteste pas, ni ne produit d’élément démontrant qu’elle aurait réglé tout ou partie de sa dette.

La bailleresse est en conséquence également fondée à se prévaloir du manquement de la société LE SUNSET à son obligation de payer les loyers et accessoires prévus à l’échéance, en contrepartie de la mise à disposition des locaux, à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la gravité des manquements invoqués

Il résulte de ce qui précède que, depuis plusieurs années, la société LE SUNSET exploite une activité de chicha en contravention de la clause destination et bail et qu’elle a manqué à son obligation légale et contractuelle essentielle de régler les loyers et accessoires à l’échéance contractuelle.

Les demandes réitérées de la bailleresse tendant à la voir respecter la destination du bail et à régulariser l’arriéré locatif sont restées sans effets.

La carence persistante de la société LE SUNSET caractérise ainsi un manquement grave et persistant aux termes du bail.

Dans ce contexte, il convient de faire droit à la demande de la société RIVP et de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison desdits manquements à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion de la société LE SUNSET et la fixation d’une indemnité d’éviction

En conséquence de la résiliation judiciaire du bail, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société LE SUNSET, devenue occupant sans droit ni titre, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, à défaut de départ volontaire dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, dans les conditions précisées au dispositif.

La demanderesse n’établit pas que la société LE SUNSET ne se conformera pas au présent jugement, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion ordonnée d’une astreinte.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société LE SUNSET, désormais occupant sans droit ni titre, cause un préjudice à la bailleresse dont le bien se trouve immobilisé. Celle-ci est donc fondée à voir fixer l’indemnité d’occupation de droit commun due en application de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la restitution des locaux matérialisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. Il sera donc fait droit à sa demande.

II – Sur la demande de condamnation de la société LE SUNSET au paiement de l’arriéré locatif

La société RIVP sollicite que la société LE SUNSET soit condamnée à lui payer une somme de 7.578,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022, augmenté des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La société LE SUNSET conclut au débouté de la bailleresse, aux termes du dispositif de ses conclusions.

L’article 1728 alinéa 2 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1315 du même code celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 3 du bail à effet du 1er janvier 2010, qui dont les termes clairs et précis constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable et s’imposent au tribunal, la société LE SUNSET était redevable d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 17.000 euros, soumis à indexation, et augmenté des charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Il résulte du décompte arrêté au 01 février 2022 produit par la bailleresse que la société LE SUNSET était redevable de la somme de 7.578,29 euros à cette date.

La défenderesse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans ses écritures contestant la dette qui lui est reprochée, ni ne produit d’élément démontrant qu’elle l’aurait réglée en tout ou partie.

Les différents courriers et courriels échangés entre le conseil de la défenderesse et la société RIVP confirment la défaillance de la société LE SUNSET dans le versement des loyers dus en contrepartie de l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux loués.

Dans ces conditions, la société LE SUNSET sera condamnée à régler à la société RIVP la somme de 7.578,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que le demande la bailleresse.

III – Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour se conformer à la destination du bail

A titre infiniment subsidiaire, la société LE SUNSET demande au tribunal d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de douze mois à compter de la signification du jugement à intervenir et de lui accorder le même délai de douze mois pour rétablir une destination exclusivement conforme à la destination stipulée au bail. Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce et le risque de perte de son fonds de commerce. Elle invoque sa bonne foi et réitère que l’activité de chicha n’est qu’accessoire, présentée au verso de son menu. Elle explique enfin que la suppression de l’activité de chicha va nécessiter de modifier ses vecteurs de communication et d’aviser sa clientèle, ainsi que de la supprimer de la devanture, avec l’accord de la mairie et de la bailleresse.

La société RIVP s’oppose à ces demandes, insistant sur l’ancienneté de l’exploitation de l’activité illicite de chicha et le caractère très irrégulier des paiements adressés par la défenderesse.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Ainsi que précisé plus avant, la société RIVP ne poursuit pas la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire consécutivement à la délivrance du commandement du 29 novembre 2021, mais la résiliation judiciaire du bail.

Les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce relatives à la suspension des effets de la clause résolutoire sont donc inapplicables.

Il en résulte que la demande subséquente de délais formée par la défenderesse, laquelle est rattachée à la suspension des effets de la clause résolutoire, ne peut être accueillie.

La société LE SUNSET sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles formées à titre infiniment subsidiaire.

IV – Sur la demande de condamnation de la société RIVP au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société LE SUNSET demande au tribunal de condamner la bailleresse à lui verser une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil. Elle fait valoir que l’exploitation de l’activité de chicha était de notoriété publique, que la bailleresse a tenté de se saisir de nuisances liées à des travaux ne lui incombant pas et a exigé le paiement de loyers échus durant la période de crise sanitaire en lui laissant croire qu’elle lui accorderait un renouvellement de bail. Elle ajoute que la présente procédure lui a fait perdre l’opportunité de vendre son fonds de commerce, justifiant l’indemnisation demandée.

La société RIVP conclut au débouté de la défenderesse contestant le caractère abusif de son action. Elle soutient n’avoir commis aucune faute à l’occasion de sa demande de résiliation judiciaire du bail, laquelle est fondée sur des manquements persistants du preneur à ses obligations, y compris durant l’instance. Elle ajoute que la société LE SUNSET ne produit aucune pièce pour étayer le quantum du préjudice qu’elle prétend avoir subi et qu’elle ne caractérise pas le lien de causalité qui existerait entre la faute qui lui est reproché et le préjudice allégué.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne peut donner lieu à dommages-intérêts que s’il est caractérisé une faute faisant dégénérer l’exercice de ce droit en abus. Néanmoins, il est constant que nul ne peut être condamné pour abus du droit d’agir dès lors qu’il est, même partiellement, fait droit à ses demandes

En l’espèce, il résulte des développements précédents que les demandes formées par la société RIVP ont été accueillies, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée à raison de l’introduction de la présente instance.

La demande d’indemnisation formée par la société LE SUNSET sera donc rejetée.

V – Sur les mesures accessoires

La société LE SUNSET, qui succombe, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du même code sera en conséquence rejetée.

Il serait en outre inéquitable de laisse à la charge de la société RIVP la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 4.000 euros lui sera justement allouée, que la société LE SUNSET devra lui régler en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature du présent contentieux. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter, la société LE SUNSET ne le sollicitant au demeurant pas.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société LE SUNSET de sa demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire signifié le 29 novembre 2021,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] et la société LE SUNSET portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] la date du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux loués par la société LE SUNSET dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, qu’il soit procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours de la [Localité 6] publique et d’un serrurier si besoin est,

REJETTE la demande d’astreinte formée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7],

ORDONNE en tant que de besoin, que le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la société LE SUNSET à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés au montant du loyer contractuel, augmenté des taxes, charges et accessoires,

CONDAMNE la société LE SUNSET à payer à la société la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 7.578,29 euros (sept mille cinq cent vingt-huit euros et vingt-neuf centimes) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er février 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement,

DEBOUTE la société LE SUNSET de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant une durée de douze mois, et de celle subséquente de délais de douze mois pour rétablir une activité conforme à la destination du bail,

DEBOUTE la société LE SUNSET de sa demande de paiement de la somme de 15.000 euros (quinze mille euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la société LE SUNSET à payer à la société la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LE SUNSET aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 7] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER