TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/10533 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJEV

N° de MINUTE : 24/00779

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Localité 5] ASIA VOLUME 14" [Adresse 6], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU, exerçant sous l’enseigne FONCIA OLIVIER.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SMAC

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. SMAC est propriétaire du lot n°14007 de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner la S.C.I. SMAC aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la Sté SMAC au paiement de la somme de 20 517,18 € avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

CONDAMNER également la Sté SMAC au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMN ER EN OUTRE la Sté SMAC au paiement de la somme de I 200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la Sté SMAC aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. SMAC n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2024 et fixée à l’audience du 20 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 mai 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. SMAC;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2021, 24 juin 2022 et 06 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2021 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 24 mai 2021 au 23 mai 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1.044,87 euros.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. SMAC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.472,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater, au regard des demandes figurant au dispositif de l’assignation du syndicat des copropriétaires ainsi qu’au vu des moyens développés et de l’extrait de compte transmis en pièce n°3, qu’il est sollicité la somme de 1.044,87 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 09 février 2022, d’un coût de 42 euros, conformément au contrat de syndic.

Il est également justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 11 mai 2022, d’un coût de 45 euros ainsi que de deux relances les 1er mars 2022 et 1er juin 2022, facturées chacune 33 euros. S’il sera fait droit aux demandes relatives à la première mise en demeure et aux deux relances dont les tarifs sont conformes à ceux fixés au contrat de syndic, la demande relative à la mise en demeure du 11 mai 2022 sera réduite à 42 euros, faute de justifier du différentiel de trois euros entre le montant sollicité et le tarif fixé audit contrat de syndic versé en procédure.

Il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 12 juillet 2022, à hauteur de 168,36 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient de déduire les frais de « constitution dr Huiss » du 05 juillet 2022, d’un coût de 350 euros, et de « Transmission dossier avocat » non datée, d’un coût de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, les frais au titre de « intérêts de retard » des 1er mars 2022, à hauteur de 10,83 euros, et 1er juin 2022, à hauteur de 12,68 euros, ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sont, de fait, pas prévus au contrat de syndic comme relevant uniquement du seul copropriétaire concerné. Ils seront donc également écartés.

La S.C.I. SMAC sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 318,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. SMAC n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété sur la période étudiée, soit entre le 04 août 2021 et le 1er octobre 2023 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. SMAC a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. SMAC, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SMAC sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE la S.C.I. SMAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 19.472,31 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE la S.C.I. SMAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 318,36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la S.C.I. SMAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. SMAC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Localité 5] ASIA VOLUME 14" sis [Adresse 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. SMAC aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT