TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04007 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDTB

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/04/2026

Monsieur [P] [N]

Madame [I] [K] épouse [N]

C/

Madame [E] [A]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Karl SKOG

— [E] [A]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [K] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [A]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 août 2021, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] ont loué à Mme [E] [A] un local à usage d’habitation et un emplacement de parking n° 56, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 535 €, outre 145 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 718,31 € au titre des loyers et charges échus, mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] ont fait assigner Mme [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer leur action bien fondée,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,faire application des articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 3 200,19 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience à venir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 avril 2025,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit actuellement la somme de 697,36 €, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,donner acte aux bailleurs de ce qu’ils justifient de tentatives de résolution amiable du litige,condamner la locataire à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 juillet 2025.

L’affaire a d’abord été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle Mme [E] [A] n’a pas comparu.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné une réouverture des débats, pour permettre à la locataire de comparaître, cette dernière ayant justifié s’être rendue au Tribunal administratif de Montreuil le jour de l’audience sur la foi d’une indication erronée de la Préfecture.

L’affaire a ainsi été appelée et retenue à nouveau lors de l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 480,35 €, au titre des loyers et charges échus au 4 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Ils précisent que le dernier règlement est intervenu en novembre 2025 pour la somme de 700 €.

Mme [E] [A] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, et reconnaît l’existence et le montant de la dette.

Il est donné lecture des conclusions reçues le 15 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locative, dont il ressort qu’à la suite d’une rupture conventionnelle en 2023, Mme [E] [A] a perçu des allocations de retour à l’emploi, d’un montant inférieur à ses charges, occasionnant la dette locative. La locataire ne perçoit aucune ressource aujourd’hui.

L’affaire est mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 30 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 4 mars 2026, la dette locative de Mme [E] [A] s’élève à la somme de 4 304,60 € (soit la somme de 4 480,35 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 175,75 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 avril 2025 pour la somme de 1 718,31 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 août 2021 unissant les parties stipule en son paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 juin 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris, et la situation financière de Mme [E] [A] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Mme [E] [A] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [E] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [A] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [E] [A] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 300 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [E] [A] à verser à M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] la somme de 4 304,60 € (décompte arrêté au 4 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1 718,31 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2021 entre M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N], d’une part, et Mme [E] [A], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de parking n° 56 situés au [Adresse 3] – [Localité 3] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [A] à verser à M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [E] [A] à verser à M. [P] [N] et Mme [I] [K] épouse [N] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [A] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.