TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 23/00504 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YEWW

Minute : 24/00223

Monsieur [E] [T]

Représentant : Maître Guillaume ANCELET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0501

Madame [Y] [X]

C/

Monsieur [N] [L]

Représentant : M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0436

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Avril 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Guillaume ANCELET, avocat au barreau de Paris

Madame [Y] [X]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par Maître Roselyne HU, substituant Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 15 Mars 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 mars 2011, Monsieur [N] [L] a donné en location à Monsieur [E] [T] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 900 € outre provisions sur charges.

Se plaignant de désordres dans le logement, Monsieur [E] [T] et Madame [Y] [X] ont assigné Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, par acte de commissaire de justice délivré 9 août 2023 à étude, aux fins de voir notamment :

o Ordonner une expertise afin de se rendre sur les lieux, examiner les désordres allégués, constater et identifier l’étendue, l’origine et les causes de ces désordres, indiquer s’ils résultent ou non d’une non-conformité aux documents contractuels, règles de l’art, exécution défectueuse, déterminer les solutions de réparation propre à y remédier et évaluer le coût des remises en état ; o Donner tous les éléments permettant au juge du fond, le cas échéant, de déterminer les responsabilités et dédommagements susceptibles d’être fixés ;

o En cas d’urgence reconnue et caractérisée par l’expert, autoriser le requérant à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous contrôle de bonne fin de l’expert ; o Réserver les dépens.

L’audience s’est tenue le 15 mars 2024 après deux renvois à la demande des parties.

Lors de l’audience, Monsieur [E] [T], assisté par son conseil qui a repris oralement les termes de l’assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes.

Il expose que le logement dont il est locataire est victime de dégâts des eaux réguliers depuis 2021 sans que la cause ait été supprimée, malgré une première intervention suite à une expertise et un rapport de son assurance. Il soutient que les lieux sont en conséquent affectés d’une humidité anormale et de moisissures.

Monsieur [N] [L], représenté par son conseil, déclare s’opposer par principe à la demande d’expertise. Il explique qu’une procédure pour impayés de loyer est parallèlement en cours et que cette demande intervient afin de justifier l’absence de règlements. Il indique en outre que Madame [Y] [X] n’est pas partie au bail et n’est pas informée de la présente procédure et fournit une attestation en ce sens.

Madame [Y] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la caducité des demandes de Madame [Y] [X]

Aux termes de l’article 385 du code de procédure civile, l’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation. Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.

En application de l’article 468 du même code, si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure. Le juge peut aussi, même d’office, déclarer la citation caduque.

La déclaration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe dans un délai de quinze jours le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience ultérieure.

En l’espèce, Madame [Y] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors des deux audiences où des renvois ont été accordés des 1er et 15 décembre 2023, ni lors de l’audience où le dossier a été retenu en date du 15 mars 2024.

Il convient en conséquence de déclarer la caducité de l’assignation quant aux demandes de Madame [Y] [X] uniquement.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 145 et 848 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. L’article 146 du même code précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie chargée d’apporter la preuve.

L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la mise en œuvre de ces textes dont l’application n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il appartient cependant au juge de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé. Le demandeur ne peut en effet prétendre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec.

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment :

— assurer le clos et le couvert, le gros œuvre devant être en bon état d’entretien et de solidité afin de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ;

— permettre une aération suffisante afin d’assurer un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

— assurer des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— être protégé contre les infiltrations d’air parasites en présentant une étanchéité à l’air suffisante.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Monsieur [E] [T] sollicite une expertise en faisant valoir que des dégâts des eaux anormaux et à répétition affectent le logement loué, provoquant un fort taux d’humidité et des moisissures.

Il verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 1er juin 2023, dressé par maître [I] [U], commissaire de justice à [Localité 15], qui relève la présence de traces de moisissures sur les murs de la pièce de vie, de la cuisine, et de la salle de bain, un décollement de la tapisserie ainsi qu’une zone humide au toucher sur le mur en partie gauche de l’ouvrant dans la pièce de vie, et un décollement de la tapisserie dans la cuisine. Les photographies accompagnant ce procès-verbal confirment la présence de moisissures sur les murs.

Ces éléments témoignent de la présence possible de causes d’insalubrité ou d’indécence du logement et/ou de manquements du bailleur ou du locataire à leurs obligations respectives d’entretien.

Par conséquent, une expertise contradictoire apparaît nécessaire et sera ordonnée avant dire droit aux fins de déterminer l’existence des désordres allégués, d’indiquer leur origine et d’évaluer, le cas échéant, les responsabilités encourues, les préjudices subis et les travaux de reprise à effectuer.

Monsieur [E] [T] supportera le coût de la consignation.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens (sur lequel il convient de statuer, le juge des référés vidant sa saisine par la désignation de l’expert) seront laissés à la charge de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS la caducité de l’assignation quant aux demandes de Madame [Y] [X] ;

AVANT DIRE-DROIT, ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à Monsieur [O] [B], expert judiciaire près la cour d’appel de PARIS, et demeurant [Adresse 8] ([XXXXXXXX03] / [XXXXXXXX04] – [Courriel 13] / [Courriel 14])

Avec pour mission à exécuter, conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, de :

? Se rendre sur place et visiter l’appartement appartenant à Monsieur [N] [L] et loué par Monsieur [E] [T] sis [Adresse 7] en présence des parties dûment convoquées (Monsieur [E] [T], Monsieur [N] [L]) et leurs conseils, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

? Se faire communiquer tous les documents et pièces utiles pour l’accomplissement de sa mission ;

? Entendre les parties ;

? Examiner les désordres allégués, les décrire le cas échant, en indiquer la localisation, la nature et l’importance ;

? Rechercher l’origine et la cause en cas de désordres avérés, et indiquer notamment :

— s’ils résultent d’un quelconque vice de l’immeuble ou d’un manquement du propriétaire à ses obligations de fourniture d’un logement décent ou d’entretien, au regard notamment des critères de décence fixés par les dispositions des décrets n° 87-149 du 6 mars 1987 et n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— s’ils résultent d’un manquement du locataire à l’une de ses obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien ;

— s’ils résultent de malfaçons ou d’un quelconque défaut d’exécution des travaux de reprise d’ores et déjà effectués par l’une des parties ;

? Dire si ces désordres sont nouveaux ou constituent des désordres persistants en précisant le cas échéant si des travaux de reprise réalisés par le bailleur ou le preneur ont permis de remédier à la cause des désordres ;

? Fournir à la juridiction tous les éléments techniques de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices matériels et de jouissance éventuellement subis ;

? Décrire les solutions techniques de nature à remédier aux désordres identifiés et chiffrer leur coût, ainsi que les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que limitation ou privation de jouissance ;

? De manière générale, fournir à la juridiction compétente tous les éléments lui permettant de statuer sur le principe et l’étendue des responsabilités susceptibles d’être encourues ; ? Faire toutes observations utiles.

DISONS que l’expert sera informé de la mission ci-dessus à la diligence du greffe, qu’il devra en retour faire connaître son acceptation dans un délai de 10 jours à partir de la notification faite par le greffe ;

DISONS que la consignation, destinée à garantir le paiement des frais et de la rémunération de l’expert, sera supportée par Monsieur [E] [T] ;

DISONS que le montant de la consignation sera fixé à 2 000 € ;

DISONS que Monsieur [E] [T] devra consigner au greffe de ce tribunal la consignation dans le délai d’UN MOIS à compter de la date de prononcé de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et suivant les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, à moins que le juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou d’un relevé de caducité ;

DISONS qu’il sera procédé, dès que l’expert aura été avisé du versement de la consignation, aux opérations d’expertise, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, et leurs conseils avisés ;

DISONS que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert entendra les parties en leurs observations et consignera leurs dires ;

DISONS que l’expert adressera le projet de son rapport aux parties, qui disposeront d’un délai de trois semaines pour formuler des observations auxquelles l’expert devra répondre ;

RAPPELONS aux parties les termes de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : « lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient état faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées » ;

DISONS que l’expert déposera son rapport écrit en un exemplaire au greffe du tribunal de proximité avant le 31 décembre 2024, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle de l’expertise, et en adressera une copie à chacune des parties qui comprendra la demande de rémunération de celui-ci ;

DISONS qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert commis sera remplacé par simple ordonnance du juge sous le contrôle duquel seront exécutées les opérations d’expertise ;

DISONS que si les parties parviennent à se concilier, la mission de l’expert deviendra sans objet et l’expert en fera rapport au juge ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [T] au paiement des dépens de la présente instance ; RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE