Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02330 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZUU

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[Y] [P] [M]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [P] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 juillet 2018, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [Y] [P] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (porte RC 01), [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 237,52 euros, outre 26,10 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2025 au locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [P] [M] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 07 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] [Z] de condamner Monsieur [Y] [P] [M] au paiement de la somme actualisée de 251,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

— de condamner Monsieur [Y] [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— d’autoriser la S.A. PLURIAL NOVILIA à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [P] [M] ;

— de condamner Monsieur [Y] [P] [M] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et ses dénonciations, les assignations et sa dénonciation au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Interrogée par le Tribunal, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 07 juillet 2025 à Étude, Monsieur [Y] [P] [M] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que l’impayé de loyer résulte d’un problème bancaire qui a perduré pendant deux mois. Le locataire a depuis repris le paiement de son loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai d’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2025, pour la somme en principal de 583,70 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [P] [M] au paiement de la somme de 251,30 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 décembre 2025 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [Y] [P] [M], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 251,30 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement CEDH

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen in concreto du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, il ressort du décompte versé à la procédure que Monsieur [Y] [P] [M] a repris le versement intégral de son loyer depuis plusieurs mois. Ainsi, le dernier versement a été effectué le 17 novembre 2025 d’une somme de 275 euros.

De surcroît, il convient de relever que la dette locative a diminué depuis l’assignation passant d’une somme de 574,64 euros à 251,30 euros au jour de l’audience, le reliquat de dette correspondant au montant restant dû pour l’échéance du 30 novembre 2025.

Si l’échéance de loyer appelée le 30 novembre 2025 par la société bailleresse n’a pas été régularisée par le locataire au jour de l’audience, il peut être estimé que le paiement intégral du loyer a été repris, le locataire effectuant les versements du loyer entre le 8 et le 18 de chaque mois. Or, le décompte est arrêté à la date du 03 décembre 2025.

En outre, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’au vu de l’ancienneté de l’installation du locataire dans les lieux, celui-ci y résidant depuis 2018, son intérêt à y demeurer est particulièrement élevé.

Dès lors, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs d’exécution de la clause résolutoire du seul fait de l’absence de Monsieur [Y] [P] [M] à l’audience du 17 décembre 2025 apparaît excessive.

Dans ces conditions, il est proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée du locataire, de lui accorder un délai de paiement suspensif d’exécution de la clause résolutoire selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [P] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Monsieur [Y] [P] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de LA S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2018 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Monsieur [Y] [P] [M] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (porte [Adresse 7] à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 251,30 euros (deux cent cinquante-et-un euros et trente centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 décembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Y] [P] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 20 euros et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le premier impayé ou le non-respect des délais de paiement justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [Y] [P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. PLURIAL NOVILIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsé ;

*que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

*que Monsieur [Y] [P] [M] soit condamné à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] [M] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,