TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 21/00132 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WKC5

N° Minute :

AFFAIRE

[Y] [B] épouse [Z], [L] [Z]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [Y] [B] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Tous deux représentés par Maître Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic

SAS Cabinet [T] [M]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1202

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Z] et Mme [Y] [B] épouse [Z] sont propriétaires, depuis le 3 juillet 2014, des lots n°31 (appartement au 6e étage) et 51 (cave) au sein du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 13] soumis au statut de la copropriété.

Au mois de mai 2020 les époux [Z] ont installé un climatiseur sur le balcon de leur appartement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2020 le syndic de la résidence les a mis en demeure de procéder à la dépose de cette installation invoquant une atteinte à l’harmonie de l’immeuble et l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juin 2020, le syndic réitérait sa mise en demeure et informait les époux [Z] de l’établissement prochain d’un constat par huissier de justice en vue d’une assignation aux fins de dépose du climatiseur.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 octobre 2020, les copropriétaires ont notamment adopté les résolutions n°33 et 34.1, décidant respectivement de la dépose du climatiseur de M. et Mme [Z] et du mandat donné au syndic pour faire constater les faits par huissier de justice.

C’est dans ce contexte que suivant exploit du 23 décembre 2020, les époux [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, à titre principal, de voir déclarer nulle l’assemblée générale du 29 octobre 2020, à titre subsidiaire, déclarer nulles et de nul effet les résolutions n°33 et 34.1 de ladite assemblée.

Par ordonnance du 4 avril 2022, le juge de la mise en état, statuant sur incident soulevé par le syndicat des copropriétaires, a déclaré irrecevable la demande des époux [Z] de voir annuler l’assemblée générale du 29 octobre 2020 en son entier dès lors que ces derniers avaient voté favorablement à certaines de ses résolutions.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 17 avril 2024, M. et Mme [Z], au visa des articles 6-2, 8, 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, demandent au tribunal de :

RECEVOIR Madame [Y] [Z] et Monsieur [L] [Z] en leur action, et les DIRE bien fondés en leurs demandes ;

DECLARER nulle[s] et de nul effet les résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 29 octobre 2020 ;

DECLARER nulle et de nul effet la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 ;

DECLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la dépose des installations, ou à tout le moins, le DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER que la pose du climatiseur n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble ;

DIRE que Madame [Y] [Z] et Monsieur [L] [Z] bénéficieront de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

SUPPRIMER l’exécution provisoire dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de dépose ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer la somme de 9.500 euros à Madame [Y] [Z] et Monsieur [L] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens.

Suivant conclusions en réponse n°4, notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 15, 25 b et 42 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété et de la clause d’harmonie page 47 d), de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 4 avril 2022, de l’assemblée générale du 26 septembre 2022, et des articles 70 et 117 du code de procédure civile, demande au tribunal de :

Sur la demande de nullité de l’assemblée du 29 octobre 2020

Conformément à l’ordonnance rendue par le Juge de la mise en état le 4 avril 2022, RAPPELER que cette demande est irrecevable ;

Subsidiairement la DIRE mal fondée, un seul candidat s’étant présenté au poste de scrutateur ;

Sur la demande de nullité des résolutions 33 et 34-1 de l’assemblée du 29 octobre 2020

DIRE ces demandes mal fondées et en DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] ;

Sur la demande additionnelle d’annulation de la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022

DIRE que cette demande ne peut pas être formée par voie de conclusions ;

La DIRE sans objet dès lors que le syndic a été habilité pour agir par l’assemblée générale du 26 septembre 2022 et que la résolution 44 a été annulée ;

DEBOUTER les époux [Z] de cette demande ;

Sur la demande reconventionnelle

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [Z] dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai à :

— Supprimer l’installation de climatisation présente sur le balcon du lot n°31

— Déposer toute installation, gaine, tuyau placé sur la façade de l’immeuble

— Déposer tout ouvrage extérieur complétant ou dissimulant l’installation de climatisation

— Faire reboucher les percements réalisés dans la façade par une entreprise qualifiée en matière de ravalement ;

DIRE que les époux [Z] devront communiquer préalablement au syndic les devis des travaux de remise en état établis par des entreprises qualifiées, les attestations d’assurance des entreprises, le planning des travaux et DIRE que ces travaux devront être réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais de Monsieur et Madame [Z] ;

En tout état de cause

DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de toutes leurs demandes ;

Les CONDAMNER in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 12] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les CONDAMNER in solidum en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2024 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 8 avril 2025, a été reportée au 25 novembre 2025 en raison du départ de deux des trois magistrats de 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire », « Dire et Juger » ou « Déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de M. et Mme [Z] de « DIRE ET JUGER que la pose du climatiseur n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble » et sur les demandes suivantes du syndicat des copropriétaires, qui ne constituent pas des prétentions :

« DIRE ces demandes mal fondées » s’agissant de la demande de nullité des résolutions 33 et 34-1 de l’assemblée du 29 octobre 2020 formée par les époux [Z],

« DIRE que cette demande ne peut pas être formée par voie de conclusions » et « La DIRE sans objet dès lors que le syndic a été habilité pour agir par l’assemblée générale du 26 septembre 2022 et que la résolution 44 a été annulée » s’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 formée par les époux [Z].

Il sera en revanche statué sur les demandes de M. et Mme [Z] de « DECLARER nulle[s] et de nul effet les résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 29 octobre 2020 » et de « DECLARER nulle et de nul effet la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 » qui, bien qu’improprement formulées, tendent à voir annuler lesdites résolutions et seront ainsi requalifiées en application de l’article 12 du code de procédure civile.

Il en ira de même de la demande du syndicat des copropriétaires de « DIRE que les époux [Z] devront communiquer préalablement au syndic les devis des travaux de remise en état établis par des entreprises qualifiées, les attestations d’assurance des entreprises, le planning des travaux et dire que ces travaux devront être réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais de Monsieur et Madame [Z] », laquelle constitue une véritable prétention de voir ordonner ces mesures.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à « la demande de nullité de l’assemblée générale du 29 octobre 2020 » qui ne figure plus au dispositif des écritures de M. et Mme [Z].

Il ne sera enfin pas statué sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [Z] qui n’est pas contestée.

I Sur la demande d’annuler les résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020

M. et Mme [Z] demandent au tribunal de d’annuler les résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 29 octobre 2020. A cette fin ils font tout d’abord valoir, sur le fondement de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que l’assemblée générale du 29 octobre 2020 est nulle en son entier puisqu’il n’a été désigné qu’un seul scrutateur alors que le règlement de copropriété en prévoit deux et que, s’ils sont irrecevables à demander la nullité de l’intégralité de cette assemblée, ils demeurent recevables, sur ce fondement et en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, à contester les résolutions en défaveur desquelles ils ont voté ou auxquelles ils se sont opposés. Ils exposent que le fait qu’ils aient voté en faveur de la résolution n°2 ayant désigné le scrutateur est indifférent et qu’en l’absence d’information des copropriétaires sur la nécessité d’un second scrutateur et de vote d’une seconde résolution sur ce point, aucun candidat n’a pu se présenter ce qui rend cet argument inopérant.

M. et Mme [Z] font valoir en deuxième lieu que leur climatiseur a été installé sur leur balcon, qui est une partie privative aux termes du règlement de copropriété, que conformément aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 cette installation ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et que les travaux réalisés n’étaient pas soumis à autorisation de l’assemblée générale, l’article 25 b de ladite loi visant les travaux qui affectent les parties communes ou l’harmonie de l’immeuble. A cet égard ils exposent qu’il n’y a pas eu percement des parties communes. Ils ajoutent que la clause d’harmonie insérée au règlement de copropriété ne prévoit aucune disposition relative aux climatiseurs, que leur installation est indétectable depuis l’extérieur de l’immeuble ou depuis les autres appartements et que de nombreux autres copropriétaires ont procédé à des installations similaires sans autorisation, de sorte que l’harmonie de l’immeuble, qui doit être appréciée in concreto, au regard de la configuration de celui-ci et des travaux effectués par l’ensemble des copropriétaires, n’a pas été affectée.

Ils soutiennent également que les résolutions litigieuses sont nulles dès lors que le syndic n’a pas joint à l’ordre du jour de l’assemblée, en contravention avec les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, l’information nécessaire à un vote éclairé des copropriétaires, lesquels ont voté par résolution n°33 sur la dépose de leur climatiseur au vu d’éléments erronés, partiaux et partiels présentés par le syndic, avant même la réalisation d’un constat des faits opéré par huissier de justice, lequel a fait l’objet du vote de la résolution n°34.1.

Les époux [Z] invoquent encore la violation de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la communauté des votants des résolutions contestées, expliquant que le règlement de copropriété et son état descriptif de division, qui a valeur contractuelle puisqu’il est intégré au règlement, prévoient des parties communes spéciales pour chacun des bâtiments de l’ensemble immobilier, de sorte que les résolutions auraient dues être votées par les seuls copropriétaires du bâtiment A et non par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble comme cela a été le cas.

Ils soutiennent enfin que le vote des résolutions 33 et 34.1 emporte rupture d’égalité entre copropriétaires dès lors qu’ils ont été traités différemment d’autres copropriétaires qui ont réalisé des travaux similaires, sans autorisation de l’assemblée générale et sans pour autant être inquiétés (pose de brise-vue, installation d’un climatiseur extérieur, installation de stores-bannes avec percement de façade notamment).

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il soutient tout d’abord que les époux [Z] ne peuvent demander l’annulation des résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 29 octobre 2020 au motif qu’un seul scrutateur a été élu au lieu de deux dès lors, d’une part, qu’ils ont voté en faveur de la résolution n°2 portant sur l’élection « d’un scrutateur ou des scrutateurs » et que cette résolution est de ce fait définitive, d’autre part, que de jurisprudence constante l’assemblée n’est pas nulle si aucun copropriétaire n’a souhaité se présenter en qualité de scrutateur, comme c’est le cas en l’espèce, ainsi qu’il ressort de l’attestation de Monsieur [S] produite aux débats.

Il fait ensuite valoir que l’installation d’un climatiseur sur un balcon est bien soumise à autorisation préalable de l’assemblée générale, en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et ce lorsqu’elle affecte l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes. Or, expose-t-il, le climatiseur affectait bien les parties communes de l’immeuble dans la mesure où, avant leur suppression par les époux [Z] en cours de procédure, une goulotte et un tuyau d’extraction d’air avaient été mis en place avec percement de la façade, partie commune. Il soutient que le climatiseur porte également atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble dès lors que non seulement il existait une goulotte visible depuis l’extérieur avant sa suppression mais que le caisson de climatisation est toujours visible à partir d’autres lots privatifs (notamment depuis le balcon d’un appartement au 7e étage du bâtiment B) malgré son rabaissement en cours d’instance. Il affirme que M. et Mme [Z] attendent l’issue de la procédure pour retirer la bâche dissimulant le caisson de climatisation. Il ajoute que l’installation des époux [Z] porte également atteinte à l’harmonie de l’immeuble, la clause du règlement de copropriété étant une clause de portée générale qui, bien que ne visant pas expressément les climatiseurs, s’applique à tout élément extérieur affectant l’harmonie de la façade. Il souligne à cet égard qu’il existe actuellement des raccordements traversant la porte-fenêtre de l’appartement des époux [Z]. Il conteste le fait que l’existence d’éléments extérieurs chez d’autres copropriétaires qui constitueraient des violations de l’article 25 b précité et/ou du règlement de copropriété puisse justifier l’irrégularité de l’installation de M. et Mme [Z].

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que l’obligation d’information posée à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’est pas imposée à peine de nullité s’agissant d’une demande de dépose d’un appareil de climatisation ou du mandat donné au syndic pour faire établir un constat d’huissier, objets des résolutions contestées. Il explique que les copropriétaires étaient en outre parfaitement informés de la nature du problème par les termes mêmes de la résolution n°33 et que faire voter la dépose de l’installation avant le constat n’avait rien d’illogique dans la mesure où il ne s’agissait pas de voter une action, que ledit constat n’avait d’intérêt que si une dépose était envisagée et que les copropriétaires ont pris connaissance de la convocation dans son entier. Il conteste les « informations fallacieuses » qui auraient été données par le syndic et rappelle que si la clause d’harmonie de l’immeuble insérée au règlement de copropriété ne vise pas expressément les climatiseurs, elle a une portée générale.

Il soutient également qu’il n’existe pas de parties communes spéciales dans la copropriété de sorte que des votes « spéciaux » ne peuvent davantage exister en assemblée. Il fait valoir que si l’état descriptif de division mentionne effectivement des « millièmes spéciaux à chaque bâtiment », ce document n’a pas valeur contractuelle. Il ajoute qu’à supposer même l’existence de telles parties communes spéciales les décisions adoptées par les résolutions contestées ne pouvaient l’être, faute de syndicat secondaire, que par l’assemblée générale de tous les copropriétaires, les frais tant de l’action à engager que ceux du constat d’huissier relevant des charges générales. Il expose qu’il en va de même, selon la jurisprudence, de la cession d’une partie commune spéciale ou de travaux qui affectent à la fois les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il fait enfin valoir que le principe de rupture d’égalité invoqué par les époux [Z] ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce dès lors qu’aucune demande d’autorisation de travaux n’a été soumise au vote en assemblée générale par les époux [Z] et qu’en outre les travaux d’autres copropriétaires dont ils se prévalent n’ont pas davantage été autorisés, l’absence de poursuites judiciaires ne valant pas autorisation. S’agissant en particulier de l’installation de brise-vue ou de percements réalisés par d’autres copropriétaires, le syndicat oppose que la jurisprudence retient que les infractions éventuellement commises par d’autres copropriétaires au règlement de copropriété ne sont pas de nature à exonérer un copropriétaire de ses obligations et qu’en outre l’opposition des copropriétaires est nécessairement plus forte quand il s’agit de climatisations installées sans aucun contrôle et susceptibles d’occasionner des nuisances. Il précise que le climatiseur dont l’installation a été constatée en mai 2022 lors de l’audit énergétique au niveau d’une chambre du 1er étage est posé sur le mur d’un pavillon privatif et non sur un bâtiment collectif. Il ajoute que la jurisprudence se refuse à exercer un contrôle d’opportunité sur le vote d’une action en justice.

*

En vertu de l’article 15, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50, alinéa 1er du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.

En l’absence d’obligation légale de désigner un ou plusieurs scrutateurs, n’est pas nulle l’assemblée générale tenue avec un seul scrutateur alors que le règlement de copropriété stipulait la désignation de deux scrutateurs en raison de l’impossibilité prouvée d’en désigner un second (Civ. 3e, 30 septembre 2015, n°14-19.858).

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en page 73 :

« 2. – TENUE DES ASSEMBLEES

(…)

Il est formé un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire. »

La nature contractuelle du règlement de copropriété autorise tout copropriétaire à en réclamer l’application, même en l’absence de grief.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 octobre 2020 indique qu’a été adoptée la résolution suivante :

« RESOLUTION 2 : Election d’un scrutateur ou des scrutateurs

Majorité : Article 24 – Base de répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES

MME [G] a été élue scrutatrice. »

Cette résolution est contraire à la clause du règlement de copropriété précitée qui prévoit la désignation de deux scrutateurs.

Ne figure au procès-verbal nulle indication portant sur la recherche d’un autre candidat aux fonctions de scrutateur.

Pour justifier cette absence de désignation d’un second scrutateur, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’impossibilité résultant de l’absence de candidat à ces fonctions. A cette fin, il produit une attestation de M. [S], président de séance, en date du 12 décembre 2021, indiquant que :

« l’assemblée générale n’a reçu qu’une et une seule candidature à l’élection portant sur la nomination des scrutateurs ».

Cette attestation est tardive et le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune autre attestation ni aucun autre élément venant corroborer les dires de M. [S], alors même que 28 copropriétaires étaient présents ou représentés lors de l’assemblée générale litigieuse.

L’impossibilité de désigner un second scrutateur ne ressort pas d’une mention spécifique du procès-verbal d’assemblée lui-même.

En l’état de ces constatations, et sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur la nécessité de proposer autant de résolutions distinctes que de scrutateurs à désigner, la preuve de l’impossibilité de désigner un second scrutateur lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 n’est pas rapportée.

L’absence de désignation d’un second scrutateur, en violation d’une exigence conventionnelle, doit en conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens soulevés, entraîner l’annulation des résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 contestées par M. et Mme [Z], le fait qu’ils aient voté en faveur de la résolution n°2 étant indifférent.

II Sur la demande additionnelle d’annuler la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022

M. et Mme [Z] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022. Au soutien de leur demande ils font valoir que les pièces nécessaires à l’éclairage des copropriétaires pour le vote de cette résolution ont été communiquées tardivement, cinq jours seulement avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic ayant omis de les joindre à la convocation. Ils expliquent que ces pièces ont ainsi été envoyées moins de vingt-et-un jour avant la tenue de l’assemblée et alors même que le syndic avait déjà été destinataire de formulaires de votes par correspondance. Ils ajoutent que la rédaction de l’habilitation donnée au syndic est générale et imprécise, la nature et/ou l’objectif de l’action à engager n’étant pas indiqués. Ils concluent par ailleurs à la recevabilité de cette demande additionnelle d’annulation dans la mesure où la résolution n°44 contestée pourrait servir de fondement à la recevabilité de la demande reconventionnelle adverse de dépose de leur climatiseur.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et sollicite que les époux [Z] en soient déboutés. Il soutient que cette demande est, d’une part, irrecevable, la Cour de cassation ayant clairement fixé le principe selon lequel une assemblée générale ne peut être contestée que par voie d’assignation et non par de simples conclusions, une telle demande ne pouvant être que principale et non additionnelle ou connexe, d’autre part, sans objet puisque le syndic a été habilité à agir par l’assemblée générale du 26 septembre 2022, laquelle a d’ailleurs annulé la résolution n°44 de l’assemblée du 29 juin 2022 contestée.

*

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite à la diligence du syndic.

Ces dispositions imposent que la contestation soit formée par voie d’assignation et non de conclusions, à peine d’irrecevabilité. La demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale ne peut être que principale et non additionnelle ou connexe en raison de l’autonomie de chaque assemblée générale (Civ. 2e, 20 mai 2021, n°20.14.266).

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile en effet les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le moyen tiré d’un défaut de lien suffisant au sens de cet article constitue une fin de non-recevoir (Civ. 2e, 28 février 2006, n°04-15.983).

En application de l’article 789, 6° du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas que la demande d’annuler la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 formée par les époux [Z] soit déclarée irrecevable mais invoque cette irrecevabilité comme moyen au soutien de sa demande de débouté. Ce moyen est toutefois inopérant.

En revanche, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 26 septembre 2022 que, suivant résolution adoptée n°3, la résolution n°44 de l’assemblée générale du 29 juin 2022 contestée a été annulée.

Il en résulte que la demande des époux [Z] de voir annuler ladite résolution est devenue sans objet.

Ils en seront en conséquence déboutés.

III Sur la demande reconventionnelle de dépose du climatiseur

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner in solidum M. et Mme [Z], dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai à supprimer l’installation de climatisation présente sur le balcon du lot n°31, déposer toute installation, gaine, tuyau placé sur la façade de l’immeuble ainsi que tout ouvrage extérieur complétant ou dissimulant l’installation de climatisation, et à faire reboucher les percements réalisés dans la façade par une entreprise qualifiée en matière de ravalement. Il sollicite également que le tribunal ordonne aux époux [Z] de communiquer préalablement au syndic les devis des travaux de remise en état établis par des entreprises qualifiées, les attestations d’assurance des entreprises ainsi que le planning des travaux et que ces travaux soient réalisés, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à leurs frais. Il soutient que sa demande est recevable puisqu’il a été habilité à cette fin suivant résolution n°4 de l’assemblée générale du 26 septembre 2022, que la jurisprudence admet qu’une demande reconventionnelle ne nécessite pas d’habilitation du syndic dès lors qu’il existe un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile – ce qui est le cas en l’espèce car si les époux [Z] contestent les résolutions votées c’est parce qu’elles constituent un préalable à la demande judiciaire de remise en état – et qu’en tout état de cause le défaut d’habilitation du syndic relève de la compétence du juge de la mise en état, en vertu des articles 117 et 789 du code de procédure civile. Il expose qu’il est bien fondé à ordonner cette dépose dès lors que l’installation de climatisation a été réalisée irrégulièrement.

M. et Mme [Z] demandent au tribunal de déclarer irrecevable cette demande du syndicat des copropriétaires ou, à tout le moins, de l’en débouter. Ils font tout d’abord valoir que le syndicat ne justifie pas d’une habilitation à agir conforme à la lettre de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et qu’en l’espèce sa demande reconventionnelle ne présente pas de lien suffisant avec la demande principale. Ils soutiennent ensuite que la demande de dépose est infondée dès lors que leur installation ne porte pas atteinte aux parties communes, ne modifie pas l’aspect extérieur de l’immeuble et que l’harmonie de celui-ci est préservée.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 789 du code de procédure civile le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 117 du même code le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

Le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu’à celui qui l’invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office (Civ. 3e, 9 avril 2008, n° 07-13.236).

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut agir au nom du syndicat des copropriétaires sans autorisation de l’assemblée générale pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires relève des pouvoirs exclusifs du juge de la mise en état.

La demande des époux [Z] de voir déclarer la demande reconventionnelle du syndicat irrecevable sera en conséquence elle-même déclarée irrecevable.

Sur le fond de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 25 b de cette même loi, n’est adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires la décision concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que le balcon du lot n°31 est une partie privative au sens du règlement de copropriété.

Il ressort des photos versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ainsi que de ses écritures que si les époux [Z] avaient à l’origine fait installer un climatiseur en hauteur, fixé à la façade de l’immeuble, tel n’est plus le cas au jour du présent jugement, les procès-verbaux de constats dressés par huissiers de justice les 4 novembre 2021 et 28 juillet 2022 produits par les demandeurs établissant que le climatiseur installé sur leur balcon en pierre n’est visible ni depuis la rue ni depuis la face extérieure dudit balcon et qu’il se situe à gauche, en partie intérieure basse, à moins de la moitié de sa hauteur, sans canisse d’aucune sorte pour cacher cette installation.

Le constat établi par commissaire de justice le 13 octobre 2022, à la demande du syndicat des copropriétaires, confirme que le climatiseur n’est pas visible depuis la rue pas davantage que depuis l’appartement voisin de celui des époux [Z] situé au 6e étage du bâtiment A. Tout au plus est-il constaté qu’un « objet de forme cubique », « sous bâche », est visible depuis le balcon situé au 7e étage du bâtiment B. Les photographies montrent effectivement une vue lointaine et partielle, du haut de ce balcon, sur le climatiseur aux dimensions réduites de M. et Mme [Z].

De ces constatations il résulte que l’installation actuelle du climatiseur, sur le balcon privatif des époux [Z], ne porte pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

En revanche, le règlement de copropriété stipule, en page 47, s’agissant de l'« harmonie des immeubles », que « les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et, d’une façon générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des copropriétaires ».

Cette clause vise expressément la modification des fenêtres.

Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 28 juillet 2022 que les réseaux du climatiseur passent par le panneau plein de l’ouvrant gauche de la double fenêtre donnant sur le balcon.

En outre les époux [Z] ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils ont procédé à la remise en état de la façade, partie commune, sur laquelle était fixée leur ancienne installation, modifiée en cours de procédure.

En conséquence, en faisant installer un climatiseur sur leur balcon sans autorisation préalable de la copropriété les époux [Z] ont violé les règles susvisées.

Les éventuelles violations de ces mêmes règles par d’autres copropriétaires sont à cet égard indifférentes.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [Z] in solidum, comme le demande le syndicat des copropriétaires, à déposer le climatiseur installé sur le balcon de leur lot n°31, ainsi que toute installation, gaine ou tuyau placé sur la façade de l’immeuble et tout ouvrage extérieur complétant ou dissimulant l’installation de climatisation, et à faire reboucher les percements réalisés dans la façade par une entreprise qualifiée en matière de ravalement, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution.

Les époux [Z] devront préalablement adresser au syndic les devis des travaux de remise en état établis par des entreprises qualifiées, les attestations d’assurance desdites entreprises ainsi que le planning des travaux, et faire réaliser ces travaux sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à leurs frais.

IV Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [Z], partie perdante au principal, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

Ils seront corrélativement déboutés de leur demande.

Sur la demande de dispense de participer aux frais de la présente procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Compte tenu du sens du présent jugement, la demande de dispense de participation aux frais de la procédure formée par les époux [Z] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, cette exécution provisoire n’étant pas contraire, comme le soutiennent les époux [Z], au principe du double degré de juridiction.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°33 et 34.1 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] en date du 29 octobre 2020 ;

DEBOUTE Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] de leur demande d’annulation de la résolution n°44 de l’assemblée générale de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] en date du 29 juin 2022 ;

DECLARE irrecevable la demande de Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant à obtenir la dépose de leurs installations ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] à supprimer le climatiseur installé sur le balcon de leur lot n°31, ainsi qu’à déposer toute installation, gaine ou tuyau placé sur la façade de l’immeuble et tout ouvrage extérieur complétant ou dissimulant l’installation de climatisation, et à faire reboucher les percements réalisés dans la façade par une entreprise qualifiée en matière de ravalement, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution ;

ORDONNE à Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] de communiquer préalablement au syndic les devis des travaux de remise en état établis par des entreprises qualifiées, les attestations d’assurance des entreprises, le planning des travaux et de faire réaliser ces travaux sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à leurs frais ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Mme [Y] [B] épouse [Z] et M. [L] [Z] de leur demande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE