TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00629 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6VV

Minute : 24/00226

Monsieur [X] [S]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

Madame [N] [D] [S] EPOUSE [V]

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Monsieur [B] [K]

Monsieur [I] [F]

Monsieur [M] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Frédéric GONDER

Copie délivrée à :

M [B] [K]

M [I] [F]

M [M] [T]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [D] [S] EPOUSE [V], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 22/05/2017, M. [S] a donné à bail à M. [B] [K], à M. [I] [F] et à M. [M] [T], ci-après les consorts [K]-[F]-[T], un local à usage d’habitation sis, [Adresse 6] sur la commune du [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 360,00 € outre les provisions mensuelles sur charges.

Aucun dépôt de garantie n’a été exigé lors de l’entrée dans les lieux.

Par exploits de commissaire de justice du 18/12/2023 et du 07/12/2023, M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] ont fait citer en référé les consorts [K]-[F]-[T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer, à titre provisionnel :

. la somme de 7 033,58 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

. une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer contractuel et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le service de prévention des expulsions locatives du département n’a pas communiqué de diagnostic social et financier sur la situation des locataires.

A l’audience du 05/03/2024, personne ne s’étant présenté avant que la première audience de 9 heures 30 ait été déclarée levée, la présidente a prononcé la radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro 24/0173, mais le conseil des consorts [S]-[V] s’étant présenté au cours de la second audience, l’affaire a été rétablie pour être réinscrite au rôle de l’audience du 19/03/2024 sous le numéro 24/0629.

A l’audience du 19/03/2024, les consorts [S]-[V], représentés par leur conseil, actualisent la créance à la somme de 10 880,00 € en précisant qu’ils s’opposent à tout délai. Pour le surplus, ils demandent le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

La présidente a demandé des explications sur le montant réclamé lors de l’assignation.

M. [B] [K], à M. [I] [F], cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, et M. [M] [T], cité à tiers présent à son domicile, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe du tribunal ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur justifie avoir signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayé des locataires par mail enregistré par l’organisme le 03/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Il est par ailleurs établi que la société bailleresse a saisi les services compéténts de la Préfecture le 19/12/2023, soit, par application de l’article 24, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, six semaines au moins avant la première audience, ainsi qu’il en résulte de l’accusé de réception électronique.

La demande de résiliation du bail pour impayés est donc recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et applicable dès le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail portant sur le logement contient un paragraphe X qui prévoit la résiliation du contrat en cas de non-paiement des loyers ou charges, deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, dans le délai de deux mois, la somme de 4 242,10 €, terme du mois d’octobre 2023 inclus a été délivré le 02/10/2023 à chacun des locataires. Il convient en conséquence de retenir que les bailleurs ont entendu maintenir le délai de deux mois pour permettre aux locataires de s’acquitter de la dette. Il ressort du décompte annexé à l’acte que la somme réclamée inclut des frais de procédure à hauteur de 162,10 € alors qu’il est constant que ces frais ne peuvent être assimilés à la dette locative pour être la cause d’une expulsion, de sorte que les locataires étaient redevables de la somme de 4 080,00 €. Il est cependant établi, au vu du relevé du compte locataire, que les causes du commandement de payer, hors frais, n’ont pas été soldées dans le délai légal malgré le paiement d’une somme de 1 360 €.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ont été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 04/12/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Les consorts [S]-[V], par la voix de leur conseil, actualisent le montant de la créance à la somme de 10 880,00 €, terme du mois de mars 2024 inclus, mais il convient d’écarter l’actualisation dont les défendeurs par leur absence, n’ont pu débattre.

Au jour de l’assignation, les consorts [S]-[V] réclament paiement de la somme totale de 7 033,58 €, soit en réalité, 6 800,00 € au titre du solde locatif, laquelle n’est pas sérieusement contestable.

Les consorts [K]-[F]-[T] sont solidairement engagés en vertu d’une clause insérée au contrat de location.

Faute pour eux de justifier d’un paiement libératoire, ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 6 800 €, terme du mois de décembre 2023 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le surplus de la demande en paiement formée par les consorts [S]-[V] sera rejeté.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, aucun paiement n’a été effectué depuis celui du 18/10/2023, de sorte que les consorts [K]-[F]-[T], qui ne se sont pas présentés, ne remplissent pas les conditions pour prétendre à un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, le bail est résilié depuis le 05/12/2023 et les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre.

Ils devront les libérer et les laisser libres de tout occupant de leur chef, à défaut de quoi le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision, étant précisé que rien ne justifie en revanche de déroger aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Depuis le 05/01/2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, les consorts [K]-[F]-[T] sont tenus au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

Les consorts [K]-[F]-[T] succombant à l’instance, ils seront condamnés au paiement des dépens et il n’apparaît pas inéquitable enfin de les condamner à participer aux frais que les consorts [S]-[V] ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits, dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Déclarons M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] recevables en leur demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16/07/2021 prenant effet rétroactivement au 22/05/2017 ont été réunies le 04/01/2024 à minuit et que le bail est résilié depuis le 05/01/2024 ;

Ordonnons à M. [B] [K], à M. [I] [F] et à M. [M] [T] le logement sis, [Adresse 6] sur la commune du [Localité 9] et de le rendre libre de tout occupant de leur chef ;

A défaut de libération volontaire, autorisons M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] à faire procéder à leur expulsion des lieux au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 7] ;

Disons que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Fixons le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation dont M. [B] [K], M. [I] [F] et M. [M] [T] sont redevables depuis le 05/12/2023 au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de location s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié ;

Condamnons solidairement M. [B] [K], M. [I] [F] et M. [M] [T] à payer à M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] la somme non sérieusement contestable de 6 800,00 euros (six mille huit cents euros), à valoir à titre de provision sur les loyers, charges et taxes et indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons, en tant que de besoin, solidairement M. [B] [K], M. [I] [F] et M. [M] [T] à payer à M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] l’indemnité d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamnons in solidum M. [B] [K], M. [I] [F] et M. [M] [T] au paiement des dépens ;

Condamnons in solidum M. [B] [K], M. [I] [F] et M. [M] [T] à payer la somme de 100 euros (cent euros) à M. [X] [S] et Mme [N] [S] épouse [V] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.