TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02156 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMCU

Minute : 24/00583

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Représentant : M^e DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 191

C/

Monsieur [O] [M]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCPA DOMINIQUE-DROUX & BAQUET

Copie délivrée à :

Monsieur [O] [M]

Le 25 Avril 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe de la Juridiction de Proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 08/02/2024

tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, Madame Mélissa BLANCHE, juge placée affectée au Tribunal judiciaire de Bobigny pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois par ordonnance du 27 novembre 2023 rendue par le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris, statuant en qualité de juge du tribunal de proximité de Aulnay-Sous-Bois,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, du [Adresse 3]agissant poursuites et diligences de son syndic, la société COPRO 2A dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

représentée par la SCPA DOMINIQUE-DROUX & BAQUET, par le ministère de Maître BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [M] est copropriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic la société COPRO 2A, a fait assigner Monsieur [M] devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois en paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  2817,08 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 25 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023,

—  1004,68 euros au titre des frais engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal du 2 juin 2023,

—  1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale laissant apparaître que Monsieur [M] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°19,

— le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 23 juin 2022 approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née,

— les appels de charges pour la période comprise entre le 01/04/2022 au 30/09/2023, et l’actualisation du 4ème trimestre 2023,

— le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte actualisé au 2 février 2024 faisant apparaitre un solde débiteur de 3384,78 euros. Toutefois, en l’absence du défendeur à l’audience, le syndicat des copropriétaires n’a pas actualisé sa demande en paiement et, au demeurant, le principe du contradictoire impose de limiter la demande au montant figurant sur l’assignation.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [M] arrêté au 25 juillet 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 2817,08 euros, après déduction des frais à hauteur de 1004,68 euros.

La mise en demeure du 31 août 2022, la sommation de payer du 2 juin 2023 et l’assignation sont demeurées sans effet.

L’examen de ce décompte et des appels de charges permet de constater que les sommes réclamées au titre des charges et travaux sont dues.

Par conséquent, après déduction des frais, Monsieur [M] sera condamné au paiement de la somme de 2817,08 euros arrêtée au 25 juillet 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/04/2022 au 30/09/2023, appel provisionnel du 3ème trimestre inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date de la sommation de payer.

Sur les frais de recouvrement

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance figurant dans le décompte des charges relèvent de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel prévoit que sont imputables au copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences inhabituelles, réelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 994,20 euros au titre de l’article 10-1.

Il est demandé le remboursement des frais de mise en demeure du 13 mai 2022 (30 euros), de deuxième relance du 17 juin 2022 (50 euros), de mise en demeure du 31 août 2022 (30 euros) et de deuxième relance du 23 septembre 2022 (50 euros). Seule la mise en demeure du 31 août 2022 est produite. Son montant correspond au tarif prévu au contrat de syndic et sera donc accordé.

Il est également demandé le remboursement des frais de sommation de payer (144,68 euros). Ces frais sont justifiés et cet acte était nécessaire au recouvrement de la créance en ce qu’il a été précédé d’une mise en demeure infructueuse. Ce montant sera donc accordé.

Enfin, il est demandé le remboursement des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier (350 euros) et de constitution du dossier transmis à l’avocat (350 euros). Or, il n’est pas justifié du temps passé ni des diligences exceptionnelles effectuées qui sortiraient de la gestion courante du syndic, comme l’exige le contrat de syndic (article 9.1). Ils seront écartés.

Dès lors, Monsieur [M] sera condamné au paiement de la somme totale de 174,68 euros au titre les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date de la sommation de payer.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence réitérée du copropriétaire, qui n’a effectué aucun paiement depuis plus d’un an, a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

En conséquence, Monsieur [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif ne justifiant d’en disposer autrement, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société COPRO 2A, la somme de 2817,08 euros arrêtée au 25 juillet 2023 au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 01/04/2022 au 30/09/2023, appel provisionnel du 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date de la sommation de payer,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société COPRO 2A, la somme de 174,68 euros au titre des frais dus en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023, date de la sommation de payer,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société COPRO 2A, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société COPRO 2A, la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation, sans autre frais préalable à la présente décision,

REJETTE tout autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 avril 2024 par la présidente et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE