TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

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REFERENCES : N° RG 24/01663 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4DI

Minute : 24/1057

Madame [K] [G]

Représentant : Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH – MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

C/

Madame [O] [B]

Monsieur [F] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [K] [G],

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH – MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [O] [B],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [B],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 juillet 2019, Madame [K] [G] a donné à bail à Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] un logement meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1400,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, Madame [K] [G] a fait signifier à Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4652,72 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Par notification électronique du 27 novembre 2023 Madame [K] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, Madame [K] [G] a fait assigner Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 05 janvier 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers dus,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et celle d’un serrurier,l’autoriser en cas d’abandon du logement par les locataires à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée, condamner Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5224 ,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2024, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié le 24 novembre 2023, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 février 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, Madame [K] [G], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 1449,24 euros arrêtée au 24 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [K] [G] soutient sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [B] déclare que son épouse, Madame [O] [B], est décédée en novembre 2011. Il explique avoir soldé sa dette le 09 septembre 2024 en versant une somme de 17695,88 euros et qu’il reste encore à régler la somme de 1449,24 euros. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique vouloir rester dans le logement et explique que le retard dans le paiement des loyers est dû notamment au fait qu’il a perdu son fils dans un accident de moto.

Le juge a invité Monsieur [F] [B] a produire dans le temps du délibéré l’acte de décès de son épouse afin qu’il soit statué sur la validité de l’assignation à l’égard de Madame [O] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [F] [B] n’a pas produit l’acte de décès de Madame [O] [B] de sorte que la procédure doit être considérée comme régulière à l’égard de la défenderesse.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [K] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [K] [G] aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024 que Madame [K] [G] apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à payer à Madame [K] [G] la somme de 1449,24 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 05 juillet 2019, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux à compter du commandement de payer, soit le 24 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 juillet 2019 à compter du 25 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [F] [B] expose qu’il a réglé au bailleur la somme de 17200 euros le 09 septembre 2024, ce qui n’est pas discuté par Madame [K] [G].

Il résulte des dispositions de l’article 1342-10 du code civil que "Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement".

Il ressort des dispositions du contrat de bail que « Le loyer est payable à échoir au plus tard le premier de chaque mois » (p. 3 du bail).

Dès lors, à défaut de dispositions contraires, en réglant la somme de 17200 euros le 09 septembre 2024, Monsieur [F] [B] avait le plus intérêt d’acquitter en priorité l’arriéré locatif du mois de septembre afin de satisfaire aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, concernant la reprise du paiement intégral du loyer et charges.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [F] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B], et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] seront redevables in solidum d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] devront payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à payer à Madame [K] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [K] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 juillet 2019 entre Madame [K] [G] d’une part, et Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à payer à Madame [K] [G] la somme de 1449,24 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 09 versements de 144 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] ainsi que de tout occupant de chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à payer à Madame [K] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [B] et Madame [O] [B] à payer à Madame [K] [G] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE