TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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4ème étage

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/00718 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXNG

Minute : 24/607

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]

Représentant : M^e Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [K] [W] (DECEDEE)

Monsieur [M] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e SEVIN

Copie délivrée à :

M [S]

Le 03 Mai 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Mai 2024;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame DULAC, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame DULAC, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]

[Localité 8], ayant son siège social [Adresse 3], représenté par Maitre SEVIN, avocat au barreau de Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [W] , décédée

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 11 février 2004, l’OPH de [Localité 10] a donné en location à Monsieur [M] [S] et Madame [K] [W], à compter du 15 février 2004, un logement numéro 22 situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 290,77 euros outre provision sur charges.

Par contrat du 23 novembre 2006, l’OPH de [Localité 10] a donné en location aux mêmes un emplacement de stationnement numéro 3 situé [Adresse 5] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 39 euros et d’une provision sur charges de 7,78 euros.

Par avenant du 28 novembre 2016, il leur a été attribué l’emplacement de stationnement numéro 0009900146 à la place de l’emplacement visé au contrat du 23 novembre 2006.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 25 mai 2023, l’OPH de [Localité 10] a fait commandement à Monsieur [S] et Madame [W] de lui payer la somme de 2 732,54 euros due au titre des loyers et charges impayés au 9 mai 2023.

Par assignation signifiée en l’étude du commissaire de justice le 27 décembre 2023, l’OPH de [Localité 10] a fait citer Monsieur [S] et Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, lui demandant:

— de constater au 25 juillet 2023 la résiliation du bail d’habitation

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin

— d’ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l’immeuble soit dans un garde-meubles au choix du demandeur aux frais risques et périls du preneur conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-7, R 433-1 et R 432-2 du code des procédures civiles

— de prononcer la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin de l’emplacement de stationnement 0009900146

— de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [W] à lui payer la somme de 4 444,88 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation de loyer dus arrêtés au mois de novembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2023 sur la somme de 2 732,54 euros à compter du commandement

— de les condamner solidairement à compter du 25 juillet 2023, à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation charges en sus, égale au montant du loyer charges en sus qu’ils auraient payé si le bail n’avait pas été résilié, qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux même dates qui étaient prévues au contrat

— de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation déterminée de la même façon s’agissant de l’emplacement de stationnement à compter du jugement

— de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [W] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

A l’appui, il fait valoir que les causes du commandement du 25 mai 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que le clause résolutoire est acquise et que les loyers relatifs à l’emplacement de stationnement ne sont plus payés régulièrement depuis le mois de janvier 2023 ce qui constitue un non-respect de leurs obligations justifiant la résiliation du bail.

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 décembre 2023.

A l’audience du 4 mars 2024, l’OPH de [Localité 10] précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 4 988,59 euros, terme d’avril 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Monsieur [S] indique que Madame [W] est décédée le 14 janvier 2013 ce dont il soutient avoir informé le bailleur.

Il ajoute qu’il a réglé les loyers de janvier et février 2024 et qu’il perçoit un salaire de 1 500 euros maximum.

Il demande à s’acquitter de la dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, précisant qu’il va faire une demande pour bénéficier d’un logement plus petit.

L’OPH de [Localité 10] indique qu’il ne maintient pas ses demandes à l’égard de Madame [W]..

MOTIFS

Il convient de constater que l’OPH de [Localité 10] se désiste de ses demandes à l’encontre de Madame [K] [W];

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer du 23 mai 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins deux mois avant la date de l’audience ;

L’assignation du 27 décembre 2023 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 25 mai 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis deux mois avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

L’OPH de [Localité 10] forme une demande en paiement de l’arriéré globale, sans distinguer entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre de l’emplacement de stationnement et le commandement du 25 mai 2023, qui vise uniquement la clause résolutoire du bail relatif au logement, a été délivré également pour une somme globale;

Il est établi des avis d’échéance mensuels portant l’indication “adresse du local principal [Adresse 4]”, mentionnant le loyer pour le logement et celui du garage;

Il s’en déduit que le bailleur lui-même estime que les deux baux constituent un tout indivisible, l’emplacement de stationnement étant un accessoire du logement;

Il n’est donc pas besoin de distinguer entre logement et emplacement de stationnement dans le cadre de la présente décision;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ en cas de non paiement de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer principal” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 25 mai 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Monsieur [S] pourra, à défaut de libérer les lieux volontairement, en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

L’occupation sans droit ni titre cause au propriétaire un préjudice résultant de l’indisponibilité des lieux, qui sera réparé par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dûment justifiées;

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par le bailleur que la somme totale due au titre des loyers, charges, provisions sur charges et indemnités d’occupation, terme de février 2024 inclus, est de 4 988,59 euros (5 797,59 143,52);

Monsieur [S] sera condamné à payer la somme de 4 988,59 euros avec intérêts au taux légal à compter 25 mai 2023 sur la somme de 2 732,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

Sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé que pendant le cours des délais ainsi accordés et tant qu’ils seront respectés et que le terme courant sera réglé, les effets de la clause de résiliation seront suspendus;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance ;

Monsieur [S] sera tenu aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire en premier ressort;

Constate que l’OPH de [Localité 10] se désiste de ses demandes à l’égard de Madame [K] [W];

Constate la résiliation du bail conclu entre l’OPH de [Localité 10] et Monsieur [M] [S], ayant pour objet un logement situé numéro 22 situé [Adresse 4] à [Localité 10] et un emplacement de stationnement numéro 0009900146 situé [Adresse 5] à [Localité 10] ;

Condamne Monsieur [M] [S] à payer en deniers ou quittances à la l’OPH de [Localité 10] la somme de 4 988,59 euros avec intérêts au taux légal à compter 25 mai 2023 sur la somme de 2 732,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus terme d’août 2023 inclus;

Dit que Monsieur [M] [S] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 100 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [M] [S] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [M] [S], qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,