TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGPX

Minute : 24/333

S.D.C. [Adresse 3]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [L] [B]

Madame [S] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 3],

Représenté par son Syndic LOGIM IDF

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [S] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] sont propriétaires d’un appartement et d’une cave correspondant aux lots n°05 et n°012 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier en date du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], a par l’intermédiaire de son syndic, la société LOGIM IDF, mis en demeure Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] de régler la somme de 3951,95 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, a fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

«  6.498,04 euros au titre des charges arrêtées au 2eme trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

«  183,21 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

«  1500,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de dispositions de l’article 1236-1, alinéa 3, du Code civil ;

«  1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamner in solidum les défendeurs en tous dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande à la somme de 8114.15 euros au titre des charges arrêtées au 3eme trimestre 2024, inclus et maintient ses autres demandes dans les termes de son assignation. Il manifeste son accord pour un échéancier de paiement par de mensualités de 338,00 euros. Il précise que le protocole d’accord n’a jamais été signé par les défendeurs et que les frais y afférents ne sont pas demandés dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes et au visa des 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, il expose que Monsieur et Madame [B], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que selon l’article 6 du règlement de copropriété, ils sont tenus solidairement au paiement desdites charges. Il précise que les relances et mises en demeure qui leur ont été adressées sont restés sans effet. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires n’est pas un organisme de crédit ; que le traitement des impayés a un coût que les autres copropriétaires ne devraient pas supporter. Dès lors les défendeurs sont tenus de supporter les frais nécessaires exposés pour parvenir au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En outre le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500,00 euros.

Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] ne contestent pas être redevables des charges de copropriété réclamées mais sollicitent l’octroi des délais de paiement. Ils approuvent la proposition du syndicat des copropriétaires pour régler la dette par mensualités de 338,00 euros. Ils contestent devoir des frais d’huissier, des dommages et intérêts et un article 700 alors qu’un échéancier était en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 18 novembre 2022, du 14 novembre 2023 et du 28 février 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur et Madame [B].

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le décompte reprend les différents appels, soit la somme de 15.550.31 euros (hors frais) et les règlements effectués, soit la somme de 7736.16 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à son article 6 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 7814.15 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4392.98 euros, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure du 25 mai 2023 dont les modalités de distribution ne sont pas connues, puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

D’une part le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 28 euros au titre d’une mise en demeure le 25 mai 2023. Toutefois il n’est pas justifié de l’envoi de cette missive.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires impute la somme de 300 euros de protocole d’accord qui n’est pas justifiée, aucun protocole n’ayant été signé par les parties.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 853.64 euros au titre des frais de « ouverture contentieux », « transmission huissier », « transmission avocat », « suivi de procédure » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] qui se sont rapprochés rapidement du comptable afin de mettre en place un échéancier.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas ce que Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] règlent leur dette sur 24 mois selon les mensualités de 338,08 euros.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder aux défendeurs des délais afin de s’acquitter de leur dette 7814.15 euros en 23 versements de 325 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] à lui payer la somme de 300,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 7814.15 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété au 20 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4392.98 euros puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] à s’acquitter de leur dette 7814.15 euros en 23 versements de 325 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [S] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT