TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01515 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3I2

Minute : 24/993

IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [P] [K]-[N]

Exécutoire délivré le:

à :

Copie délivrée le:

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2024 sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité du juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité du juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM IMMOBILIÈRE 3F,

siège social, au [Adresse 2]-[Localité 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [K]-[N]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2008, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [T], des locaux à usage d’habitation logement n° 125 situés [Adresse 3] à [Localité 8] et un parking référencé 2152P-0183, moyennant un loyer mensuel actualisé de 527,93 euros, assorti de 135,85 euros de charges.

Les époux [T] ont divorcé, en date du 15 septembre 2015, par jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, lequel a attribué à Madame [T], née [V] les droits s’attachant au logement.

Un avenant a été signé le 30 juillet 2021 avec Monsieur [P] [K]-[N] demeurant seul titulaire du bail.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 13 juillet 2022 à Monsieur [P] [K]-[N], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 3 467,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 juillet 2022, échéance de juin 2022 incluse.

La Caisse de Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 7 juillet 2022 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 16 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner à Monsieur [P] [K]-[N], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [K]-[N] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [P] [K]-[N], à payer à la bailleresse la somme de 8 035,76 euros (échéance de novembre 2023 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [P] [K]-[N] à due concurrence,Condamner le locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [P] [K]-[N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 30 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 10 762,88 euros, arrêtés au 11 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 juillet 2022. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que les derniers versements ne couvrent pas le loyer courant. Toutefois, La bailleresse informée d’un versement probable du Fonds de Solidarité pour le Logement ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire.

Monsieur [P] [K]-[N] comparaît. Il expose être handicapé et percevoir l’allocation adulte handicapé d’où ses difficultés à honorer son loyer dans son intégralité. Il précise qu’un dossier a été déposé auprès de Fonds de Solidarité pour le Logement pour la totalité de sa dette locative et qu’il doit bénéficier d’un rappel des APL. Dans l’attente, il se propose de payer le loyer courant de 770 euros, plus 30 euros par mois en déduction de sa dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il a été fait lecture à l’audience de l’enquête sociale diligentée au profit de Monsieur [P]-[N].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 30 janvier 2024, soit six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Caisse de Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS le 7 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [P] [K]-[N] le 13 juillet 2022, pour la somme de 3 467,14 euros arrêtée au 5 juillet 2022. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2008, objet d’un avenant au profit du défendeur en date du 30 juillet 2021, à compter du 14 septembre 2022.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 11 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 762,88 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [K]-[N] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10 762,88 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juillet 2022 sur la somme de 3 467,14 euros, à compter de l’assignation du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 568,62 euros (8 035,76 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 3 467,14 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 13 juillet 2022 = 4 568,62 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F, considérant les démarches entreprises par le défendeur auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [P] [K]-[N] justifie à la lecture de l’enquête sociale de ses démarches auprès du FSL, et dans l’attente de la prise en charge de sa dette locative, il sollicite des délais de paiement et se propose de s’acquitter de la somme de 30 euros en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [K]-[N] des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [P] [K]-[N] et de tous occupants de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 14 septembre 2022 , en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [P] [K]-[N] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [P] [K]-[N] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juillet 2022.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [P] [K]-[N] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 23 janvier 2008 et objet de l’avenant du 30 juillet 2021, entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de Paris sous le N° B 552 141 533, dont le siège social se situe [Adresse 2] à [Localité 9], d’une part, et Monsieur [P] [K]-[N], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, logement 125 référencé 2152L-0125 et ses annexes constituées d’un parking référencé 2152P-0183, situés [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 14 septembre 2022 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K]-[N] qui réside à l’adresse susmentionnée à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 10 762,88 euros (dix mille sept cent soixante-deux euros et quatre-vingt-huit centimes), au titre de l’arriéré de loyers, charges, selon décompte arrêté au 11 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 juillet 2022 sur la somme de 3 467,14 euros, à compter de l’assignation du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 568,62 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [P] [K]-[N] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [P] [K]-[N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 30 euros et un 36 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 36 mois par Monsieur [P] [K]-[N] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur [P] [K]-[N] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la société IMMOBILIERE 3F dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [K]-[N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [P] [K]-[N] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE Monsieur [P] [K]-[N] à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K]-[N] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K]-[N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juillet 2022 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT