TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/05906 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSEJ

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10]

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [Y] [X] [Z]

Madame [F] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e TONDI

Copie délivrée à :

M. et Mme [Z]

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] – Grand Paris Grand Est, EPIC, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 10]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [X] [Z], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

non comparant

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mars 2023, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est a donné à bail à Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (logement 18), pour un loyer mensuel de 310,34 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 février 2024, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 584,89 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 20 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est, représenté, se réfère à son assignation. Il demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa vrésiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] ;

— et la condamnation solidaire de Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] :

— au paiement de la somme actualisée de 4 967,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts,

— au paiement d’une somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Il expose, sur le fondement des articles L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Cité à l’étude du commissaire de justice, M. [Y] [X] [Z] ne comparaît pas.

Mme [Z] [F] comparaît. Elle explique avoir effectué un paiement de 280 euros le 5 octobre 2024 et qu’elle doit percevoir un rappel d’allocation logement. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

Par note en délibéré autorisée datée du 15 octobre 2024, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire en son article 4.4 qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 2 584,89 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due.

Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 avril 2024.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] restent lui devoir, la somme de 4 687,63 euros à la date du 15 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause de solidarité en son article 6.1.

Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4 687,63 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 584,89 euros à compter du commandement de payer du 9 février 2024 et sur la somme de 1 724,88 euros (4 309,77 € – 2 584,89 €) à compter de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III – Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est et Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 10] (logement 18) sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] à payer à l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est la somme de 4 687,63 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 2 584,89 à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1 724,88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] soient condamnés in solidum à verser à l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’établissement public Office Public de l’Habitat de [Localité 10] – Grand Paris Grand Est de sa demande de réparation du préjudice ;

INVITE Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] à transmettre une copie du présent jugement à la Caisse d’Allocations familiales pour rétablissement des aides au logement ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [Z] et M. [Y] [X] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE